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Investissement immobilier : la chambre en Ehpad, fausse-bonne idée ?

Cet investissement immobilier plébiscité dès 2010 par de nombreux investisseurs s’est parfois révélé être un miroir aux alouettes.

investissement immobilier

C’est un investissement immobilier défiscalisé qui attire de nombreux particuliers. Et pourtant, investir dans une chambre en Ehpad privé n’est pas forcément une bonne idée. Sur le papier, un rendement garanti de 4 à 5%. La réalité a vite fait déchanter certains investisseurs que Le Parisien a rencontrés.

Un investissement immobilier pour préparer sa retraite

C’est notamment le cas de Pascal. En 2010, il emprunte 300.000 euros afin d’investir dans deux chambres d’Ehpad à Romilly-sur-Seine (Aube). En toile de fond, l’objectif d’assurer le financement de ses vieux jours. Il conclut un bail commercial de 11 ans avec le gestionnaire titulaire de l’autorisation d’exploitation de lits de ces structures, Domidep. Au début, tout va bien. D’ailleurs, la première année, il perçoit 14.580 euros de loyers. En 2021, la somme grimpe à plus de 17.300 euros, grâce à l’indexation.

Tout change lors du renouvellement de son bail. Domidep lui propose un nouveau bail de neuf ans avec une baisse de loyer à hauteur de 15%. Pour ne rien arranger, on lui annonce que les gros travaux seraient désormais à la charge des copropriétaires. « Nous retomberions à un loyer plus bas qu’en 2010 ! » s’agace Pascal.

Et cela aurait pu être pire. « À l’échéance du premier bail, les grands groupes d’Ehpad peuvent demander une baisse de loyer allant parfois jusqu’à 30 %, détaillent Mes Jacques Gobert et François Morabito, avocats du collectif de défense des investisseurs en résidences seniors et en Ehpad (Codirse). Dans un bail commercial, la partie faible, c’est le copropriétaire. » D’autres investisseurs, attirés par les mêmes sirènes que Pascal ont également subi des baisses de loyers qui se sont avérées néfastes pour leur rendement.

Mécanique des autorisations d’exploitation d’ouverture de lits

Mais la baisse de rendement n’est pas le seul problème auquel les personnes souhaitant faire un investissement immobilier se sont heurtées. Pour Jean-Louis, les ennuis ont débuté assez rapidement du côté du gestionnaire, mis en redressement judiciaire après de nombreux déboires. Aussi, les loyers ne sont pas tombés tous les trimestres. « On s’est organisé en collectif et on a appris que sur les 82 lits de l’Ehpad, il n’y avait d’autorisations que pour 52… », explique-t-il

Il s’agit d’ailleurs d’un élément important souvent méconnu des particuliers investisseurs dans les chambres d’Ehpad : le fonctionnement des autorisations d’exploitation d’ouverture de lits. « La chambre que vous achetez n’est pas un Ehpad, alerte Me Bertrand de Campredon du cabinet Goethe. Et l’avocat de poursuivre : « C’est momentanément un Ehpad, autant de temps que l’exploitant voudra bien conserver l’activité dans ce lieu. » Cette autorisation est accordée par les pouvoirs publics. Dès que les gestionnaires l’obtiennent, celle-ci vaut de l’or. « Il faudrait que l’autorisation d’exploiter les lits soit attachée à l’immeuble, et non à la personne du gestionnaire », soutiennent ainsi Mes Gobert et Morabito.

Dans le secteur, les professionnels plaident plutôt pour la possibilité que les autorisations restent entre les mains des gestionnaires. « Il faut qu’ils puissent faire évoluer le bâtiment, déménager en fonction des besoins des résidents qui ne sont pas les mêmes qu’il y a 10, 20 ou 30 ans », estime Raoul Tachon, consultant dans le domaine médico-social. Et ceux qui défendent les investisseurs particuliers s’érigent contre des pratiques immorales, bien que légales. « Les groupes privés lucratifs taillent dans leurs coûts d’exploitation des deux côtés : dans les prestations servies aux résidents et dans les loyers versés au propriétaire », précise Didier Riebel, de l’Association de copropriétaires en maisons de retraite médicalisées.