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Comment les SCPI ont traversé les crises

MeilleureSCPI.com publie les résultats d’une étude qui tente d’ « identifier les périodes de croissance et de crise et de replacer celles-ci dans le contexte économique ». Autant d’éléments de réflexion sur les effets de la crise du Covid-19 sur les SCPI.

Investissement
©Istock

Les très prisées sociétés de placement civil immobilier (SCPI) réussiront-elles à ne pas laisser trop de plumes dans le sillage de la crise sanitaire ? La question est régulièrement posée. Et si celles-ci ont su jusqu’à présent se montrer plutôt résilientes, il est encore trop tôt pour le savoir avec certitude. Cependant, l’analyse des crises passées pourrait éclairer sur la tenue des SCPI au temps du Covid. Un exercice auquel s’est livré MeilleureSCPI.com, qui présente une analyse de l’historique des performances de ces véhicules, via son nouvel outil d’analyse, baptisé « Rock N Data ». L’étude a pour objectif de comprendre comment ont évolué les SCPI au cours des trente dernières années, de 1989 à 2019. La plateforme a entendu « identifier les périodes de croissance et de crise et de replacer celles-ci dans le contexte économique ».

Un rebond après les précédentes crises

Que s’est-il passé lors des dernières crises notables ? Lors de l’éclatement de la bulle spéculative immobilière de 1993, la rentabilité et la valorisation des parts sont affectées, entraînant une crise de liquidité du placement. Fin 1993, le montant des parts en cession représente 1,4 milliard de francs (un peu plus de 200 millions d’euros), entraînant ainsi une baisse progressive de la valeur du marché des parts. S’ensuit une perte de confiance des quelque 600.000 épargnants en SCPI, qui prend fin au début des années 2000.

Mais une mesure importante voit le jour en 2001, rendant notamment obligatoire la tenue d’un marché secondaire (de la revente) des parts. Après cela, les valorisations et les dividendes montent en flèche, portées par la hausse des prix de l’immobilier d’entreprise « ce qui restaure la confiance des investisseurs », selon la plateforme. Puis rebelote avec la crise de 2008, qui porte un nouveau coup à la pierre-papier. Une forte baisse de la performance globale est notée cette année-là, mais les rendements « repartent à la hausse l’année suivante ».

Un prix des parts qui se maintient

Quid de la crise actuelle ? La collecte a bien ralenti en 2020, l’impact du premier confinement ayant pesé sur les réseaux de distribution, mais il n’ y a pas eu, comme on pouvait le craindre, de retraits massifs. La dernière décennie a pour spécificité une dilution géographique et sectorielle des SCPI beaucoup plus forte que par le passé, « conférant une plus grande liquidité à ces fonds » selon MeilleureSCPI. Et même si les commerces ou hôtellerie connaissent une baisse conjoncturelle des revenus locatifs, globalement le taux de recouvrement « reste élevé ». Quant au prix des parts, il se maintient pour le moment. « Contrairement au prix des actifs financiers », qui ont été secoués particulièrement en mars-avril.

Une performance composée à 60% de dividendes

Sur 30 ans, les dividendes ont représenté plus de 60% de la performance des SCPI, contre moins de 40% en revalorisation. « En réinvestissant les dividendes perçus au fil des années, on se rend bien compte que le retour sur investissement est bien plus intéressant sur le long terme que si les dividendes sont directement encaissés par l’épargnant chaque année », estime la plateforme. D’où l’intérêt de rester dans cet investissement « un maximum de temps pour faire fructifier son capital, même lorsque la conjoncture immobilière et économique entraîne une baisse de la performance ».

Mais la prudence reste de mise concernant les effets à plus long terme de la crise du coronavirus sur ce placement. Car à l’instar de l’adage financier qui dit qu’il ne faut pas apprécier les performances futures à l’aune de celles passées, « les événements passés ne préjugent pas des événements futurs », rappelle l’étude.