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« Investissement locatif Pinel : comment ça marche ? »

Eléments de réponse autour de l’investissement locatif Pinel avec Alain Atallah, le président de Trinity Gestion Privée.

L’investissement locatif en loi Pinel est un bon outil de diversification du Patrimoine. En résumé, l’investisseur achète un appartement en état futur d’achèvement (sur plan) dans une zone géographique éligible tendue au niveau de la pression locative et doit le mettre en location pendant une durée minimum de 6 ans prolongeable jusqu’à 12 ans. En respectant d’autres conditions comme le plafonnement de loyer et de revenus du locataire, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 63 000 euros en sur une période 12 ans. La réduction d’impôt est calculée sur le montant de montant de l’investissement. 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9ans et
21 % sur 12 ans.

Prenons l’exemple classique d’un appartement à 250 000 euros sur 9 ans :

Durant ces 9 années de détention, l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôts de 45 000 euros sur 9 ans (250 000 euros x 18 % = 45 000 euros), soit 5 000 euros de réduction d’impôts par an (2 % de réduction par an).

L’administration fiscale limite l’avantage fiscal à 300 000 euros d’investissement par an, et le montant de la réduction d’impôts est soumis au plafond global des niches fiscales plafonné à 10 000 euros par an. Cela veut dire qu’il peut être inutile pour l’investisseur de se positionner sur plusieurs investissements dont le montant global dépasse les 500 000 euros. Voici pourquoi : 500 000 euros x 2 % de réduction par an = 10 000 euros de réduction d’impôts, le plafond global est atteint.

Depuis le 1er janvier 2021, les investissements dans les villas ne sont plus éligibles aux dispositif Pinel, qui se recentre uniquement sur l’habitat collectif.

Les contribuables souhaitant investir dans ce dispositif Pinel à partir 2023 verront l’avantage fiscal diminuer passant ainsi à 10,5 % de réduction sur 6 ans, 15 % sur 9 ans et enfin 17,5 % sur 12 ans. Le montant de la réduction sera ainsi dégressif jusqu’en 2024. A L’issue de la période de détention, l’investisseur pourra vendre son bien, garder le bien en location nue ou meublée, ou enfin le récupérer pour lui. En cas de vente du bien avec une plus-value, cette dernière sera imposée au titre des plus-values de cession immobilières avec une exonération à partir de la 22e année et 30 ans pour les prélèvements sociaux. En cas de location nue, les revenus fonciers seront également à déclarer chaque année au titre de l’IRPP. La location meublée semble cependant être un choix attractif au niveau fiscal avec l’application d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs.