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SCPI : cap sur les pôles urbains et la diversification

Comme pour l’immobilier physique, le thème de la « métropolisation » (concentration des richesses et du développement dans les grandes agglomérations) constituera un puissant vecteur de performance pour la pierre papier en 2021 et au-delà.

SCPI

Non seulement la crise sanitaire ne remet pas en cause les fortes tendances démographiques, culturelles et économiques qui ont porté l’essor des métropoles depuis plusieurs décennies mais, d’une certaine façon, elle les accentue. En guise d’exemple, la montée en puissance du e-commerce renforce le caractère stratégique des entrepôts situés en lisière des grandes zones urbaines. Quant aux préoccupations environnementales, redoublée depuis le début de la pandémie, elles rejaillissent favorablement sur les immeubles de bureaux récents ou rénovés, souvent localisés en périphérie des agglomérations, et confortent l’attrait des commerces et surfaces alimentaires de proximité.

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Les métropoles, un cheval de bataille

Raisons pour lesquelles notre choix de SCPI pour 2021 se centre en priorité sur des véhicules qui ont fait des métropoles leur cheval de bataille. Comme son nom l’indique, PF Grand Paris détient une part prépondérante de son patrimoine dans des communes d’Ile-de-France où se dessine l’avenir de la conurbation francilienne, comme Asnières-sur-Seine, Montreuil, Rueil-Malmaison… « Cette SCPI historique possède un fort potentiel de revalorisation de ses parts », complète Gabriela Kockova, consultante pour la plate-forme de distribution spécialisée La Centrale des SCPI. De son côté, LF Opportunité Immo bénéficie de l’expérience et du savoir-faire de son gestionnaire, La Française REM. Un gage de gestion prudente, au service d’une stratégie opportuniste dont le fil rouge consiste à sélectionner des locaux (entrepôts, bureaux, commerces…) au potentiel de rendement supérieur à celui de leur marché de référence.

Autre SCPI atypique, Kyaneos Pierre permet de miser sur l’immobilier résidentiel, moins cyclique que le tertiaire. « Ce fonds possède une démarche environnementale et sociale développée », rapporte Gabriela Kockova. Avec des baux de longue durée et des implantations dans les villes les plus dynamiques, Cœur de Régions affiche une grande résilience en offrant une rentabilité dans le haut du panier. Enfin, joker de notre sélection, Iroko Zen est une toute jeune SCPI visant un taux de rendement interne (TRI) moyen de 7% sur les prochaines années (dont 5,5% de distribution), avec zéro frais de souscription. Les premiers actifs ont déjà été acquis (une crèche, un supermarché, les murs d’un Pôle emploi), ce qui crédibilise la feuille de route de cette équipe de gestion.

En complément de ces cinq SCPI, trois grandes capitalisations sont présentées. Si elles ne misent pas spécifiquement sur le thème des agglomérations, elles offrent une exposition à un large panel de biens et de locataires, ce qui est essentiel pour diversifier les risques. Mention spéciale pour Corum Origin, dont le patrimoine est réparti sur treize pays différents, ce qui en fait un support idéal pour internationaliser son portefeuille.