Crédit immobilier : les effets pervers du taux d’usure

Les taux d’intérêt sont à leur plus bas et les emprunteurs sont à la fête. La plupart d’entre eux en tout cas. Le courtier Meilleurtaux.com relève que le taux d’usure, qui plafonne les taux que les banques sont autorisées à pratiquer, exclut certains emprunteurs. Explications.

« Les taux d’intérêt des crédits immobiliers vont remonter ! », voilà la prophétie que l’on entend depuis de nombreux mois maintenant sans qu’elle se réalise pour autant. Et qui fait sourire le courtier Meilleurtaux.com, qui constate que les taux sont aussi bas qu’il y a deux ans, et à un niveau extrêmement faible. Jugez plutôt : en septembre 2018, les taux moyens, hors assurance, se montaient à 1,40 % sur 15 ans, 1,60 % sur 20 ans et 1,85 % sur 25 ans, selon l’enseigne. Seul bémol : les banques ayant connu une forte activité de crédits sur le premier semestre, elles seraient moins conciliantes en cette fin d’année pour financer certains dossiers, en particulier ceux des emprunteurs sans apport ou avec des profils risqués. 

Dans un environnement de taux bas, les taux d’usure sont très faibles

Mais Meilleurtaux.com s’alarme d’un autre sujet : les effets pervers du taux d’usure. En effet, la Banque de France fixe tous les trimestres les taux maximum que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer. Pour ce faire, la Banque de France constate les taux effectifs appliqués au cours du trimestre précédent et majore d’un tiers la moyenne de ces taux. Depuis le 1er octobre 2018, le taux d’usure pour un prêt à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans s’élève à 2,83 % ; si la durée est comprise entre 10 ans et moins de 20 ans, à 2,85 % ; pour une durée de 20 ans ou plus, à 3,08 %. Précisons que ces plafonds s’opèrent sur le taux effectif global, incluant les intérêts mais aussi tous les frais, taxes et commissions dont les frais de dossier, les frais d’intermédiaires, les coûts d’assurance et de garanties obligatoires…

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Le courtier constate que dans un environnement de taux bas, les taux d’usure sont très faibles, ce qui peut pénaliser certains dossiers. « Les premières victimes sont les seniors », note ainsi Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com. Et d’illustrer avec un cas réel remonté du réseau : un couple de 60 ans qui emprunte 1 240 00 euros. Financé à 1,85 % sur 25 ans, il obtient un TAEG de 3,80 % avec l’assurance groupe de la banque, monsieur devant payer une surprime sur l’assurance. En conclusion, ce couple n’est pas finançable car son TAEG dépasse le taux d’usure. Autre victime collatérale : les emprunts sur courte durée. En effet, pour ces crédits, le taux effectif global tend à grimper car les frais fixes sont amortis sur une durée courte. Exemple avec une cliente de 52 ans, empruntant à 1,50 % sur 10 ans avec une assurance à 0,45 %. Le TAEG se monte à 3,10 % avec les frais annexes, supérieur au taux d’usure. Enfin, les emprunteurs à risque, soit du fait de leur profession ou d’un problème de santé, sont aussi visés car ils doivent payer des assurances plus élevés. « En outre le taux d’usure est borné à 20 ans, souligne Hervé Hatt, président de Meilleurtaux.com. On applique donc exactement le même plafond sur un crédit à 21, 25 ou 30 ans ! ». Le courtier plaide pour une modification de la règle de calcul du taux d’usure dans le contexte actuel.

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