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Quels rendements locatifs dans les principaux pôles étudiants ?

Sur quelle ville étudiante miser pour investir à la rentrée ? Les choix sont nombreux, à l’image du maillage du pays en pôle étudiants. Le point avec Masteos.

Le centre-ville stéphanois se dépeuple, mais que les alentours de la ville gagnent des habitants et montent en prix. Crédit: iStock.

Au rang des villes les plus intéressantes pour un investissement locatif, Mulhouse ou Saint-Étienne offrent des perspectives de rendements locatifs bruts dépassant les 10%, tandis que Perpignan, Troyes ou Le Mans se situent sur la barre des 8%. Pourtant, ces villes ne sont pas toujours les plus pertinentes pour investir dans ce secteur, selon Masteos, proptech spécialisée dans l’investissement locatif, qui publie une étude sur les pôles étudiants les plus attractifs. « L’objet de cette étude est d’ajouter au filtre des villes par leur rendement locatif un second filtre qui relève de la concentration d’étudiants. La concentration d’étudiants dans une ville est un élément rassurant pour l’investisseur car elle va de pair avec un certain dynamisme du marché locatif », explique Thierry Vignal, président et co-fondateur de Masteos.

Trois pôles en Ile-de-France

Parmi les principaux pôles étudiants français, Masteos a ciblé les villes au plus haut potentiel, bénéficiant à la fois de rendements intéressants et où investir est sécurisé. En Ile-de-France, ce sont les communes d’Evry, Villetaneuse et Cergy qui se taillent la part du lion. Elles offrent en effet d’excellentes rentabilités, de respectivement 7,80%, 7,07% et de 6,09%. Paris, plombée par des prix de l’immobilier stratosphériques, n’offre qu’une rentabilité de 3,37%. Dans le Grand Est, Metz se distingue, à un peu plus d’1h20 de train de Paris et moins d’1h de Strasbourg, avec « une excellente tension locative ainsi qu’un très bon taux de rendement », selon Masteos.

En nouvelle Aquitaine, Bordeaux est détrônée par Poitiers, avec une rentabilité de 6,72% contre un peu plus de 4% pour la Belle endormie. En Auvergne Rhône-Alpes, la palme revient à Clermont-Ferrand (6,87%), devant Lyon (3,85%) et Saint-Étienne, qui affiche plus de 11% de rendement théorique mais où la tension locative est très faible.Enfin, dans les Hauts de France, en Occitanie et en région Provence-Alpes Côte d’Azur (Paca), où les pôles étudiants un peu moins denses, ce sont les villes d’Arras (6,22%), de Perpignan (8,91%) et de Marseille (5,46%) qui se détachent.

Maximiser le couple rendement-risque

Attention à bien faire ses calculs et bien étudier les marchés avant de se lancer, quoi qu’il en soit. « Les investisseurs ont tendance à regarder exclusivement le risque locatif (en visant des villes rassurantes) ou le taux de rentabilité (en visant les villes à rendement). Or ce qui compte est de maximiser le couple rendement-risque, et pas seulement l’une de ces deux variables », conseille Thierry Vignal.