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Payer moins d’impôts avec les SCPI

Vous voulez profiter des atouts des SCPI en limitant votre imposition au maximum ? Voici comment faire.

taxe foncière

Les épargnants français ont un goût prononcé pour la pierre (1) et une allergie bien connue pour l’impôt. Il existe d’ailleurs de nombreux régimes fiscaux dérogatoires sur les investissements immobiliers : Périsol, Besson, Duflot, Pinel…

L’investissement locatif présente cependant une double caractéristique : d’une part, le patrimoine concerné est concentré sur l’immobilier d’habitation, alors que près de 60 % des ménages français sont déjà propriétaires de leur résidence principale (2) ; d’autre part, l’acquisition correspond généralement à l’achat unique d’un bien, sur lequel le risque d’impayé et de vacances locative est concentré, ce qui peut avoir des conséquences financières importantes pour le propriétaire.

Les SCPI permettent de percevoir des revenus réguliers, non garantis, comme l’investissement locatif. La comparaison s’arrête là. Pour le reste, tout diffère. D’abord, l’argent confié aux sociétés de gestion est investi le plus souvent dans de l’immobilier d’entreprise : bureaux, entrepôts, commerces. Un secteur rentable, puisque les SCPI ont dégagé une performance moyenne de 4,4 % (3) en 2019.

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Ensuite, chaque SCPI détient un grand nombre de locataires et d’immeubles, ce qui mutualise les risques locatifs. Alors que certains locataires, notamment les commerces, n’étaient plus en mesure de payer leurs loyers en raison de la crise sanitaire, les SCPI de CORUM L’Épargne ont prévu un rendement 2020 (non garanti) supérieur à leur objectif de performance : 6 % pour CORUM Origin et 5 % pour CORUM XL(4). Les revenus potentiels dégagés par les SCPI sont soumis au régime de l’imposition des revenus fonciers, au même titre que l’investissement locatif en direct.

Cependant, des solutions spécifiques existent pour concilier son goût pour l’immobilier d’entreprise, avec une fiscalité plus douce. Décryptage.

Solution n°1 : investir dans le cadre fiscal de l’assurance vie

Encore faut-il que l’assureur vous propose la SCPI de votre choix dans son panel de produits. Depuis leur lancement en 2012, sans présager des performances futures, les SCPI de CORUM L’Épargne ont toujours rempli leur objectif de performance. Dans le cadre de l’assurance vie, vous ne les trouverez que dans un seul contrat : CORUM Life.

Ce contrat innovant donne en effet accès aux SCPI CORUM Origin et CORUM XL dans la limite de 55 % des sommes investies, le reste étant épargné dans des produits obligataires de financement d’entreprises. Avec cette formule, les revenus potentiels générés par les SCPI investies à travers le contrat CORUM Life ne vous sont pas versés directement tous les mois mais sont réinvestis au sein de votre contrat.

Rien ne vous empêche cependant de faire des rachats partiels, en profitant de l’avantageuse fiscalité de l’assurance-vie : en cas de retrait après huit ans de détention, les plus-values sont imposées à 7,5 % et 17,2 % de prélèvements sociaux (5). De plus, l’épargnant bénéficie d’un abattement annuel de 4 600 euros sur les gains réalisés (9 200 euros pour un couple).

Solution n°2 : Investir dans des parts de SCPI démembrées

Démembrer, c’est séparer d’un côté la nue-propriété, autrement dit les murs, et de l’autre, l’usufruit, c’est-à dire les revenus. Chaque solution est susceptible d’intéresser des épargnants différents. L’usufruit, par exemple, est prisé par certaines sociétés. A contrario, beaucoup de particuliers, soucieux de préparer leur retraite, investissent en nue-propriété.

En pratique, vous achetez la nue-propriété d’une part de SCPI pour un prix inférieur à la valeur totale de la part en pleine propriété. La « décote » dépend de la durée du démembrement, limitée dans le temps. Par exemple, sur CORUM Origin, le prix de nue-propriété s’établit à 57 % pour un démembrement sur quinze ans.

Si vous achetez en 2020, vous ne percevrez aucun revenu (et ne paierez aucun impôt), jusqu’en 2035. Cette année-là, vous récupérerez la pleine propriété et le droit de toucher les revenus complémentaires potentiels. Il peut être intéressant de faire coïncider cet évènement avec votre départ à la retraite où la fiscalité devient moins importante. Les dividendes potentiels pourront également venir compenser tout ou partie de la baisse de vos revenus.

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Les précautions avant d’investir

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier de long terme, avec un horizon de placement de dix ans et dont la liquidité est limitée. Il existe un risque de perte en capital, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. CORUM ne garantit pas le rachat des parts. CORUM Life est un contrat d’assurance vie en unités de compte composé des SCPI et obligations de la gamme CORUM L’Épargne.

Contrairement aux contrats en fonds euros, il n’offre aucune garantie en capital, sauf en cas de décès jusqu’à 65 ans. Les montants investis sont donc sujets à des fluctuations, à la hausse ou à la baisse, dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers ou immobiliers. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Sources : (1) Crédit Foncier, 2018. (2) Insee, 2019. (3) IEIF. (4) Taux de distribution sur valeur de marché (DVM), défini comme le dividende brut avant prélèvements obligatoires versé au titre de l’année N par le prix acquéreur moyen de la part en année N. (5) Fiscalité en vigueur en septembre 2020.