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« Location meublée : faut-il déclarer au réel ? »

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez en meublé et vous vous demandez comment déclarer vos recettes locatives ? Petit tour d’horizon de la fiscalité du meublé avec Maud Velter, cofondatrice du site Jedeclaremonmeuble.com.

Maud Velter, cofondatrice du site Jedeclaremonmeuble.com.

La simplicité du régime micro-BIC

Si les recettes (loyers charges comprises) que votre foyer fiscal retire de la location meublée sont inférieures ou égales à 72 600 € (176 200 € pour les meublés de tourisme classés), le régime par défaut est celui du micro-BIC. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 50 % est réalisé sur la totalité des loyers. En pratique, si vous percevez 10 000 € de loyers charges comprises, vous serez imposé dans votre tranche d’imposition sur la moitié de cette somme et supporterez les prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) au taux de 17,2%. Si votre taux marginal d’imposition est de 30%, chaque année vous paierez (5000 x 30%) + (5000 x 17,2%) = 2360 € d’impôts.

Si votre logement est destiné à la location saisonnière, vous avez la possibilité de le faire classer “meublé de tourisme” en vous adressant à un organisme accrédité qui vous délivrera un nombre d’étoiles. Valable 5 ans, ce classement vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 71%. Vous serez donc imposé sur seulement 29% de vos recettes.
Que votre logement soit classé ou non, les formalités déclaratives sont très simples. En effet, il suffit de déclarer la totalité des recettes sur votre déclaration 2042 C PRO. Cependant chaque année, vous aurez des impôts à payer.

Optimisez votre fiscalité avec le régime réel

L’avantage du régime réel (qui s’applique d’office au-delà de 72600 € de recettes) est qu’il vous permet de déduire de vos loyers toutes les charges supportées (intérêts d’emprunt, factures d’entretien et de réparations, taxe foncière, assurance, frais de gestion et de comptabilité, abonnements et consommations divers intégrés dans le montant du loyer, etc.) et d’amortir la valeur du logement (hors la valeur du terrain), le mobilier et certains travaux. Les frais d’acquisition (frais de notaire et commission de l’agence immobilière supportés lors de l’acquisition du logement destiné à la location meublée) peuvent être passés en charge ou être amortis.

L’amortissement est vraiment l’atout majeur du régime réel. Reportable sans limitation dans le temps, il permet de ne pas payer d’impôts sur les recettes tirées de la location meublée pendant plusieurs années.
Finalement, dès lors que le montant des charges et amortissements représentent plus de 50% de vos recettes locatives (ce qui correspond au taux d’abattement forfaitaire dans le cadre du régime micro-bic), l’option pour le régime réel est fiscalement intéressante.

Les formalités déclaratives sont plus complexes. Il faut notamment établir une liasse fiscale 2031 et ses annexes 2033 et la télétransmettre l’administration fiscale, puis reporter le résultat fiscal sur la déclaration 2042 C PRO. Il est conseillé d’être accompagné par un expert-comptable ou d’utiliser un logiciel de comptabilité adapté.
Si vous avez un doute quant au choix entre micro-BIC et réel compte tenu de votre situation, vous pouvez faire appel à un professionnel.

En pratique comment opter pour le réel ?

Il est nécessaire d’adresser un courrier à l’administration fiscale pour l’informer que vous souhaiter déclarer au réel. Si vous avez débuté l’activité de location meublée en 2022, ce courrier doit être adressé avant l’envoi de votre première liasse fiscale, c’est-à-dire avant début mai 2023.

Si vous avez déjà déclaré au régime micro-BIC et que vous décidez de passer au réel, vous devez adresser votre courrier avant la déclaration de vos revenus personnels de l’année fiscale concernée par le changement.

Quelques pièges à éviter si vous débutez la location meublée

N’oubliez pas de déclarer votre activité

Vous devez déclarer votre activité de location meublée dans les 15 jours qui suivent son démarrage. Vous pouvez faire cette démarche en ligne en créant un compte sur le site Infogreffe. Quel que soit le régime d’imposition choisi, cette déclaration est obligatoire et permet d’obtenir un numéro Siret.
Si vous n’avez pas respecté le délai de 15 jours, vous devez faire cette démarche rapidement, en indiquant la date réelle de votre début d’activité. Attention, cette date ne correspond pas toujours à la date de mise en location du bien. Par exemple, dans le cadre d’un investissement locatif meublé, la date de début d’activité à indiquer correspondra en principe à la date de signature chez le notaire.

Faites votre première liasse fiscale l’année d’acquisition

Pour avoir la possibilité de déduire les frais d’acquisition (frais de notaire et commission d’agence immobilière), ce qui représente un avantage considérable, il est impératif d’établir une première liasse fiscale l’année d’acquisition. Par exemple si vous avez réalisé votre investissement locatif fin 2022, vous devrez établir une liasse pour l’année 2022. Même si les premiers loyers ne seront perçus qu’en 2023, à défaut vous perdrez la possibilité de déduire les frais d’acquisition. Attention, il ne faut pas occuper personnellement le logement entre sa date d’acquisition et sa mise en location.

Les points de vigilance si vous passez du vide au meublé

Dans ce cas, vous ne devez pas avoir constaté de déficit foncier (lié à la location vide du logement que vous souhaitez désormais louer en meublé) au cours des 3 dernières années. Dans le cas contraire, vous serez contraint de rembourser l’économie d’impôt réalisée.
Vous ne devez pas non plus avoir pris un engagement de location au titre d’un dispositif fiscal (type Pinel) lors de l’acquisition du logement, sinon l’avantage fiscal que vous avez obtenu sera remis en cause. Il est nécessaire d’attendre la fin de la période d’engagement.

Enfin, attention si le logement est détenu par une SCI, le passage en meublé entrainera l’imposition de la SCI à l’impôt sur les sociétés. Pour des raisons d’optimisation fiscale, le régime réel est souvent plus intéressant. En vous permettant de déduire chaque année l’intégralité des charges supportées mais également d’amortir le logement et le mobilier, les loyers tirés de votre activité de location meublée ne seront pas ou peu imposables pendant de nombreuses années. Grâce à ce régime fiscal avantageux, la rentabilité nette de votre bien en location meublée sera en moyenne de 4% annuel, contre 2% pour la location nue.