Se connecter S’abonner

Immobilier locatif : jusqu’où déléguer la gestion de votre patrimoine ?

Gagner du temps et de l’argent : deux bonnes raisons pour confier, partiellement ou totalement, la gestion d’un bien ou d’un patrimoine immobilier à un intermédiaire.

investissement locatif
iStock

En matière d’investissement locatif, deux écoles irréconciliables s’affrontent : celle qui ne jure que par le « do it yourself », c’est-à-dire l’autogestion, et celle qui plaide en faveur d’une intermédiation poussée, allant parfois même jusqu’à un accompagnement complet dans le projet, depuis l’achat du bien jusqu’à la relation avec le locataire. Laquelle de ces deux visions antagonistes est la plus efficiente ? Pour Olivier Duverdier, président et fondateur de la néo agence de gestion locative Kaliz, il n’existe pas de réponse univoque. « L’autogestion relève d’un choix personnel, presque philosophique. Cette approche requiert du temps, d’y trouver une satisfaction personnelle justifiant tous les efforts déployés. Il faut avoir envie de monter en compétence pour répondre aux nombreux défis que l’immobilier locatif pose au quotidien. »

L’immobilier locatif, de plus en plus technique

Pour ce professionnel, même si les deux modes de gestion coexistent, les arguments en faveur de l’intermédiation ne cessent de gagner du poids. « Loi Alur, loi Pacte, loi Climat et résilience… l’investissement locatif se complexifie d’année en année, ajoute Olivier Duverdier. Or, face à l’enchevêtrement des normes, dans des domaines aussi divers que l’autorisation de louer, l’environnement, la relation avec le locataire ou la fiscalité, la plupart des particuliers sont dépassés. Même avec toute la bonne volonté du monde, un investisseur peut vite partir à la faute. Cela peut être vite préjudiciable et amputer la rentabilité de l’investissement. » Ce professionnel rappelle d’ailleurs que les erreurs ayant pour conséquence de se soustraire à l’impôt, même de bonne foi sont de moins en moins bien acceptées par les contrôleurs. « Pour limiter les risques de dérapages sur les aspects réglementaires et fiscaux, s’adjoindre les conseils d’un spécialiste est vivement conseillé, estime-t-il. C’est une question de bon sens. »

Limiter les risques d’échec et optimiser l’investissement

Gérer un patrimoine immobilier en « bon père de famille » consiste avant tout à sécuriser la rente qu’il génère. De ce point de vue, faire appel à des experts apparaît vite indispensable. En amont de l’acquisition du bien, un professionnel avisé sera en mesure de déterminer le niveau de tension locative du secteur recherché, de mesurer avec précision les travaux nécessaires pour une location optimale, de trouver le financement le moins coûteux et le plus adapté au projet d’investissement, grâce au différé de remboursement, à la suppression de l’indemnité de remboursement anticipé, à la modularité du prêt, etc. En aval, le tableau de bord offert par une néo agence comme Kaliz donnera les clés pour piloter intelligemment un patrimoine. S’agissant de la gestion locative à proprement parler, les subtilités sont aussi nombreuses. « Si se protéger des loyers impayés en souscrivant une assurance est un réflexe chez bon nombre de propriétaire, encore faut-il bien choisir cette Garantie loyers impayés, car elles imposent pour certaines un grand formalisme pour activer les garanties, explique Olivier Duverdier. Orienter vers le bon contrat GLI fait partie de la valeur ajoutée que nous apportons à nos clients. »

Automatiser les tâches répétitives et chronophages

Répondre avec réactivité aux demandes légitimes des locataires, les relancer en cas de retard de paiement, les informer de toute modification affectant la vie dans la copropriété, etc. : autant d’actes que les bailleurs négligent, à tort. Or, une relation fluide avec un locataire est souvent la meilleure des garanties pour se prémunir contre un turn over élevé et les impayés. En ayant recours à des spécialistes de la gestion locative, on s’assure d’un bon niveau de services pour le locataire, ce qui peut faire gagner à la longue plusieurs points de rentabilité. « Nos clients sont souvent multi-propriétaires : en déléguant la gestion locative, ils s’évitent les tracas associés à cette gestion, optimisent leur rente locative et gagnent beaucoup de temps », avance Olivier Duverdier.

Des outils numériques pour une autogestion paisible

A noter que certaines proptechs ont imaginé ces dernières années des outils numériques pour faciliter la gestion locative. Applicéo, une application gratuite lancée en 2020 et s’adressant autant aux agences immobilières qu’aux propriétaires qui gèrent eux-mêmes leurs biens immobiliers, en est un bon exemple. La plateforme permet notamment aux multi-propriétaires d’automatiser l’édition des documents (avis d’échéances, quittances de loyers, lettres de relance…) et leur envoi, de manière sécurisée. Les locataires y trouvent aussi leur compte en recevant les documents administratifs dont ils ont besoin pour leur location, avec également la possibilité d’échanger par messagerie. « L’idée d’Applicéo est née de ma propre expérience de propriétaire bailleur : étant souvent en voyage et très occupé par mon activité professionnelle, la gestion administrative de mes différents biens immobiliers était devenue un véritable casse-tête, explique son créateur Mickael Zibi. L’application permet l’automatisation de toutes les tâches (souvent rébarbatives) incombant au propriétaire. » Un outil pour les bailleurs, inventé par un bailleur, donc.