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Biens locatifs : attention aux spécificités comptables !

Selon le cadre que vous avez choisi, les règles comptables applicables ne sont pas les mêmes. Détails.

 

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Crédit: iStock.

Tout propriétaire d’un bien locatif se doit de déclarer ses recettes (voire ses charges), afin que l’administration puisse calculer son impôt éventuel. Mais, en la matière, les règles applicables dépendent du cadre choisi. Voici les subtilités à connaître.

Logements vides

Les recettes sont à déclarer en même temps que les revenus globaux. Si le propriétaire opte pour le régime réel, il doit également déclarer ses charges pour déterminer son revenu net.

Rappelons ici que la comptabilisation doit se faire selon le principe de la comptabilité de trésorerie. Plus concrètement, on comptabilise charges et recettes au moment de leur paiement. Cela signifie que des travaux réalisés fin 2021 mais payés début 2022 ne pourront être déduits que sur 2022. De la même façon, si un locataire a payé son loyer de décembre 2020 en janvier 2021, ce loyer devra être déclaré avec les revenus de 2021.

Logements meublés

Pour les logements loués sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), la catégorie change puisqu’il ne s’agit plus de revenus fonciers, mais de bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le propriétaire peut dans ce cas déduire l’intégralité de ses charges et même amortir fiscalement son bien (ce qui a l’avantage de réduire voire de ramener à zéro le bénéfice imposable). En revanche, on est ici dans une comptabilité d’engagement. Ce n’est pas la date de paiement mais la période à laquelle se rapporte le produit ou la charge qui importe. Ainsi, un loyer de décembre doit être comptabilisé sur ce même mois de décembre même s’il est payé en retard.

Précisons enfin que la location en LMNP nécessite d’établir une liasse fiscale à transmettre aux impôts chaque année au plus tard au début du mois de mai. Du fait de ces obligations, il est vivement conseillé de se faire accompagner par un comptable.