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Immobilier : la Seine Saint-Denis, eldorado pour investisseurs avertis

Les prix de l’immobilier sont encore abordables dans le département malgré sa proximité avec la capitale. Certaines villes, bientôt traversées par de nouvelles lignes de métro, enregistrent une tension encore plus forte de leur marché immobilier. De quoi intéresser les investisseurs à la recherche de rentabilités et de plus-values en Île-de-France.

Crédit: Istock

C’est le département francilien qui monte dans le cœur des investisseurs. La Seine-Saint-Denis, et sa proximité avec Paris, offre de nombreuses opportunités tant en matière de plus-value que de rendement locatif. Un constat d’autant plus vrai pour les villes qui vont connaître dans les mois qui viennent l’arrivée de nouvelles stations de métro. C’est le cas d’Aubervilliers, avec les stations de la ligne 12 Aimé Césaire et Mairie d’Aubervilliers prévues courant 2022. Idem pour Romainville ou encore Rosny-sous-Bois, connectée à la ligne 11 dès 2023.

Aubervilliers, l’effervescence sur les prix


Avec un m² moyen estimé à 3 910 € pour les appartements anciens selon les notaires, Aubervilliers est la ville qui enregistre la plus forte hausse de prix ces dernières années (+7,5 % sur 1 an et + 36,8 % sur 5 ans). « C’est un peu le Montreuil d’il y a 15 ans, observe Olivier Harmand, directeur d’agence à Montreuil pour le réseau l’Adresse et bon connaisseur du département. Les prix montent parfois jusqu’à 5 000 €/m² pour les biens d’exception mais l’on peut obtenir une rentabilité brute de 5% voire plus ».

L’encadrement des loyers, en vigueur depuis le 1er juin 2021 dans la ville ne semble pas impacter les investisseurs. « La pression sur le marché est trop forte pour que le montant des loyers recule », constate Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet L’immobilier. Sur des marchés aussi tendus, les bailleurs se retrouvent rapidement avec une vingtaine de dossiers pour un logement, d’après le réseau. « Sans compter qu’il existe aujourd’hui de nombreux critères qui permettent de déroger légalement à l’encadrement des loyers », ajoute Stéphane Fritz. Dans le neuf, à Aubervilliers les prix sont un peu plus élevés et avoisinent davantage les 6 000 €/m² parking compris, « mais il est toujours intéressant pour des investisseurs de se lancer dans l’investissement Pinel », souligne Patricia Rodrigues, DGA Grand Paris Nord chez Nexity.

Romainville, le territoire mature


À Romainville aussi la hausse des prix se fait sentir depuis de nombreuses années. La commune autrefois délaissée affiche aujourd’hui un m² moyen pour les appartements de 5 160 €/m² (+ 6,2 % sur 1 an et + 30,1 % sur 5 ans). La rentabilité brute ne dépasse pas les 4 à 5 %. « C’est le juste milieu pour les investisseurs entre une commune comme Aubervilliers où les prix sont bas et Montreuil où l’on dépasse les 7 000 €/m² », analyse Olivier Harmand. L’arrivée de la ligne 11 et la politique d’aménagement urbain de la ville y sont pour beaucoup.

« Romainville profite de la gentrification de villes voisines comme Noisy-le-sec, les Lilas, Montreuil ou encore Pantin. Ces Villes ont développé leur offre de services et équipements pour les futurs résidents (écoles, parcs,…) et sont très attachées à la qualité de l’habitat (espaces de vie des logements) ainsi qu’à la qualité architecturale. De plus en plus de Parisiens à la recherche d’une pièce supplémentaire viennent s’y installer », souligne Patricia Rodrigues. Les opportunités pour les investisseurs dans le neuf sont toutefois limitées. La ville met en place une charte en direction des promoteurs. Les prix y sont ainsi très contenus (environ 5 000 €/m²) mais l’offre de biens à destination des investisseurs est plus limitée.

Rosny-sous-Bois, un marché en devenir


Pour Rosny-sous-Bois, le marché commence à peine à entrer en ébullition. Si les prix sur 5 ans ont augmenté ( +21,3 %), ils reculent légèrement sur les douze derniers mois (-3,1%). « La ligne 11 ne desservira que le tout nouveau quartier de la Boissière, près de Domus Rosny 2. Le métro devrait amener de nouveaux projets immobiliers sur le territoire et contribuer à l’amélioration de l’habitat », estime Olivier Harmand. Dans le neuf, les opérations livrées sont moins importantes mais restent financièrement intéressantes. « Elles sont plus petites qu’à Romainville ou Aubervilliers, ce qui limite la présence d’investisseurs » constate Thomas Penet, directeur commercial et marketing pour Cogedim.

Gare aux travaux de rénovation

Reste que l’eldorado pour investisseurs que constitue le 93 ne doit pas les empêcher d’être vigilants. Notamment dans l’ancien, sur la qualité du bâti de la copropriété au moment d’acheter. Rappelons que dans le cadre de la loi Climat et Résilience, les biens immobiliers notés F ou G ne pourront pas être mis en location à partir de 2025 dans les zones dites tendues. Or, comme le constate le département dans son Plan climat énergie départemental, « les logements dans le département sont relativement anciens et de mauvaise qualité thermique ». Par ailleurs, les logements construits avant 1975, soit avant les premières réglementations thermiques, « représentent plus de 70% des logements en Seine-Saint-Denis et près de 80% de la consommation d’énergie ».

Le diagnostic de performance énergétique ayant été suspendu pour l’ensemble des logements construits avant 1975, la mission s’annonce périlleuse pour les investisseurs : « Il faut être très vigilant aux procès-verbaux d’assemblée générale afin de savoir si des travaux sont prévus dans l’immeuble ou viennent d’être réalisés », conseille Olivier Harmand. « Les ravalements de façade par l’extérieur sont ceux qui coûtent le plus cher », conclut-il.