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Investissement locatif : le rendement seul ne suffit pas

Un rendement élevé rime souvent avec risques locatifs accrus… Et de potentielles difficultés à rendre l’ensemble de l’opération rentable.

rendement
Crédit : iStock.

Gare au couple rendement/risque dans certaines villes. Une récente étude* de la société Bevouac, spécialiste de l’investissement locatif « clé en main » dans l’ancien, montre que l’un et l’autre sont souvent « inversement proportionnels ». Ainsi, Bevouac constate que les cinq villes affichant des rendements bruts nettement supérieurs à la moyenne sont aussi celles aux plus forts taux de vacance : plus de 9 %, par exemple, à Béziers, Perpignan et Mulhouse. Or la vacance locative nuit à l’investisseur, privant ce dernier de revenus et pouvant le mettre en difficulté pour rembourser sa mensualité de crédit, rappelle le site. A contrario, plusieurs villes dénombrant peu de logements vacants ont des rendements moindres, dont Cannes (2,79 %) et Créteil (5,90 %).

Au-delà du rendement, la rentabilité de l’opération est essentiel

Au-delà du seul rendement brut, c’est donc plus globalement à la rentabilité de l’opération qu’il faut s’intéresser. Cet indicateur incluant la plus-value escomptée à de la revente du bien. Et ce dernier élément est essentiel.

Pour preuve, le rendement à Mérignac n’est que de 3,36 %, mais la vacance est faible (3,53 %) et les prix ont grimpé de 55,5 % sur la dernière décennie. Un investissement à Mérignac en 2013 aurait donc dégagé un rendement faible, mais une excellente rentabilité finale. Contrairement à Mulhouse, où le rendement atteint 10,40 %, mais où les prix ont perdu 13,6 % en 10 ans. Un investissement locatif réussi ne doit donc « pas s’accompagner d’une vision court-termiste », selon Bevouac. Et doit donc nécessairement tenir compte de la plus-value – ou moins-value – potentiellement à la clé.

*Bases de données utilisées : INSEE, DVF, Meilleurs Agents et Observatoire des loyer