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L’investissement locatif progresse, mais quelles villes choisir ?

La part de l’investissement locatif a encore progressé en France en 2021, mais la vigilance doit rester de mise avant de se lancer dans l’achat d’un bien. La ville choisie est-elle rentable ? Le logement n’est-il pas une passoire thermique ?

vie pratique
Crédit: iStock.

En matière d’investissement, la location de logements reste une valeur sûre et prisée des Français. Selon le réseau Century 21, l’investissement locatif a représenté 30,2% des transactions réalisées. Une part en hausse de 2,7% par rapport à 2020. C’est « un nouveau record pour la quatrième année d’affilée », souligne le réseau auprès des Echos. Et 2022 apparaît sous les meilleurs auspices, grâce notamment aux taux des crédits immobiliers, toujours au plus bas. Par ailleurs, le marché immobilier reste dynamique, notamment dans les villes moyennes.

La crise sanitaire a donné aux habitants des grandes villes l’envie d’une meilleure qualité de vie. Une aubaine pour les investisseurs, qui peuvent désormais prospecter sur un terrain plus large. Comme le rappelle le quotidien, l’observatoire du site LocService.fr a mis en lumière que 33% de la demande locative française s’est étendue. En 2021, sept départements, dont le Rhône, la Gironde ou bien encore la Loire-Atlantique, étaient particulièrement convoités contre cinq avant le déclenchement de la pandémie.

Limoges, Poitiers, Grenoble

Selon le palmarès des douze villes moyennes (population inférieure à 180.000 habitants) réalisé par Meilleurs Agents pour le compte des Echos, la rentabilité locative annuelle, le prix au mètre carré, le pouvoir d’achat immobilier, sans oublier le taux de chômage local, sont particulièrement intéressants dans des villes comme Limoges, Clermont-Ferrand et Quimper, qui sont bien placées. Et Poitiers et Grenoble « disposent d’une demande locative récurrente en raison de leur population estudiantine. Avant d’investir, il convient d’analyser les fondamentaux locaux, soit l’attractivité du territoire (économique, démographique) et l’évolution des infrastructures », explique Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents. 

Ces villes offrent un rendement allant jusqu’à plus de 7%. « Sur la base d’une de nos études en interne portant sur 200 villes (à l’exclusion des grandes métropoles), la rentabilité brute des communes de moins de 50.000 habitants avoisine 7 % contre 6 % dans les communes de 50.000 à 150.000 habitants », chiffre Thierry Vignal, président et cofondateur de la société de conseil en immobilier locatif Masteos. Aussi, il n’hésite pas à inviter les investisseurs à regarder du côté d’« Orléans, Quimper et Niort ». Il alerte cependant Les Echos sur le fait que, « dans ces communes de taille moyenne ou petite, le marché immobilier risque d’être moins fluide ».

Hausse des loyers

Les investisseurs les moins opportunistes peuvent également miser sur les villes proches des grandes métropoles régionales. Comme Vénissieux ou Saint-Fons, situées à proximité de Lyon, ou bien Roubaix et Tourcoing, à proximité de Lille.

L’investissement locatif bénéficie également de la hausse des loyers. « L’an passé, tous les types de biens, quelle que soit leur surface, ont vu leur loyer augmenter significativement de 4 à 8 % selon les cas », note une étude du site LocService.fr. Une tendance qui devrait se poursuivre. Cependant, de nouvelles villes pourraient adopter l’encadrement des loyers. Pour preuve, Bordeaux et Montpellier ont fait part de leur intention de l’appliquer dès 2022. 

Attention au DPE

Et puis, mieux vaut avoir à l’œil un autre point au moment de réaliser un investissement locatif : le DPE. Pour mémoire, à compter du 25 août 2022, les loyers des logements loués et étiquetés E, F et G au DPE ne pourront plus être augmentés. Même pas lors du renouvellement du bail. Puis, dès le 1er janvier 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués. Ceux étiquetés F et E suivront en 2028 et 2034.