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Loc’Avantages : un système pas toujours avantageux

Dans certains cas, la réduction d’impôt obtenue par le successeur du dispositif Louer Abordable ne suffira pas à compenser la perte de loyers consentie par ailleurs. Explications.

Loc'Avantages
Crédit : iStock.

Cosse, Louer Abordable puis Loc’Avantages. Derrière ces noms se cache un dispositif locatif qui a évolué au fil du temps et qui va prendre une nouvelle forme au mois de mars. En échange d’une location à prix plafonné (et à un public aux ressources limitées), le bailleur obtiendra une réduction d’impôt (de 15% à 65% des loyers encaissés). Le gouvernement n’a cessé de vanter les mérites et les gains potentiels de ce système. Pourtant, d’après nos calculs, Loc’Avantages ne sera pas toujours… avantageux.

Baisse de loyer et taux d’imposition au cœur des calculs

Prenons le cas du premier niveau : 15% de réduction d’impôt en échange d’un loyer inférieur d’environ 15% aux normes du marché (les plafonds sont fonction de la localité et de la surface (un simulateur est disponible en ligne). Si un bailleur est au prix du marché, il va donc perdre 15% de loyers en entrant dans le dispositif. Sachant que les loyers sont imposés et soumis aux prélèvements sociaux, sa perte de loyers nette de fiscalité sera même plus réduite : par exemple 7,92% si le bailleur est dans la tranche à 30%.

En retour, il obtiendra une réduction d’impôt égale à 15% du loyer annuel plafonné, soit 12,75% du loyer actuel. Au global, le bailleur sera donc bien gagnant avec un surplus de revenus nets équivalent à 4,93% des loyers actuels. En revanche, si notre bailleur est imposé dans une tranche plus basse ou si le loyer actuel est élevé et impose un effort de réduction bien supérieur à 15%, le bilan risquera d’être négatif.

22% de rabais maximal dans la tranche à 30%

Pour ce premier niveau (appelé Loc 1), et dans le cas d’une imposition dans la tranche à 30%, nos calculs font apparaître que le dispositif restera profitable tant que la baisse de loyer consentie ne dépassera pas 22%. Dans le cas d’un foyer imposé dans la tranche à 11%, la marge de manœuvre sera logiquement plus réduite (la perte de loyers nets induite par le dispositif étant plus élevée). Ici, le pivot se situera autour de 17,3%. Autrement dit, si le bailleur doit abaisser son loyer de plus de 17,3%, il n’aura aucun intérêt à choisir le niveau 1 de Loc’Avantages et sera gagnant à poursuivre une location classique.