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Impôt à la source : ça se complique pour les bailleurs !

Si le prélèvement de l’impôt à la source a simplifié la vie de nombreux contribuables, il a compliqué celle des propriétaires bailleurs. Car l’acompte d’impôt qu’ils payent chaque mois ou trimestre est sans rapport avec leurs loyers de l’année. Explications.

impôts
Crédit : iStock

Depuis janvier 2019, vous payez vos impôts à la source sur vos revenus. Si vous êtes salarié, c’est votre employeur qui prélève l’impôt sur les rémunérations qu’il vous verse chaque mois. De même, si vous êtes retraité, l’impôt est prélevé en temps réel par vos caisses de retraite sur vos pensions. En revanche, si vous encaissez des loyers, la situation est différente car il n’existe pas de tiers pour prélever l’impôt sur les sommes reçues de votre locataire. C’est donc l’administration fiscale qui prélève directement un acompte d’impôt sur votre compte bancaire chaque mois, ou chaque trimestre sur option.

Un impôt calculé sur les loyers du passé

Le hic, c’est que le fisc ne connaît le montant de vos loyers de l’année en cours que l’année suivante, une fois que vous déposez votre déclaration de revenus. Du coup, pour calculer votre acompte d’impôt, il applique votre taux de prélèvement à la source sur vos derniers loyers déclarés, c’est-à-dire ceux des années précédentes. Par exemple, l’acompte d’impôt prélevé sur votre compte bancaire cette année ne dépend pas de vos loyers de 2021 (que le fisc ne connaîtra qu’en 2022), mais de ceux encaissés en 2019 (jusqu’en août 2021) et en 2020 (depuis septembre 2021).

Cet acompte sera régularisé en 2022, lorsque le fisc connaîtra vos loyers de 2021. Selon le cas, vous serez alors remboursé de l’acompte versé en trop cette année durant l’été 2022 (si vos loyers de 2021 ont baissé, en raison d’impayés par exemple) ou vous devrez verser un complément d’impôt fin 2022 (si vos loyers de 2021 ont augmenté, du fait de leur revalorisation annuelle par exemple).

Bon à savoir : Les prélèvements sociaux sont également payables à la source sur les loyers depuis 2019, sauf pour les loueurs en meublé professionnels. Le fisc prélève un second acompte mensuel ou trimestriel sur votre compte bancaire. Il est calculé sur la même base que l’acompte d’impôt, mais en appliquant le taux global des prélèvements sociaux de 17,2 % et non pas votre taux de prélèvement à la source.

Un impôt nul en début de location

Autre difficulté liée à ce système, le fisc n’est pas en mesure de calculer votre acompte d’impôt l’année où vous commencez à louer, faute de loyers déclarés les années précédentes. Dans ce cas, il ne peut vous en réclamer un qu’à partir de septembre de l’année suivante, une fois vos premiers loyers connus. Et vous devez aussi payer l’intégralité de l’impôt sur ces loyers à la fin de l’année suivante. Vous êtes donc doublement taxé à la fin de votre deuxième année de location : vous commencez à supporter l’acompte d’impôt des bailleurs et vous devez régler l’impôt sur les loyers de votre première année d’activité !

Sachez toutefois que vous pouvez demander à verser un acompte d’impôt spontané dès le démarrage de votre activité de location, afin d’anticiper l’imposition de vos premiers loyers. Il suffit de vous connecter à votre espace particulier sur www.impots.gouv.fr, rubrique « prélèvement à la source », sous-rubriques « Gérer vos acomptes » et « Créer un acompte », puis d’inscrire le montant mensuel imposable de vos loyers.

Un impôt à stopper en fin de location

Le système de l’acompte d’impôt est également inadapté l’année où vous cessez les locations, car les prélèvements sur votre compte bancaire (calculés sur vos loyers du passé) ne s’arrêtent qu’en septembre de l’année suivante. Autrement dit, vous continuez de payer un impôt à la source alors que vous n’encaissez plus de loyers. Logique car le fisc n’est pas informé immédiatement de la cessation de votre activité de loueur, mais uniquement l’année suivante lorsque vous l’indiquez dans votre déclaration de revenus.

Résultat, vous payez un impôt à la source supérieur à ce que vous devez réellement, et vous devez patienter jusqu’à l’été suivant pour être remboursé des acomptes versés en trop. Heureusement, là encore, vous pouvez réagir en demandant au fisc d’interrompre les prélèvements sur votre compte bancaire dès la fin de vos locations, via votre espace particulier sur le site des impôts, rubrique « prélèvement à la source », sous-rubriques « Gérer vos acomptes » et « Supprimer ». Mais attention, cette demande n’est possible que si vous cessez complètement d’être bailleur, pas si vous arrêtez uniquement certaines locations et poursuivez les autres.