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Encadrement des loyers : quelles conséquences pour votre investissement ?

De plus en plus de villes mettent en place l’encadrement des loyers. Pour les bailleurs, l’étau se resserre, mais il est possible d’optimiser le dispositif. Voici comment.

louer abordable
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► Les plafonds sont-ils vraiment contraignants ?

Les loyers de référence sont déterminés à partir des loyers médians constatés pour telle catégorie de logements et tel secteur géographique par l’observatoire local des loyers agréé (l’Olap pour la région parisienne, l’Observatoire les loyers de la MEL pour Lille, pour ne citer qu’eux). La fiabilité de leurs données ne fait, a priori, pas de doute. Pourtant leur méthode de travail peut être source, dans certains cas, de distorsion entre plafonds imposés et loyers de marché. Les données sont relevées en observant l’ensemble des baux : les plus récents mais aussi les plus anciens dont les loyers, plus faibles, tirent le loyer médian vers le bas. Il existe, de plus, un décalage dans le temps inévitable, entre les loyers qui ont servi de base de calcul et les plafonds imposés par arrêté.

A Lille, dans un contexte de relative stabilité des loyers, les plafonds collent plutôt bien aux valeurs de marché et les bailleurs s’en accommodent. Un studio de 25 m² dans le centre, peut se louer en toute légalité jusqu’à 535 euros mensuels hors charges, ce qui correspond parfaitement aux valeurs de marché.Pour Emmanuel Chambat, président de la Fnaim du Nord, « l’inadaptation du dispositif ne se fait sentir que dans certains cas. Par exemple, pour les grands logements anciens du Vieux-Lille, très prisés. Ils peuvent faire l’objet d’une rénovation équivalente au neuf et pourtant, ils devront être loués à un prix inférieur à celui fixé pour un logement des années 80 nettement moins attractif ».

A Paris, « on constate un décalage des loyers sur les petites surfaces ou sur certains biens exceptionnels, dans les quartiers cotés de la capitale. Même en louant en meublé et en appliquant un complément de loyer, on ne se trouve plus en phase avec le marché et les bailleurs ont dû baisser leur loyer pour rester dans la légalité » analyse Pierre Hautus, directeur de l’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers). Même constat à Lyon où les loyers des petites surfaces auraient dégringolé depuis l’entrée en vigueur de l’arrêté préfectoral. « Il n’y a guère que pour les T2 et les T3 construits avant 1945 – parce qu’ils sont grands – que les plafonds imposés peuvent éventuellement correspondre aux valeurs du marché », déplore Sylvain Grataloup, président de l’UNPI 69. Pour Montpellier et Bordeaux, les plafonds ne sont pas encore connus, les arrêtés n’étant pas attendus avant le printemps.


► Comment optimiser le dispositif en restant dans les clous ?


Pour optimiser le dispositif, n’hésitez pas à louer au niveau du plafond majoré. Vous pouvez également passer en meublé : vous y gagnerez 1 à 2 euros de plus par mois et par mètre carré car les plafonds en meublé sont plus élevés. Vous avez également la possibilité, sous certaines conditions, d’appliquer un « complément de loyer ». La loi autorise, en effet, les propriétaires de logements « présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant » à le faire. Elle n’est pas plus précise mais on imagine qu’un tel supplément est possible si, par exemple, le logement dispose d’une grande terrasse, d’une vue exceptionnelle sur un monument historique ou bien encore d’un joli jardin privatif pour un appartement à Paris ou d’une piscine. Il se justifiera également pour une maison individuelle ou même mitoyenne dans un quartier d’immeubles collectifs.

La présence d’un emplacement de stationnement ou d’une cave pourrait justifier un complément de loyer si cet élément est rare dans l’immeuble ou le quartier. La loi n’indique rien, non plus, sur le montant du supplément. C’est donc à vous de le déterminer, librement mais sans en abuser – ce que malheureusement trop de propriétaires auraient tendance à faire dans la capitale.En abuser vous exposerait à des ennuis avec votre locataire qui peut, après l’avoir accepté, contester le complément de loyer dans un délai de trois mois à partir de la signature du bail. Et ce serait à vous de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec des logements similaires, dans le même secteur géographique. Or, dans la grande majorité des cas, les commissions de conciliation se montrent favorables au locataire. Si le conflit s’enlise, le locataire pourra saisir le tribunal. Vous veillerez à indiquer le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant dans le bail.


►Que risque-t-on si on ne respecte pas les plafonds ?


La première chose à craindre, si vous ne respectez pas les plafonds imposés, c’est une action en diminution de loyer de la part de votre locataire. La démarche peut être amiable dans un premier temps mais se durcir très vite et être engagée au contentieux. Si le juge est saisi et constate, en effet, le non-respect du dispositif du plafonnement, vous risquez d’être non seulement condamné à réajuster le prix de la location, mais aussi à restituer les loyers indûment perçus. Le locataire bénéficie d’un délai de trois ans à partir de la signature du bail pour réclamer une diminution du loyer devant le juge. Il peut également saisir le préfet qui peut lui-même vous mettre en demeure de mettre le contrat de location en conformité avec le dispositif d’encadrement et de procéder à la restitution des loyers trop-perçus.Si vous ne réagissez pas à cette mise en demeure, vous êtes passible d’une amende de 5 000 euros tout de même (15 000 euros pour une personne morale) prononcée par le préfet. Ces actions peuvent être engagées à tout moment en cours de bail. A ce jour et depuis 2019, la DRIHL (Direction régionale et interdépartementale de l’Hébergement et du Logement) Ile-de-France a reçu et instruit 294 dossiers (dont 252 recevables) dont 145 ont eu une issue favorable au locataire.