SCPI fiscales ou SCPI de rendement : pourquoi il ne faut pas les confondre ?

Il existe des différences entre SCPI fiscales et celles dites de rendements. Découvrez quelles sont les points de divergences en termes de performance, de clientèle et de capital. Détails. 

Il existe des différences entre SCPI fiscales et celles dites de rendements. Crédit : Istock

Toutes les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) partagent un principe de base : l’achat mutualisé entre les souscripteurs de parts d’un certain nombre de biens immobiliers, avec pour effet une répartition des risques. Pour autant, il faut clairement distinguer entre SCPI de rendement et SCPI fiscales : les premières visent à encaisser des revenus locatifs, quand, pour les secondes, une partie importante de la performance vient du mécanisme défiscalisant utilisé. Explications.

Des différences dans les types d’actifs

« Ce sont surtout les SCPI de rendement qui ont fortement collecté ces dernières années. Elles sont surtout investies dans des actifs immobiliers professionnels que des particuliers ne pourraient pas acheter en direct (immeubles de bureaux, locaux commerciaux ou actifs plus spécifiques comme des EHPAD) », explique Charlotte Thameur, Directrice Conseil chez Yomoni. Les SCPI fiscales sont, elles, investies en immobilier résidentiel. Cette première différence est importante. « La réglementation de l’immobilier professionnel est plus favorable au propriétaire que celle de l’immobilier résidentiel. Dans ce deuxième cas, la SCPI va permettre de lisser les problèmes que pourrait rencontrer un propriétaire en direct, comme le défaut de paiement d’un locataire ou la vacance. Mais le souscripteur doit être vigilant à ne pas se laisser aveugler par le souci d’optimisation fiscale. » souligne Charlotte Thameur.

Une temporalité différente

Une autre différence est de nature temporelle. Une SCPI de rendement va généralement être à capital variable et accueillir de nouveaux souscripteurs afin de constituer un patrimoine au fil du temps, sans avoir une durée de vie limitée. « Au contraire, une SCPI fiscale va typiquement être à capital fixe, avec une levée de fonds maximale décidée statutairement et, dès sa constitution, la dissolution est programmée à une échéance, généralement de 12 à 15 ans, qui peut ensuite être ajustée sur vote des associés de la SCPI », explique Gaëlle Drillet, responsable des relations partenaires d’Inter Gestion. En fin de vie de la SCPI, l’argent est restitué aux investisseurs au fur et à mesure de la cession des biens, à la manière de ce qui se pratique pour les ‘fonds fiscaux’ que sont les FIP et FCPI.

Des typologies de clientèles qui diffèrent

La clientèle des SCPI fiscales dépend des dispositifs ciblés. « Les SCPI Malraux investies en immobilier patrimonial s’adressent plutôt à une clientèle fortunée, tandis que les SCPI Pinel ont une clientèle plus large. Quant aux SCPI spécialisées dans le déficit foncier, elles peuvent séduire une clientèle fortunée, car la défiscalisation potentielle n’est pas limitée par une loi spécifique, mais peuvent aussi intéresser un public assez large. Une chose est sûre : au-delà de l’avantage fiscal, il faut être vigilant sur la qualité des actifs. Notre SCPI Loi Malraux se concentre ainsi sur 15 des 100 secteurs autorisés » détaille Gaëlle Drillet.

Une troisième typologie de SCPI arrive

Entre les SCPI de rendement investies dans les actifs professionnels et les SCPI fiscales, de nouvelles offres apparaissent. « Du fait même des contraintes d’investissement, les performances des SCPI fiscales ont souvent déçu et elles sont assorties de délais de blocage longs, estime Emmanuel Narrat, dirigeant du cabinet Haussmann Patrimoine. Mais ces dernières années apparaissent des SCPI investies en résidentiel sans chercher un avantage fiscal particulier, comme Kyaneos Pierre, qui réussit à obtenir de bons rendements avec une stratégie régionale, Novapierre Résidentiel ou Primofamily ».
Une véritable troisième voie se dessine ainsi dans le petit monde des SCPI.

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