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SCPI : pourquoi il ne faut pas négliger le taux d’occupation financier

Bien souvent, les épargnants s’arrêtent au rendement d’une SCPI pour juger de l’intérêt d’y investir ou non. Mais d’autres éléments, comme le taux d’occupation financier, font partie des points parfois moins regardés par les épargnants. Or c'est une erreur.

Distribution sur valeur de marché, taux de rendement interne ou report à nouveau sont autant de repères scrutés par les épargnants attirés par les SCPI. Mais au rang des points moins connus, le taux d’occupation financier (TOF) ne doit pas être négligé pour autant.

Qu’est-ce que le TOF ? Cet indicateur mesure le montant total des loyers et indemnités facturés divisés par le total des loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués. En clair, ce taux, qui informe sur la manière dont la SCPI est gérée, donne le pouls de sa bonne santé ou non. Il « va permettre à l’épargnant de s’assurer que le patrimoine immobilier de la SCPI est suffisamment occupé d’un point de vue financier. Cela signifie en fait, qu’il y a suffisamment de loyers qui sont payés par rapport à l’ensemble des actifs détenus par la SCPI », résume-t-on chez MeilleureSCPI.com.

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Attention à un TOF trop bas

En pratique, il est communément admis que sous le seuil de 90% d’occupation, ce taux doit être particulièrement suivi. « Un TOF qui diminue trop doit alerter, car il peut y avoir des soucis de gestion, mais cela peut aussi représenter une opportunités », indique Jérémy Schorr, directeur commercial de Primaliance. Par exemple, lorsque la société de gestion décide de revendre les immeubles et réinvestit après, l’opération peut alors se solder par une augmentation du rendement.

Cet indicateur doit aussi être mis en perspective avec le taux d’occupation physique (TOP), qui mesure le nombre de mètres carrés occupés par la société. « Ainsi, lorsque les deux sont trop faibles, cela doit alerter », ajoute Jérémy Schorr. Dans le pire des cas, qu’arrive-t-il ? Une chute des rendements entraînant une baisse de la collecte, voire des difficultés à vendre les actifs, qui peuvent devenir illiquides. Pour autant, rares sont les accidents de ce type même si « on peut voir des SCPI sur lesquelles il va falloir attendre quelques mois avant d’en sortir si la collecte est inférieure aux demandes de retrait », ajoute le directeur commercial de Primaliance.

Rendement et délai de jouissance

Bien entendu, le TOF vient compléter d’autres éléments de mesure de la SCPI tout aussi essentiels. Ainsi, au rang des critères composant la performance d’une SCPI, outre le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), le taux de rendement interne (TRI) mesure la performance sur une période généralement plus longue, de 5 à 10 ans, comprenant le rendement annuel généré par les revenus distribués ainsi que la plus-value (ou moins-value) en capital réalisée par rapport au prix d’achat. De même, il convient de garder à l’esprit le « délai de jouissance » affectant la SCPI. Il s’agit du temps écoulé entre l’acquisition de la part et le moment où les dividendes peuvent être effectivement versés, qui peut être de plusieurs mois.

Au-delà de ces critères enfin, il est aussi important de tout mettre en perspective avant d’opter pour une SCPI : « la qualité de la société de gestion dans son ensemble et la qualité de son patrimoine, comme par exemple l’emplacement des immeubles », sont à appréhender dans le rapport annuel, conclut Jérémy Schorr.