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Immobilier locatif : 5 raisons d’investir à l’international

Investir dans l’immobilier locatif ne restreint pas votre champ d’action aux frontières françaises. Acheter un logement à louer à l’international a le vent en poupe.

immobilier locatif

Les Français sont nombreux à nourrir des rêves d’exotisme pour leur patrimoine immobilier. Dans une étude tout juste publiée, Masteos, une « proptech » spécialisée dans l’investissement clé en main, révèle ainsi que 55 % d’entre eux souhaiteraient investir au-delà des frontières hexagonales, dans un pays européen (Espagne, Italie, Portugal, etc.). Parmi eux, 20 % envisageraient de passer à l’acte dans les cinq prochaines années, dans le cadre d’un placement locatif. Un constat que la plateforme a déjà vérifié auprès de ses clients. « La tentation de l’étranger est forte et les pays du Sud de l’Europe sont particulièrement prisés », lance ainsi Thierry Vignal, président et fondateur de la start-up.

Dans le top 5 des villes européennes, l’étude Masteos révèle que Barcelone (31%), Lisbonne (22%), Porto (19%), Valence (13%) et enfin Rome (11%) sont les plus convoitées par les Français. « Depuis plusieurs années, le phénomène d’héliotropisme s’est renforcé et s’est fortement accéléré depuis le confinement. On le retrouve par exemple en France avec l’appétence des Français et plus particulièrement des Parisiens pour Marseille », précise Thierry Vignal.

Des freins et des solutions pour investir dans les grandes villes européennes

Reste que ces particuliers sont encore confrontés à de nombreux freins à l’heure de mettre en œuvre un tel projet. Si les Français hésitent à se jeter à l’eau, c’est en premier lieu par méconnaissance de la langue, à hauteur de 40 % des sondés dans l’étude de Masteos. Autre obstacle : le manque de moyens financiers (pour 34 % des individus questionnés). Chez les femmes, le critère économique est encore plus important que chez les hommes. Autre frein mentionné : le manque de visibilité sur les prestataires à sélectionner pour accompagner un investissement à l’étranger (20%).

C’est dans ce contexte que la start-up a décidé de se lancer dans le grand bain de l’investissement locatif à l’étranger. Fort de son succès en France, où elle a accompagné des centaines de clients, Masteos déploie désormais ses ailes dans les pays européens limitrophes, en commençant par l’Espagne. Une stratégie suivie également par Beanstock, autre acteur majeur de l’investissement locatif clé en main. « Ce pays est en tête des pays les plus prisés pour un investissement locatif, souligne Thierry Vignal. En effet, un Parisien sur deux souhaite y réaliser un investissement dans les cinq prochaines années, dont près de 40 % à Barcelone. »

L’Espagne, un marché attractif

Alexandre Fitussi, cofondateur de Beanstock, abonde en ce sens. « L’Espagne attire pour de nombreuses raisons, parmi lesquelles un potentiel de revalorisation pour les prix au mètre carré, alors que le marché s’est assaini ces dernières années ». Quant au dirigeant de Masteos, Thierry Vignal, il indique que « l’Espagne est un des plus gros marchés immobiliers européens, avec environ 500 000 transactions résidentielles par an, contre 1 million en France. Le marché locatif espagnol pèse au global 7 milliards d’euros ».

Alexandre Fitussi souligne aussi comme atout la réglementation attractive pour les investisseurs. « Contrairement à la législation française, qui favorise la protection des locataires, La Ley Vivienda (ndlr : Loi logement), tout juste approuvée, ne défavorise pas les petits propriétaires-bailleurs. Et les dispositions fiscales permettent d’amortir le bien, comme avec le statut de Loueur meublé non professionnel en France. »

Les motifs d’investir hors de nos frontières

Mais quelles sont les raisons valables, au-delà de l’appel pour l’exotisme et l’héliotropisme, pour acheter et louer un bien immobilier à l’étranger ? En rationalisant, nous en avons identifié une bonne poignée :

1) Diversifier son patrimoine :
Eviter de miser exclusivement sur l’immobilier hexagonal, aussi sain soit-il… : tel est la première motivation dont tout investisseur à l’international peut se prévaloir. Les faits le démontrent chaque année : les cycles et le rapport entre l’offre et la demande ne sont pas les mêmes d’un pays à l’autre. C’est ainsi que ceux d’Europe du Nord ont damé le pion aux pays d’Europe du Sud en matière de progression des prix ces derniers mois, selon les statistiques d’Eurostat. Thierry Vignal de Masteos souligne que « l’accès à la propriété est plus compliqué dans les pays d’Europe du Sud que ceux d’Europe du Nord où la part financée par la banque dans le cadre d’un achat immobilier y est plus conséquente ».

2) Bénéficier d’une meilleure rentabilité locative :

En règle générale, et sauf exceptions, l’immobilier dans les grandes villes des pays voisins est plus abordable que Paris, Lyon et Bordeaux, pour des niveaux de loyers assez comparables. C’est ainsi que le niveau de rentabilité en Espagne est supérieur de 30 points de base, en moyenne, selon Beanstock. « Mais attention, le marché est généralement bien fait : une rentabilité supérieure est synonyme d’un risque supérieur », note Alexandre Fitussi. « Il est possible d’acheter un studio dans les grandes métropoles espagnoles pour pas cher » poursuit Thierry Vignal.

3) Profiter de la fiscalité locale, plus avantageuse :
Les loyers touchés à l’international sont taxés non pas en France mais dans le pays d’où ils proviennent. Or un comparatif des taux d’imposition des revenus fonciers en France face à ceux des autres pays européens tourne presque systématiquement à l’avantage de ces derniers. Thierry Vignal précise notamment que « la fiscalité est rattachée au local et elle est en règle générale plus avantageuse pour les investisseurs. En moyenne, elle s’élève par exemple à 19% du bénéfice dans la plupart des régions d’Espagne ». Rappelons ainsi qu’en France, les loyers d’une location nue sont taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu. S’ajoute les prélèvement sociaux (17,2 %). Pour un foyer dont la tranche marginale d’imposition de 30 %, dans laquelle se situent bon nombre de cadres et de salaires intermédiaires, le taux d’imposition s’élève ainsi à 47,2 % dans l’Hexagone. De quoi entamer nettement la rentabilité d’un investissement locatif.

4) Viser une plus-value
Après avoir grimpé sans discontinuer depuis le milieu des années 2010, les prix dans certaines grandes villes françaises calent. Ce n’est pas encore le cas ailleurs de la plupart des agglomérations européennes, dont certaines sont en pleine ascension ou « remontada ». De là à estimer que le potentiel de revalorisation est supérieur en dehors de nos frontières, il n’y a qu’un pas que beaucoup d’observateurs ont déjà franchi. « C’est la principale motivation des Français qui souhaitent miser sur l’Espagne », confie Alexandre Fitussi, de Beanstock.

5) Un ticket d’entrée souvent faible
Acheter un deux pièces de 35 mètres carrés à Madrid reviendra en moyenne à 182 000 euros, soit deux fois moins que la même surface à Paris. La capitale espagnole est bien plus accessible que la Ville Lumière, comme le sont la plupart des grandes capitales européennes, à l’exception de Londres. Mais, attention, l’apport personnel demandé par la banque sera systématiquement supérieur dans le cadre d’un investissement à l’international que dans le cas d’une opération en France. Pour un projet en Espagne, il faudra disposer en principe de 30 % du montant du projet. « L’Espagne et l’Italie font partie des pays européens où l’apport personnel demandé à l’acheteur pour son projet immobilier est le plus important » souligne Thierry Vignal.