Pour Raphaël Oziel « Les SCPI ont les reins solides pour encaisser ce stress-test grandeur nature »

Raphaël Oziel, directeur du pôle immobilier de Linxea, nous livre son analyse à partir d’un remarquable travail de recueil de données sur un échantillon de 30 SCPI. Si les SCPI arrivent à maintenir un rendement autour de 4 % en 2020, elles pourraient même sortir renforcées de cette épreuve inédite, pour leurs 50 ans d’existence. Rencontre. 

Raphaël Oziel répond à nos questions sur la capacité des SCPI à traverser la crise.

Quel premier bilan pouvez-vous faire d’après la collecte de données réalisée par l’Observatoire des SCPI de Linxea ?

Tout d’abord, en tant que spécialiste de l’épargne et des SCPI, il nous a semblés intéressant de réaliser un travail de collecte de données auprès des SCPI afin de compiler les différents dividendes du 1er trimestre qui ont été versés fin avril, ainsi que les rendements prévisionnels de 27 SCPI qui ont annoncé un rendement « envisagé » pour 2020. Rappelons que la collecte a été exceptionnelle au cours du premier trimestre 2020. Et la distribution des dividendes du 1er trimestre a été effectuée de manière « satisfaisante », puisque 84 % des SCPI interrogées par l’Observatoire des SCPI de Linxea ont versé un dividende similaire ou en baisse de 20%. Seules 10 SCPI sur les 61 sociétés interrogées au total ont affiché une baisse significative de leur dividende, souvent par prudence d’ailleurs. Si on regarde de plus près, une des baisses les plus importantes concerne une SCPI diversifiée qui accuse une baisse de 42% au premier trimestre de 2020 par rapport à celui de 2019. Celle-ci a été plus fortement impactée par la crise et a décidé de reverser uniquement ce qu’elle a encaissé. Autre donnée intéressante et rassurante, « 84 % des associés de parts de SCPI » ont continué à percevoir une distribution de loyer globalement satisfaisante. A mon sens, ce sont des signaux très rassurants.

Quel impact a eu la crise sanitaire sur la distribution de dividendes ?

L’impact de la crise s’est cristallisé sur l’encaissement des loyers par les sociétés de gestion. Certains ont demandé des reports de loyers ou des règlements de loyers mensuels au lieu de trimestriels. A date, on peut avancer qu’un quart d’encaissement de l’année a été fait en ce premier trimestre. Le bilan des données recueillies est rassurant, et par exemple, la SCPI de bureaux « Epargne Foncière » nous a déjà annoncé avoir encaissé 2/3 des loyers du second trimestre, soit 66% sur l’année. Autre exemple, cette fois-ci, pour une SCPI plus récente comme « Cœur de Région », elle a encaissé près de 90% des loyers du deuxième trimestre. La situation n’est pas si alarmante. D’autres SCPI ont même parfois jusqu’à un trimestre de loyers d’avance à date.

Qu’en est-il des rendements pour l’année 2020 d’après votre collecte de données ?

Les perspectives de rendements que nous avons calculées « sont très bonnes », au vu de la situation de crise actuelle. Sur les 27 SCPI analysées, nous observons un rendement prévisionnel, si tout se passe bien dans les mois à venir, de 4,72 % (médian) pour l’année 2020. Celui de 2019 était à 5,13%. Soit une baisse de 8%. Sur un échantillon d’environ 30 SCPI « emblématiques » dans leurs secteurs, le rendement équivaudrait donc à 3,98% sur 2020. Je pense que c’est un signal très positif envers les épargnants. On peut même espérer, si la situation ne s’aggrave pas, arriver à 4%, certaines seront même à 6% ! On peut constater que le modèle des SCPI est solide.

Les SCPI semblent donc bien résister à une crise d’une telle ampleur ?

Oui, les analyses que nous avons menées se veulent positives et rassurantes. Les SCPI analysées disposent de locataires plutôt solides d’une part et de confortables réserves d’autre part, qu’elles pourraient d’ailleurs utiliser en fin d’année pour soutenir un rendement éventuellement chahuté au cours du troisième trimestre 2020. Certaines résisteraient même mieux à la situation de crise actuelle. Je pense notamment aux SCPI de niche, en santé, logistique et résidentiel, sans oublier les SCPI diversifiées qui performent avec de bons rendements annuels. Je pense par exemple à « Cœur de Régions » ou « Epargne Pierre », qui ont des actifs répartis selon différents critères (géolocalisation et typologie). Autres SCPI performantes : « Immorente » qui également su diversifier ses actifs au fur et à mesure, et dans le secteur de la logistique, « Activimmo » qui pourrait même performer à 6% cette année.

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