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SCPI : la face cachée des rendements

Toutes les performances communiquées par les SCPI ne sont pas comparables. Il est impératif de savoir bien les « lire », pour parfois éviter de tomber de haut !

SCPI OPCI pierre papier palmarès exclusif
Crédit: iStock.

Le premier réflexe quand on investit dans la pierre papier est de se laisser guider par le rendement. Ou plutôt, dans le cas des SCPI, par le « taux de distribution sur valeur de marché » (TDVM) qui a remplacé en juillet 2012 la notion moins normalisée de rendement. En pratique, le TDVM se calcule en divisant le dividende versé au titre de l’année par le prix de part acquéreur moyen de cette même année. Le prix de part acquéreur moyen est la moyenne des prix acquéreurs (droits et frais inclus) constatés sur les marchés primaire et/ou secondaire sur l’année, et pondérés par les volumes d’échanges. Le TDVM tient donc compte de la valeur réelle des parts payées par les nouveaux associés de la SCPI.

Les revenus exceptionnels intégrés dans le rendement

Jusque-là, tout est clair. Mais les choses se corsent quand on décortique les éléments qui composent les dividendes versés par les fonds. Car ces coupons comprennent la distribution exceptionnelle, notamment celle versée au titre d’éventuelles plus-values. Ce qui ne va pas forcément de soi. « La SCPI a le choix de distribuer ou non ses plus-values, mais la logique voudrait que celles-ci soient réinvesties dans d’autres immeubles, estime Julien Ribes, fondateur de MySCPI.com. On voit par exemple que certaines valeurs ont stagné voire baissé avec la crise. Distribuer est donc un jeu dangereux, dans le sens ou cela appauvrit petit à petit la SCPI ». Autre élément souvent intégré dans le rendement affiché : le report à nouveau (RAN), une réserve de bénéfices constituée au fil de l’eau que les SCPI peuvent être amenées à distribuer ponctuellement aux associés, en période de vaches maigres par exemple.

Doit-on considérer cette part de revenus non issus de l’activité locative comme de « vrais » dividendes, compte tenu de leur nature non récurrente ? « C’est une question avant tout philosophique », selon un connaisseur du secteur. A côté de la question importante de la nature intrinsèque des dividendes, trois autres considérations viennent fausser la comparaison des TDVM publiés par les sociétés de gestion, beaucoup plus concrets celles-là. Ces astuces de communication et méthodes de gestion ont beau être légales, elles dénaturent les traditionnels classements annuels sur les performances des SCPI.  

Le « rendement annualisé », une vision tronquée de la réalité

« Certains produits, notamment les plus récents, se retrouvent dans la lumière sans l’avoir encore mérité », peste Raphaël Oziel, fondateur de La Boutique des placements. Et de mettre en exergue la technique du rendement annualisé : « Une SCPI créée en fin d’année va extrapoler le dividende versé aux associés fondateurs sur un an, c’est un trompe-l’œil ! » Pour illustrer cette communication pas forcément limpide pour l’épargnant, cet expert prend l’exemple d’une SCPI qui se lance au mois de décembre avec un prix de souscription de 100 euros et qui verse 50 centimes de dividendes. Sa performance réelle est 0,5% sur l’année (50 centimes divisé par 100 euros). Elle annoncera pourtant un TDVM de 6%, ce qui est loin d’être identique pour l’épargnant. Or, la pérennité de ce taux de distribution est loin d’être assurée.

La collecte comme source de rendement

Deuxième facteur qui peut fausser la comparaison entre SCPI, notamment pour les plus jeunes : le délai de jouissance et l’utilisation – parfois – tactique qui en est faite. Rappelons qu’un épargnant qui achète des parts de SCPI doit attendre un certain laps de temps pour toucher les dividendes. C’est ce que l’on appelle le délai de jouissance, qui s’élève généralement entre trois et six mois. Ce délai est destiné à faire en sorte que les associés actuels ne soient pas lésés, car le dividende serait dilué autrement en attendant que la société de gestion investisse l’argent collecté. Mais il est de plus en plus fréquent de voir ce délai de carence être poussé au seuil maximum tandis que la SCPI investit (et sécurise du rendement) en amont de la collecte. Une astuce qui permet de « gonfler » le TDVM affiché.

SCPI internationales : gare à la fiscalité !

Enfin, dernier facteur de distorsion dans les comparaisons de rendements entre SCPI : la question de la fiscalité. Pour celles dont les actifs sont situés en France, pas de problème : c’est l’associé qui est assujetti à l’impôt sur les revenus, et non pas la société. Mais pour celles qui sont investies à l’international, parfois majoritairement, l’impôt est payé en partie par la SCPI. S’il est d’usage pour ces dernières de communiquer un rendement net de fiscalité étrangère, certaines publient un TDVM brut. Les classements qui sont réalisés sur la place ne mentionnent pas ces différentes méthodes de présentation. Or cela change considérablement la donne.

« L’information doit être claire et transparente, ce qui n’est aujourd’hui pas le cas », regrette Raphaël Oziel. Un sentiment d’une certaine façon partagé par Grégory Frapet, président de Primonial REIM, pour qui le premier indicateur à surveiller par les investisseurs est le « Net in the pocket » (NIP), à savoir ce que touche finalement l’épargnant dans sa poche.

Reste qu’on ne peut pas parler d’abus mais bien de latitudes offertes aux société de gestion. En effet, un véritable vide juridique entoure la communication des rendements, l’Autorité des marchés financiers (AMF) ayant préféré ne pas investir ce champ délicat. L’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) a bien émis une recommandation sur les bonnes pratiques en matière de communication financières, mais celle-ci n’a pas de valeur contraignante. Le régulateur pourrait cependant être obligé d’éclaircir ce point, face aux nombreuses attentes des investisseurs en la matière.