« Pinel : pourquoi s’y intéresser malgré la baisse de l’optimisation fiscale ? »

Depuis un an, nous la voyons venir. Depuis un an, elle s’annonce pour mettre progressivement fin au dispositif, prévue en 2024 : la réduction de l’optimisation fiscale Pinel. Une fois encore, la loi encourageant l’investissement dans l’immobilier neuf se transforme, régressant son avantage fiscal. Continuera-t-elle à rencontrer son public après une pareille évolution ? Rien n’est moins sûr, clament certains. Oui mais pas si vite… Pour Nicolas Le Febvre, associé fondateur du groupe Euodia, tout dépend de la façon dont nous considérons le Pinel : un placement immobilier ou un pur produit de défiscalisation ? Telle est la question ! 

Une baisse progressive jusqu’à 2024

L’heure a sonné ! Si la loi Pinel demeure, les taux de réduction qu’elle propose baissent : selon la durée de location, les voilà ramenés à 17,5%, 15% ou 10,5% en 2023. Ils tomberont encore en 2024 (14%, 12%, 9%).

Le principe, quant à lui, n’a pas bougé : plus vous vous engagez longtemps dans le dispositif, plus l’optimisation fiscale est élevée. Les durées d’engagement s’étalent de 6 à 9 ans, renouvelables une ou deux fois trois ans (la limite étant de 12 ans au total). Le Pinel impose également d’investir dans un logement neuf placé dans une zone où l’offre locative est insuffisante.

Pour chaque zone sont fixés des plafonds de loyers et de revenus des locataires. Des plafonds revus tous les ans au printemps. Autre condition : le logement doit être loué à titre de résidence principale, même à un descendant ou un ascendant.

Le Pinel, un investissement immobilier qu’il ne faut pas confondre avec un produit de défiscalisation

Alors ? Serait-ce déjà la fin ? Pourquoi investir dans le Pinel si sa carotte fiscale décroît jusqu’à l’extinction finale ? Parce que, si je peux paraphraser un brillant scientifique : « Tout est une question de perspective, il ne faut jamais imposer son point de vue sur un problème ». Perspective n°1 : voir le Pinel comme un outil de défiscalisation qui doit d’abord servir à réduire ses impôts. Perspective n°2 : considérer le Pinel comme un placement immobilier générant un revenu complémentaire, et dont l’avantage fiscal n’est que la cerise sur le gâteau.

Dès l’annonce de cette réduction, les médias ont traité le Pinel selon le point de vue n° 1 : en pur produit de défiscalisation. Or ce dispositif est, par essence et en premier lieu, un investissement immobilier. Il n’est intéressant que si vous recherchez un placement rentable dans la pierre, une source d’un revenu complémentaire. Le reste – l’optimisation fiscale – n’est que bonus. Attention donc à ne pas confondre rentabilité et bénéfice fiscal ! Cette vision mène à considérer l’immobilier comme un placement financier, ce qu’il n’est et ne sera jamais. Privilégier cette approche financière vous pousserait à prendre des risques importants : vous négligeriez ainsi des fondamentaux de l’immobilier locatif tels que la demande, la qualité du logement, le niveau des loyers, l’état du marché, etc.

De fait, lorsque vous investissez en Pinel, le point à prendre en compte n’est pas la défiscalisation, mais la qualité de l’actif que vous achetez. Et comme tout investissement immobilier, le premier critère pour choisir votre bien est… le lieu. Vous pouvez réaliser une excellente affaire immobilière si vous sélectionnez un actif situé à un emplacement où il y a une potentielle revalorisation immobilière. Deuxième astuce : vérifier que le prix du bien soit en adéquation avec ceux du marché. Ce n’est pas parce que c’est du Pinel que vous devez le surpayer. Troisièmement : investir dans la pierre garde son intérêt, même à crédit. En effet, les taux de crédit immobiliers ont peut-être dépassé les 2% en France, mais ils restent inférieurs à l’inflation. Si l’on ajoute à cela la défiscalisation Pinel, nous sommes sur des projets dont les taux de rendement interne (TRI) demeurent pertinents.

En résumé : pour un investissement Pinel réussi, choisissez une bonne localisation, sur un marché immobilier dynamique, avec une demande locative forte et des perspectives de plus-values à la revente. N’hésitez pas non plus à jouer sur l’effet de levier du crédit.

Alors oui, si le bien est de qualité et qu’il se rapproche du prix de l’ancien avec une bonne revalorisation foncière interne (ville en expansion, arrivée d’un campus, migration citadine vers une ville de seconde zone, etc), le Pinel tient sa place parmi les meilleures solutions d’investissement immobilier. En Île-de-France par exemple, l’arrivée des JO sort de l’ombre des villes encore sous exploitées, qui représentent d’excellentes opportunités. Côté crédit, vous achèteriez un actif à des taux aujourd’hui pertinents, mais qui ne cesseront d’augmenter. Bref, c’est le moment d’investir avant que le feu ne passe au rouge !

L’alternative Pinel+

N’oublions pas non plus que le Pinel s’est décliné en deux formules : le Pinel classique à taux réduit… et le Pinel+. Cette nouvelle mouture du dispositif préserve le “taux plein” initial (21%, 18% ou 12%) à condition que le logement neuf soit situé dans un quartier prioritaire, et qu’il respecte des critères précis d’environnement, de confort, et de performance énergétique. Certes, étant donné qu’elles nécessitent généralement des travaux, ces dernières contraintes peuvent restreindre l’intérêt du Pinel+. Mais si vous achetez un actif de qualité, sur lequel il y a une bonne construction, dont les normes énergétiques sont respectées, et qui n’exige pas ou très peu de rénovations au fur et à mesure du temps, vous resterez rentable.

Encore une fois, c’est de l’investissement immobilier, tout simplement. Il faut regarder le Pinel comme un placement immobilier qui donne non seulement l’avantage d’une carotte fiscale, mais aussi d’acheter dans le neuf et d’être aux normes environnementales. Autrement dit, de quoi gagner une plus-value conséquente à la revente. Comparé à l’ancien – notamment le haussmannien dont les logements sont majoritairement des passoires énergétiques – le Pinel+ permet d’être à jour et moderne dans votre investissement. L’optimisation fiscale, c’est le bonus constituant un intérêt supplémentaire, le petit plus « boosteur » de votre rendement.

Oui, le Pinel+ est exigeant, mais il propose une défiscalisation à taux plein, dans un bien à forte valeur ajoutée qui répond aux nouvelles lois/règles de performance énergétique. Ces contraintes favorisent le confort des occupants et la protection durable de l’environnement. Autant de notions qui ont leur importance aujourd’hui. Finalement, qu’elle soit + ou classique, la loi Pinel reste attractive et rentable pour tout investisseur disposant d’un effort d’épargne accessible … du moment que vous considérez le dispositif comme un investissement immobilier.