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Immobilier : ces SCPI qui ne connaissent pas la crise

Alors que l’immobilier tertiaire est impacté par la crise économique, sélectivité et diversification sont plus que jamais de mise dans la pierre papier. Notre choix de SCPI taillées pour délivrer un rendement attractif et pérenne. Enquête.

SCPI

Si la panacée n’existe pas en matière de placements, la société civile de placement immobilier (SCPI) s’en rapproche sur plusieurs points, y compris en période de turbulences économiques comme c’est le cas actuellement. Pour commencer, ce produit financier offre un accès indirect à des classes d’actifs habituellement réservées aux investisseurs professionnels (bureaux, commerces, entrepôts logistiques, Ehpad…), dont certaines se montrent très résilientes sur la durée grâce aux baux longs signés par les locataires et aux mégatendances qui soutiennent la demande (métropolisation de l’économie, vieillissement de la population…). Certes, la crise sanitaire n’est pas sans conséquence sur l’encaissement des loyers ou les projections de rendement de certains véhicules. Mais un portefeuille de SCPI bien équilibré, synonyme d’une forte mutualisation des risques, garantit une rente très solide dans le temps.

>> En savoir plus sur les SCPI de la gamme CORUM L’Épargne 

Parmi les autres atouts de ce placement, on citera une grande accessibilité : lors de la souscription, les tickets d’entrée s’échelonnent entre quelques centaines et quelques milliers d’euros, bien en deçà des sommes nécessaires pour un investissement locatif classique. « La SCPI est un placement agile et adapté au plus grand nombre, un véritable couteau suisse de l’immobilier, confirme Raphaël Oziel, fondateur de la plate-forme de conseils en investissement La Boutique des Placements. A chaque tranche de vie correspond un mode de souscription : à crédit ou au comptant, en rente différée ou en pleine propriété, dans le cadre d’une assurance vie ou en direct. »

Placement alternatif idéal ?

A l’heure où la seconde vague épidémique met de nouveau l’épargne des Français sous pression, on ne s’étonnera donc pas que la SCPI s’érige en placement alternatif idéal pour de nombreux prescripteurs. « Alors que les placements bancaires tels que les livrets ou les fonds en euros ne rapportent plus grand-chose, les épargnants trouvent dans la SCPI une solution rentable et durable », corrobore Gabriela Kockova, consultante pour La Centrale des SCPI, un site de distribution en ligne spécialisé. Un sentiment partagé par Christophe Descohand, directeur général de Moniwan, plate-forme de distribution des produits de la société de gestion La Française REM : « La rentabilité de l’immobilier en général et des SCPI en particulier par rapport aux placements sans risque n’a jamais été aussi élevée. »

Un coup d’œil dans le rétroviseur permet d’ailleurs de mesurer la résilience historique des SCPI. De 1989 à 2019, le taux de rendement interne (TRI, cumul des dividendes distribués et de la revalorisation des parts) a atteint 6 % par an, selon les statistiques de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), organisme interprofessionnel. C’est bien davantage que la performance des placements à capital garanti tels que les livrets (TRI de 1,2 % par an) ou l’assurance vie placée en fonds en euros (2,4 %).

Le secret des SCPI pour délivrer des rendements pérennes en toutes circonstances ? Une capacité avérée à épouser voire anticiper les changements de paradigme dans l’immobilier. Dans le passé, les gérants ont su s’adapter à des transformations majeures comme l’apparition de l’ open space dans les bureaux ou les changements de mode de consommation dans les commerces.

Les dégâts du Covid-19 restent encore mesurés

Les SCPI parviendront-elles cette fois à absorber le choc du Covid-19 et ses impacts économiques et sociétaux (essor du télétravail et du e-commerce notamment), de plus en plus prégnants depuis le reconfinement ? S’il est trop tôt pour tirer des conclusions définitives, force est de constater que les dégâts sur les rendements restent, pour l’heure, relativement mesurés. Au deuxième trimestre 2020, la performance globale des SCPI d’entreprise calculée sur un an glissant s’est établie à 5,30 %, selon l’indice Edhec IEIF, dont 4,20 points provenant du rendement courant (contre 4,40 % au premier trimestre) et 1,20 point de la revalorisation des parts. Et les chiffres du troisième tri mestre, tout juste dévoilés par l’Aspim, associatio professionnel du secteur, montrent une amélioration des indicateurs (progression de 12 % des acomptes sur dividende par rapport au second trimestre), alors que l’encaisse ment des loyers s’est en partie normalisé cet été, grâce aux étalements et facilités de paiement mis en place auprès des locataires les plus fragilisés.

Cette performance globalement rassurante masque cependant un paysage contrasté par catégorie de SCPI. En grands perdants figurent les véhicules spécialisés dans l’hôtellerie, dont les dividendes sont réduits de plus de moitié cette année. A l’inverse, les SCPI spécialisées dans la santé et la logistique tirent leur épingle du jeu, avec des rendements prévus pour 2020 souvent supérieurs à 5 %, en ligne avec les performances de 2019. Entre ces deux extrêmes, les SCPI diversifiées et celles investies sur les bureaux s’en sortent honorablement, avec des projections de rémunération comprises pour la plupart entre 4 et 5 %, en baisse modérée. Si les SCPI de commerce souffrent davantage en proportion, elles restent cependant très rentables.

De bons élèves

Bien sûr, il existe de bons élèves qui s’affranchissent du contexte dégradé, soit parce que leurs équipes de gestion sont parvenues à mieux recouvrer les loyers que leurs confrères, soit grâce au profil plus résilient de leurs actifs. Il en est ainsi de Sofidy : son navire amiral, Immorente, une SCPI de grande taille et diversifiée, mais majoritairement exposée aux actifs de commerce, ne devrait pratiquement pas dévier de sa trajectoire de rendement (estimé à 4,3 % contre 4,6 % en 2019). Une solidité à mettre en perspective avec la qualité des emplacements de ses murs de boutiques et surfaces alimentaires, en cœur de ville, et le nombre impressionnant des actifs qui composent son patrimoine, supérieur à 2 000.

De même, Corum L’Epargne, société qui gère plusieurs SCPI, garde le cap dans la tempête. « Sauf dégradation sensible de l’environnement économique en lien avec l’épidémie, nous confirmons que nous allons atteindre voire dépasser nos objectifs de rendement, de 6 % pour Origin, 5 % pour XL et 4,5 % pour Eurion » , annonce Frédéric Puzin, son président.

L’horizon 2021 n’est pas pour autant entièrement dégagé

L’optimisme béat n’est cependant pas de mise. Car les gérants de SCPI s’attendent à un probable retour de bâton pour leurs locataires à la fin de 2020 ou en début d’année prochaine. A moins qu’un vaccin règle d’un coup de baguette magique la crise sanitaire. D’ici là, les SCPI les plus agiles devraient continuer à saisir les opportunités en acquérant des actifs décotés et donc à forte rentabilité, ce qui alimentera le rebond des rendements de demain.

Quelles SCPI choisir pour constituer ou compléter un portefeuille ? Au risque d’enfoncer les portes ouvertes, on soulignera la nécessité de panacher entre les différentes catégories de produits (diversifiées, bureaux, commerces, spécialisées), pour ne pas mettre tous les œufs dans le même panier et mieux maîtriser les risques. « Pour viser un rendement de 5 % l’an, on doit s’appuyer sur un socle d’au moins 50 % de grosses capitalisations aux actifs “core“ (situés sur les meilleurs emplacements), bénéficiant d’un rendement très stable de 4 à 4,5 %, en complétant l’allocation avec des SCPI thématiques qui permettront d’augmenter la rentabilité » , résume Christophe Descohand.

Les SCPI de bureaux, des supports solides  

Représentant un tiers des SCPI de rendement mais plus de 60 % de la capitalisation globale des SCPI, selon les statistiques de la plate-forme de distribution Meilleure-SCPI. com, les véhicules dédiés à l’immobilier de bureaux ont plutôt bien résisté à la pandémie. « Le taux de recouvrement des loyers des SCPI de bureaux s’est situé autour de 80 % au deuxième trimestre, en ligne avec la moyenne observée pour l’ensemble des SCPI » , rapporte Raphaël Oziel. Les gestionnaires ont abattu un travail considérable pour recouvrer les créances, octroyant quand il le fallait des facilités (mensualisation ou reports de loyers en échange d’un allongement des baux par exemple).

Malgré tout, la nervosité a gagné les investisseurs. Ils sont de plus en plus attentistes vis-à-vis des SCPI de bureaux. Il est vrai que la forte dégradation du contexte économique fait redouter une multiplication des faillites et une généralisation des plans d’économies – les locaux sont le deuxième poste de charges des entreprises. A cela s’ajoute une autre menace pour les actifs de bureaux, qu’il est difficile de mesurer aujourd’hui : le développement du télétravail. Cet essor du travail à distance pourrait ne pas s’arrêter avec l’épidémie. Auquel cas, une réduction des besoins de mètres carrés pourrait se faire sentir et rebattre les cartes du marché, même s’il est plus probable que le télétravail accélérera la mutation de la demande en faveur de surfaces faisant la part belle aux espaces de partage et de convivialité. L’ open space, qui était déjà un mode d’agencement sur le déclin avant la crise, a vraisemblablement du plomb dans l’aile.

Indicateurs moroses en Ile-de-France

Comment ces tendances se traduisent-elles ? En Ile-de-France, les derniers indicateurs du marché sont plutôt moroses. A la fin de septembre, l’offre vacante dans la région totalisait 3,3 millions de mètres carrés, en augmentation de 21 % sur neuf mois, selon le spécialiste du conseil en immobilier d’entreprise JLL. Le taux de vacance local s’est hissé à 6,1 %, augmentant d’ailleurs davantage à Paris (à près de 4 %, ce qui reste raisonnable) qu’en couronne. La demande se réduit, notamment du côté des grandes surfaces. Pour autant, les valeurs locatives ne s’inscrivent pas en baisse. Des records ont même été enregistrés dans le triangle d’or parisien (le huitième arrondissement et alentour), où le prix moyen atteint 900 euros par mètre carré et par an, dans un contexte d’offre limitée.

Dans cette période incertaine, notre choix (voir tableau page précédente) se porte sur des profils complémentaires : une SCPI de bureaux historique comme Epargne Foncière, qui a su accompagner les mutations économiques et sociétales ; un acteur très rentable comme Primopierre, qui a pris l’initiative de faire évaluer son patrimoine au 30 juin dernier – l’expertise a confirmé une valeur stable par rapport au 31 décembre 2019, soulignant la résilience de cette SCPI ; une SCPI centrée sur l’Allemagne comme Eurovalys, bénéficiant à ce titre d’une fiscalité plus douce ; et, enfin, un véhicule pionnier sur la réduction des consommations d’énergie de ses im-, un positionnement qui constitue un gage de fidélisation de la clientèle.

SCPI de commerce, des opportunités à saisir  

Halte au « commerce bashing ». Au moment où les investisseurs délaissent cette classe d’actifs et où certains observateurs évoquent la fin de l’âge d’or de l’immobilier commercial (déroute boursière de mastodontes comme Unibail-Rodamco-Westfield à l’appui(1) ), les gérants des SCPI spécialisées sur cette thématique appellent à plus de clairvoyance et de sérénité chez les épargnants. Pour ces professionnels, il n’est pas question de nier les diffi cultés du moment, liées à la fermeture des boutiques et magasins de biens et services non essentiels pendant le confinement. Ni même de passer sous silence la montée en puissance du commerce électronique, un phénomène exacerbé depuis le début de l’épidémie de coronavirus. Mais, selon eux, ces éléments conjoncturels sont contrebalancés par d’autres tendances, plus porteuses celles-là, qui soutiennent la dynamique de certaines sous-classes d’actifs dans le commerce.

C’est notamment le cas des boutiques de centre-ville, particulièrement dans les grandes agglomérations. Mue par une volonté de mieux consommer (produits locaux et qualitatifs) et d’éviter les déplacements en voiture, la population citadine, toujours plus nombreuse en France, s’est tournée depuis quelques années vers les formats de proximité, au détriment des grandes surfaces qui se concentrent en périphérie des agglomérations. Les grandes enseignes comme Ikea l’ont bien compris en investissant désormais les centres-villes. Pour les SCPI qui ont su anticiper cette mutation, les affres de la crise sanitaire sont donc à relativiser.

D’autant que, depuis le début de l’ère du Covid, beaucoup de commerçants ont rivalisé de créativité et d’agilité pour apporter des solutions pratiques à leurs clients, à travers le « drive piéton », des horaires adaptés, la restauration à emporter ou livrée… Autant de nouveaux services qui ont permis de limiter la chute des chiffres d’affaires. « Le modèle phygital (la combinaison de la vente digitale et physique) a eu le vent en poupe pendant le confinement : le taux de croissance des ventes en ligne a été de 100 % pour les enseignes traditionnelles, contre 15 % pour les pure players de l’e-commerce » , rappelle Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy, une société de gestion qui mise depuis trois décennies sur ce type d’actifs, au travers notamment de son navire amiral, Immorente.

Parmi les autres gagnants de la crise sanitaire, on mentionnera ceux qui ont misé sur le bricolage-jardinage ou les surfaces alimentaires, comme Cristal Rente, naturellement présent dans notre sélection (voir tableau page précédente) . Cette SCPI offre une belle diversification entre des acquisitions en centres-villes et en retail parks (zones commerciales), avec des locataires très stables (Bricomarché, Gamm Vert, Grand Frais…).

Autre SCPI misant sur le commerce (et la logistique) du « dernier kilomètre », Altixia Commerces présente une belle rentabilité historique, ainsi que des frais de souscription réduits, ce qui ne gâche rien. Dernière SCPI de notre sélection, Novapierre Allemagne 2 permet de miser sur le dynamisme économique outre-Rhin, dans des commerces essentiels : supermarchés, magasins de bricolage, etc. Volontairement resserré, notre échantillon aurait également pu intégrer Cœur de Ville (Sogenial Immobilier), une SCPI qui a versé un rendement d’au moins 5 % depuis 2015, grâce à la qualité de ses actifs et des enseignes qui constituent sa clientèle.

(1) Le cours de Bourse a reflué de 75 % entre le 1er janvier et le 4 novembre 2020.

Les SCPI spécialisées, un bon complément  

Concentrant une part croissante de la collecte des SCPI, ces produits, dits aussi « thématiques », ont tout pour séduire. A l’exception de ceux spécialisés dans l’hôtellerie, les plus durement frappés par l’épidémie, compte tenu des restrictions de circulation qui ont malmené la saison touristique. Mais les autres SCPI thématiques, celles investies dans la santé, le résidentiel ou la logistique, tirent largement les marrons du feu. Dans une récente analyse sur les chiffres du troisième trimestre, la plate-forme de distribution France SCPI rapporte que ces deux dernières sous-catégories « désarment le monde des SCPI en affichant des rendements de plus de 6 %, tandis que les SCPI spécialisées dans la santé sont quant à elles proches des 5 % pour le TDVM (rendement sur la base des dividendes distribués annualisé 2020 » .

Attention toutefois à ne pas céder aux effets de mode. Une frénésie spéculative s’est emparée des actifs logistiques, susceptibles dans l’esprit des investisseurs de bénéficier du boom du e-commerce. « Sur les dernières transactions, la rentabilité des grands entrepôts acquis est tombée à 4 %. Je le dis haut et clair : c’est une bulle ! » , lâche Frédéric Puzin, président de Corum L’Epargne, une société de gestion qui a profité de cette envolée des prix pour céder avantageusement deux grands entrepôts en Espagne au début de 2020.

Les SCPI thématiques doivent rester minoritaires dans la composition d’un portefeuille. Ce sont, en quelque sorte, la cerise sur le gâteau. Notre sélection (voir tableau page précédente) couvre les thématiques les plus porteuses (santé, résidentiel et logistique), au travers de SCPI reconnues, dont le rendement prévisionnel pour 2020 se situe au minimum à 5 %. Leurs perspectives ne suscitent pas d’inquiétudes particulières. Kyaneos Pierre permet de miser sur les logements, une catégorie d’actifs qui devrait s’avérer extrêmement résiliente pendant la crise, puisque se loger reste un besoin essentiel. Cette SCPI a intégré la démarche ISR dans sa stratégie, ce qui renforce son attractivité. Investissant dans les cliniques ou les Ehpad, Pierval Santé permet de répondre aux besoins liés au vieillissement de la population. Enfin, Activimmo déploie une stratégie gagnante dans la logistique et les locaux d’activité, en lien avec la distribution du « dernier kilomètre » (messageries).

Les SCPI diversifiées, pour la sécurité  

On ne le répétera jamais assez : la pierre papier n’est pas un placement spéculatif mais un support d’épargne de long terme. D’où l’intérêt, pour lisser la performance d’un portefeuille de SCPI et atténuer les cycles économiques, de jouer la diversification des véhicules utilisés, et surtout des actifs. Dans cette logique, investir sur les SCPI qui misent d’emblée sur des thématiques diverses, de manière équilibrée, et dont le patrimoine est riche de nombreux immeubles, locaux et murs, permet de mettre toutes les chances de son côté. Dans la plupart des cas, le rendement affiché par les grandes SCPI diversifiées n’est pas exceptionnel, plafonnant à 4,5 % pour les plus grosses. Mais ces produits offrent aux porteurs de parts un retour pérenne. Idéal pour construire sur du solide.

Pour bien choisir ces SCPI, mieux vaut jouer celles qui disposent d’un patrimoine à forte granularité, où les petits immeubles côtoient les gros et où les locataires sont de taille et profil variés (de la PME au grand groupe, des secteurs traditionnels à la tech). Les sociétés déployant une stratégie prudente sont aussi à privilégier. Cette qualité se mesure notamment à l’aune d’un report à nouveau (RAN) élevé. A plus d’un mois de dividende, le RAN apporte un filet de sécurité : en cas de coup dur, le gérant pourra recourir à ces réserves pour honorer le rendement prévisionnel.

Autre donnée, une valeur de reconstitution (indicateur proche de la valeur vénale nette du patrimoine de la SCPI) supérieure à la valeur des parts renseigne sur la décote dont les nouveaux associés bénéficient. Et sur son corollaire, l’absence de risque de moins-value en cas de réévaluation du patrimoine à la baisse.

Au-delà de ces paramètres, miser sur une SCPI diversifiée revient à faire confiance à une équipe de gestion, à son savoir-faire et sa philosophie d’investissement. Si le passé ne préjuge pas de l’avenir, un historique de performance reluisant incitera à franchir le pas. Les quatre SCPI diversifiées que nous avons sélectionnées (voir tableau ci-dessous) appartiennent à cette catégorie. Toutes présentent un taux d’occupation financier très élevé, supérieur à 93 %, traduisant une très faible vacance locative et donc une gestion optimale. Mention spéciale pour Corum Origin, dont la rentabilité est au-dessus de la mêlée, grâce à une internationalisation très poussée (93 % de l’allocation).