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Des SCPI pour diversifier votre patrimoine

Bureaux, commerces, SCPI spécialisées et diversifiées… il y en a pour tous les goûts ! Les conseils de Mieux Vivre Votre Argent pour une bonne allocation, qui doit selon nous compter une dizaine de lignes, dont quatre SCPI diversifiés.

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A l’ère des taux bas et de la pandémie, faut-il toujours investir dans la pierre papier ? La ­réponse est oui. Avec une performance globale de 5,30 % (dividendes et valorisation de parts) selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), les SCPI de rendement ont démontré, en 2020, dans un environnement chaotique, leur capacité de résilience. Toutefois, derrière cette belle façade se cachent une grande dispersion des performances et quelques nuages. Car en fonction des typologies d’actifs détenues et des stratégies déployées par les sociétés de gestion, ces produits encaissent plus ou moins bien les affres de la crise. Les plus mal loties, c’est-à-dire celles qui peinent à recouvrer les loyers ou souffrent d’une augmentation de la vacance locative, encourent le risque d’une dévaluation de leur patrimoine, exposant leurs associés à des moins-values.

D’où l’intérêt de se constituer un portefeuille diversifié et équilibré de SCPI, seule « martingale » à même de déjouer les pièges de la crise et maximiser les rendements sur la durée. Une allocation optimale doit regrouper, selon nous, une dizaine de lignes, dont quatre SCPI diversifiés (les plus solides dans le contexte actuel), deux de bureaux, deux de commerce et deux spécialisées (voir notre sélection p. 50). Le rendement moyen de notre échantillon atteint 5,05 % (hors revalorisation des parts), soit bien au-dessus de la moyenne du marché qui se situe à 4,18 %.

Un conseil : exploitez au maximum les possibilités offertes par ces véhicules. En clair, achetez des parts à crédit pour bénéficier de l’effet de levier de l’emprunt, et, si vous payez trop d’impôts, utilisez l’enveloppe fiscale de l’assurance vie ou le démembrement temporaire de propriété. Enfin, n’hésitez pas à investir périodiquement, au gré de votre capacité d’épargne, en optant pour des versements programmés.

 SCPI de bureaux : cap sur l’international et les actifs « prime »

Historiquement majoritaires dans le patrimoine des SCPI, les immeubles de bureaux ont surmonté maintes crises économiques depuis la période des « trente glorieuses ». Plutôt rassurant à l’ère du séisme sanitaire planétaire ! On notera d’ailleurs que la crise du Covid-19 crée déjà des opportunités pour les meilleurs opérateurs de bureaux… que certains d’entre eux s’empressent de saisir, tantôt en acquérant des actifs à des conditions attractives, tantôt en investissant pour ­remettre au goût du jour leurs surfaces existantes.

Car la pandémie et ses conséquences socio-économiques révèlent de nouvelles tendances et en accélèrent d’autres. Ainsi en va-t-il de la transition énergétique pour les bâtiments, un enjeu devenu stratégique ­auprès des bailleurs et des entreprises dans un contexte de
lutte contre le réchauffement climatique. Au-delà de l’exploitation qui en est faite en termes d’image de marque, le « verdissement » des ensembles de bureaux engendre des avantages compétitifs non négligeables, par la diminution des coûts d’utilisation. Les immeubles récents ou rénovés se louent mieux et plus chers que ceux laissés en l’état.

Autre sujet du moment : le télétravail. Embryonnaire depuis le début du millénaire, le travail à distance s’est imposé ces derniers mois en raison des impératifs sanitaires. Cela ne signe pourtant pas la fin du travail « en présentiel ». Au contraire, une fois l’épidémie ­jugulée, les entreprises redoubleront d’efforts pour inciter leurs salariés à revenir, en prenant soin de leur proposer des bureaux plus agréables. Dans ce contexte, les gagnantes de l’après-crise au sein de la catégorie des SCPI de bureaux seront celles capables de commercialiser des immeubles flexibles et bien situés.

PF Grand Paris (Perial AM), que nous mettons en avant dans notre sélection, répond parfaitement à ces problématiques grâce à l’expérience acquise par son gestionnaire, à l’engagement socialement responsable (ISR) qu’il déploie et à la centralité de ses immeubles, situés pour un quart dans Paris intra-muros et pour plus de 64 % en région parisienne sur les meilleurs emplacements, là où les marchés locatifs sont profonds. Sans compter que cette SCPI revalorise régulièrement la valeur de ses parts (+ 13 % sur trois ans), ce qui constitue une poire pour la soif non négligeable.

En complément, nous avons retenu dans notre échantillon un produit comme Eurovalys (Advenis REIM), entièrement investi sur les grandes métropoles allemandes. Il accumule de très bonnes performances dues à la solidité des locataires, majoritairement des multinationales. Avantage supplémentaire : grâce aux conventions franco-allemandes, le frottement fiscal est réduit pour les associés de cette SCPI internationale.

 SCPI de commerce : triez le bon grain de l’ivraie

C’est dans la catégorie des SCPI de commerce que l’écart de performance a été le plus flagrant entre gagnants et perdants durant les premiers mois de la crise. Une ­divergence qui risque encore de perdurer en 2021, voire au-delà, tant les nouveaux modes de consommation s’ancrent dans le paysage. Sans surprise, les éclopés de l’immobilier de commerce englobent essentiellement les acteurs des centres commerciaux et les propriétaires de surfaces en crise comme les restaurants, les chaînes de prêt-à-porter ou les boutiques axées sur des articles facilement concurrencées par le e-commerce, qui a le vent en poupe auprès des consommateurs, citadins notamment.

A l’inverse, la pandémie a accentué l’importance des surfaces de proximité, majoritairement dans les centres-villes, et donné raison aux SCPI qui misent sur ces formats. Avec le bannissement progressif des voitures des cœurs d’agglomération, l’essor de ce commerce à taille humaine et urbain est parti pour durer. L’enseigne de meubles suédoise Ikea l’a bien compris en investissant désormais les centres historiques, à la recherche d’une clientèle à fort pouvoir d’achat qui boude la périphérie.

Dans notre sélection, nous avons retenu deux SCPI qui épousent ces nouvelles tendances (avec une part importante de commerces de bouche ou de surfaces de jardinerie/bricolage, dans des zones de chalandises attractives) et dont les locataires ont les reins solides : Altixia Commerces (Altixia REIM) et Cristal Rente (Inter Gestion). Leur taux de distribution a été de l’ordre de 5 % pour chacune d’entre elles. On aurait pu tout aussi bien retenir la SCPI Cœur de Ville (Sogenial Immobilier), très bien positionnée sur le commerce de proximité dans les grandes villes. De taille réduite mais avec un modèle rodé, elle a délivré une performance de 5,30 % en 2020, inchangée par rapport à l’année précédente. Une belle distribution de dividendes que ses gestionnaires espèrent rééditer sur le millésime en cours.

 SCPI diversifiées : une poche à privilégier

Dans l’allocation type que nous préconisons, les SCPI dites diversifiés se taillent la part du lion : 40 %, contre 20 % pour chacune des trois autres catégories. Deux raisons à cela. Primo, comme leur nom l’indique, ces SCPI possèdent comme vertu majeure celle d’offrir un panachage naturel des classes d’actifs détenues ­(bureaux, commerce, locaux d’activité, santé, etc.). Un atout précieux pour construire une allocation. Au ­demeurant, il s’agit souvent de véhicules à la capitalisation élevée (plusieurs milliards d’euros pour certaines), anciens et riches de nombreux actifs dans l’immobilier d’entreprise, en France comme à l’international, en province comme en Ile-de-France.

Secundo, les SCPI diversifiées ont très bien résisté à la crise en 2020 : leur taux de distribution moyen s’est élevé à 4,95 %, selon les calculs réalisés par France SCPI. Pas étonnant qu’elles captent une part de plus en plus importante de la collecte. L’explication de cette performance de haut vol se résume en un concept : la mutualisation des risques. La variété des locataires et des expositions permet une grande stabilité de la distribution. Car les éventuels accidents sont lissés.

Immorente, le navire amiral de Sofidy, est, de ce point de vue, un cas d’école. Forte d’une capitalisation de 3,32 milliards d’euros, cette SCPI se targue d’un portefeuille de plus de 2 100 unités locatives, à travers des murs de commerce, de bureaux, d’hôtellerie et de loisirs, de logistique et d’activités, de santé et résidentiel. A un tel niveau de diversification, on parle dans le jargon d’une très forte « granularité » des actifs.

Autres fers de lance de notre sélection, Epargne Pierre (Atland Voisin) et Corum XL (Corum L’Epargne) font également bonne figure sur ce terrain, avec un atout différenciant pour ce dernier produit : son exposition internationale incomparable. Son dernier coup d’éclat ? L’acquisition d’un immeuble industriel outre-Atlantique – plus précisément dans la région du Grand Montréal, au Québec –, ce qu’aucune autre SCPI n’avait réalisé jusqu’à présent. L’ADN disruptif de Corum est de nouveau mis en lumière.

Cœur de Régions (Sogenial Immobilier) complète notre short list de SCPI diversifiées. En s’attachant à acquérir des murs (bureaux, locaux d’activité, commerces) sécurisés par des baux fermes de long terme, avec une grande qualité de signature des locataires, généralement de grandes entreprises présentant de solides assises financières, ce fonds a réussi le tour de force de délivrer un dividende de 10,23 euros l’an dernier, soit un rendement de 6,30 %, en hausse de 0,05 point par rapport à 2019.

 SCPI spécialisées : des produits en vogue

Au sein de l’univers des SCPI, les produits spécialisés ou thématiques connaissent un essor fulgurant. Hormis, bien sûr, ceux concentrés sur l’hôtellerie et le tourisme, dont l’envol a été stoppé net par le coronavirus. Pour les autres, ceux axés sur les actifs résidentiels, la santé ou la logistique, les effets d’aubaine liés à la crise sanitaire (boom du e-commerce, statut refuge des logements, etc.) se conjuguent avec des tendances de fond (vieillissement de la population, pénurie structurelle de logements, hausse des prix des entrepôts bien situés…) pour créer un cocktail particulièrement attrayant. Les investisseurs ne s’y trompent pas et plébiscitent actuellement ces fonds, pour certains décorrélés des cycles économiques.

Encore faut-il garder à l’esprit leur caractère de placement de niche. A quelques exceptions près, les véhicules qui permettent d’investir sur les thématiques de la santé, de la logistique ou du résidentiel n’ont pas encore atteint une taille critique. D’autant que les actifs détenus sont souvent monovalents, à l’image des Ehpad ou des cliniques. Comprenez : leur usage ne peut pas changer facilement. Les SCPI thématiques sont donc à saupoudrer avec modération dans une allocation, sous peine d’indigestion. Bien choisies, elles peuvent cependant contribuer à dynamiser la performance d’un portefeuille.

Après avoir recommandé dans des dossiers précédents des SCPI phares dans la santé comme Primovie (Primonial REIM) ou Pierval Santé (Euryale AM), ainsi qu’Activimmo (Alderan) dans la logistique –­ toutes trois conservent nos faveurs –, nous avons choisi de mettre en lumière deux produits un peu moins médiatisés mais non moins intéressants : Foncière des Praticiens (Foncière Magellan) et Interpierre France (Paref Gestion). Créée à l’initiative de médecins du groupe de cliniques Vivalto Santé, la première s’est dotée des moyens de densifier son patrimoine, tout en restant un pure player de l’immobilier de la santé. Pour ce qui est d’Interpierre France, il s’agit d’une SCPI à l’historique rassurant, présente sur les actifs d’avenir de la logistique, en complément d’un patrimoine de bureaux. Ses qualités de gestion ne sont plus à démontrer avec un taux d’occupation financière proche de 100 % et des chiffres de rendement sur la durée qui parlent d’eux-mêmes