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Investissement locatif : le dispositif Cosse devient Loc’Avantages, ce qui change

Pour inciter les propriétaires à louer à des locataires modestes, les pouvoirs publics ont décidé de modifier le dispositif Cosse. Renommé Loc’Avantages, il permet désormais de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Immobilier
Crédit: iStock.

Le dispositif Cosse permet aux propriétaires qui louent un logement ancien, dans le cadre d’une convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), d’appliquer une déduction spécifique de 15 % à 85 % sur leurs loyers imposables. En contrepartie, ils doivent s’engager à louer pendant 6 ans à un locataire aux ressources modestes moyennant un loyer plafonné. Ce dispositif a connu un succès limité depuis sa création en 2017, les économies d’impôt obtenues étant souvent insuffisantes pour compenser l’effort consenti sur le loyer. Pour le relancer, la loi de finances pour 2022 a prévu de le remplacer par un nouveau dispositif plus avantageux : le dispositif Loc’Avantages.

Les nouveautés

En premier lieu, Loc’Avantages s’applique sur tout le territoire. Le Cosse ancienne formule était en effet réservé aux logements situés dans les seules agglomérations en tension locative. Vous pouvez en bénéficier pour tout bail signé depuis le 1er janvier 2022 pour lequel vous aurez déposé une demande de conventionnement auprès de l’Anah avant le 1er mai 2022 (pour un bail conclu jusqu’au 28 février 2022) ou dans un délai de deux mois (pour un bail conclu à compter du 1er mars 2022). Attention, la plateforme de l’Anah pour le dépôt des dossiers de conventionnement n’ouvrira que le 1er avril prochain.

Loc’Avantages permet de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur les loyers encaissés pendant toute la durée de votre engagement de location. Son taux est d’autant plus élevé que le loyer pratiqué est bas. Il est égal à 15 % si vous louez en secteur intermédiaire (loyers inférieurs de 15 % aux prix du marché) et à 35 % si vous louez en secteur social (loyers inférieurs de 30 % aux prix du marché). Ces taux sont portés à 20 % et à 40 % si vous confiez la location à un organisme social agréé par l’État. Enfin, la réduction d’impôt grimpe à 65 % si vous louez en secteur très social (loyers inférieurs de 45 % aux prix du marché).

Autre changement, les plafonds de loyers sont fixés au niveau local, en appliquant une décote sur les loyers observés à l’échelle communale, et non plus en fonction d’un zonage national. Ainsi, dans les villes situées en « zone tendue » où les loyers sont les plus élevés, les plafonds applicables sont davantage adaptés aux réalités du marché. De plus, les plafonds de loyers sont désormais affectés d’un coefficient multiplicateur qui permet de louer plus cher les logements de petite surface.

Un rendement locatif dopé

En transformant la déduction spécifique en réduction d’impôt, l’Etat espère encourager davantage de propriétaires à louer à des locataires modestes. Grâce à cette évolution, tous les bailleurs pourront réduire leurs impôts dans les mêmes proportions, alors que la déduction spécifique procure des économies d’impôt proportionnelles au taux d’imposition du foyer. La réduction d’impôt compensera largement la décote de loyer accordée au locataire. Dans de nombreux cas, elle permettra même d’encaisser un revenu locatif net d’impôt supérieur à celui perçu en cas de location hors dispositif Loc’Avantages.

Par exemple : pour un appartement loué 800 € par mois et générant 100 € de charges par mois, votre revenu locatif s’établit à 4 435 € après impôts si vous êtes imposé au taux de 30 % (+ 17,2 % de prélèvements sociaux). Si vous optez pour Loc’Avantages en secteur intermédiaire, vous ne le louerez que 680 € par mois (15 % de moins), mais votre revenu locatif s’établira à 4 899 € après impôts. Soit un gain de 464 € par an par rapport à une location au prix du marché !