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Immobilier locatif : c’est surtout le prix de revente qui fait la rentabilité !

Au-delà du rendement régulier procuré par un bien, la rentabilité globale d’un projet d’immobilier locatif dépend des conditions de sortie.

rendement immobilier locatif

Louer 5.000 euros un bien acheté 100.000 € procure un rendement annuel de 5%. Nombre d’investisseurs sont en mesure de faire ce calcul parfaitement juste (et au demeurant assez séduisant dans cet exemple) en se lançant sur le marché de l’immobilier locatif. Pour autant, ne se focaliser que sur le rendement est insuffisant pour bien évaluer un projet d’immobilier locatif. Les conditions de sortie sont elles aussi importantes sinon prépondérantes.

Reprenons notre exemple de départ. Si notre investisseur loue son bien pendant 10 ans, il aura encaissé à terme 50.000 euros de loyers et aura a priori réalisé une belle affaire. Ce sera notamment si le cas s’il parvient à revendre son bien 100.000 euros. Sa rentabilité moyenne aura alors été de 5% par an. En revanche, s’il ne revend son bien que pour la moitié du prix d’achat, qu’aura-t-il gagné ? Strictement rien. Il aura investi 100.000 euros pour encaisser 50.000 euros de loyers et 50.000 euros de produit à la revente, soit un bilan nul.

Une moins-value de 10% peut coûter un point de rentabilité sur 10 ans

Cet exemple à portée pédagogique est certes exagéré mais il permet de bien appréhender l’importance du prix de revente…  qui joue évidemment à la hausse comme à la baisse. Prenons le cas plus réaliste d’un bien procurant dans la durée un rendement annuel net de 2%. Le bien est acheté sur fonds propres et revendu au bout de dix ans. Avec 20% de plus-value à la revente, l’investisseur aura une rentabilité annuelle moyenne (mesurée par le TRI) de 3,69%. En revanche, il n’obtiendra que 1,05% de rentabilité s’il subit une moins-value de 10% à la sortie et ne dégagera même aucun gain si sa moins-value est de 20%.

Etant basés sur les flux de trésorerie, les calculs sont un peu plus complexes si l’on fait intervenir un financement bancaire, des travaux ou un avantage fiscal. Mais la conclusion reste la même : la sensibilité au prix de revente est extrêmement forte. Bien entendu, il est difficile pour ne pas dire impossible de savoir à quel prix un bien pourra être revendu dans 10 ans, 15 ans ou 20 ans. Mais ces quelques chiffres montrent l’importance de cibler en priorité les biens qui offrent des garanties en termes de qualité et d’emplacement.