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Quelles sont les SCPI les plus rentables du marché ?

Découvrez le palmarès des SCPI de rendement aux plus grosses capitalisations offrant le meilleur retour financier sur 5, 8 et 10 ans. Classement établi en partenariat avec Deeptinvest.

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Crédit: iStock.

Investir dans la pierre papier constitue un excellent moyen de compléter ses revenus, de se constituer un patrimoine ou de préparer sa retraite. Cependant, sélectionner les SCPI n’est pas un exercice aisé. Nombre de critères entrent en ligne de compte, dont la solidité des actifs et des locataires, la qualité de gestion et le taux de distribution sur valeur de marché – le fameux TDVM. Sans oublier la variation du prix des parts, un paramètre qui joue parfois significativement dans la performance brute globale de ces fonds immobiliers, sans qu’on prenne le temps de s’y attarder.

Au-delà du TRI : la performance durable

Pour permettre de mesurer la performance des SCPI sur la durée, les sociétés de gestion ont pour habitude de publier, dès lors qu’elles ont une certaine ancienneté, leur taux de rendement interne (TRI), indicateur censé intégrer la distribution et les plus-values/moins-values sur les parts moins les frais sur un nombre d’années déterminé. Jusque-là, tout va bien. Cependant, la méthodologie utilisée n’est pas systématiquement vérifiable. « Le TRI communiqué par les sociétés de gestion est souvent une boîte noire », indique Marc Sartori, fondateur de Deeptinvest, société d’analyse indépendante, qui livre en exclusivité pour Mieux Vivre Votre Argent son classement des SCPI les plus fortement capitalisées dans chaque catégorie : bureaux, commerces, thématiques ou spécialisées.


De plus, pour avoir un vrai TRI et se positionner dans une économie circulaire, il faudrait intégrer le coût de remise en l’état d’origine des actifs (destruction et recyclage du foncier) ce qui n’est jamais provisionné. « C’est la raison pour laquelle nous lui préférons le concept de rentabilité brute passée, que nous calculons en utilisant les données des rapports de gestion des SCPI. Notre simulateur de portefeuille de performances brutes passées se concentre uniquement sur la somme des dividendes et des plus-values, générés sur la période considérée. Pour avoir une idée de la performance financière et durable globale des fonds, ce sont les Deeptindex financier et durable qu’il faut rajouter à cette analyse. »

Un classement pour chaque catégorie de SCPI

En procédant à ce travail de normalisation, Deeptinvest est ainsi en mesure d’établir des comparaisons pertinentes entre SCPI. A noter : dans ce palmarès exclusif, Deeptinvest analyse les données des SCPI sur la période 2010-2019. Et pour cause, les rapports annuels 2020 de ces produits ne sont pas encore, pour la plupart, publiés. Pour une analyse un peu plus fine, les résultats de cette étude sont présentés par typologies d’actifs (bureaux, commerces, diversifiées, spécialisées), en se centrant à chaque fois sur les plus grosses capitalisations, ce qui exclut, il est vrai, certaines SCPI qui mériteraient de figurer dans cette vitrine. De plus, ces rentabilités passées s’entendent toujours brutes de frais et de fiscalité du détenteur des parts.

SCPI de bureaux : Elysées Pierre en tête

Dans la catégorie des bureaux, la rentabilité brute moyenne sur 10 ans atteint 68,44%, mais deux sociétés parviennent à se hisser au-delà, très nettement d’ailleurs. Gérée par HSBC, Elysées Pierre figure à la première place du podium. La clé de son succès ? Un patrimoine de premier plan et rénové qui permet à cette SCPI d’attirer des locataires de premier rang. Si son taux de distribution (3,60% en 2020) est modeste, le fonds se distingue par sa capacité à générer des plus-values sur la durée, tout en investissant pour garder l’attractivité de ses actifs, presque exclusivement positionnées en Ile-de-France. Résultat : Elysées Pierre affiche une performance brute globale de 91,32% sur 10 ans, devançant Rivoli Avenir Patrimoine qui affiche une performance de 83,96%, un très bon score au demeurant pour ce fonds phare de la pierre papier. Tout en affichant des rentabilités très honorables, Accimmo Pierre de BNP Paribas Reim et Edissimo d’Amundi arrivent assez loin des deux SCPI précédemment citées sur une décennie, tout en faisant à peu près jeu égal sur 5 ans.

Rentabilité brute passée des plus grosses SCPI de bureaux selon l’horizon de temps*

Nom de la SCPIun an5 ans8 ans10 ans
ACCIMMO-PIERRE5,02%30,52%46,14%54,36%
EDISSIMMO4,00%21,72%42,47%54,13%
ELYSEES PIERRE6,88%30,80%66,15%91,32%
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE5,75%27,47%50,72%83,96%
rentabilité brute moyenne pondérée5,22%27,48%49,87%68,44%

SCPI de commerces : avantage à Aestiam

Les quatre grandes SCPI de commerces présentes dans notre panel affichent des performances brutes disparates. Le vainqueur, sur une durée longue (8 ou 10 ans), se nomme Aestiam Pierre Rendement. La diversité des locataires, dont bon nombre qui ne sont pas concurrencés par le e-commerce, assurent à cette SCPI une certaine résilience. Sur une décennie, la performance d’Aestiam Pierre Rendement atteint 77,01% pour (53,85% sur 5 ans), loin des trois autres SCPI de commerce de notre échantillon, à savoir Ficommerce (anciennement Cifocoma 3) de Fiducial Gérance, Pierre Plus d’AEW Ciloger et Patrimmo Commerce de Primonial Reim (voir tableau ci-dessous pour le détail des rentabilités), cette dernière étant, il est vrai, de création plus récente.

Rentabilité brute passée des plus grosses SCPI de commerce selon l’horizon de temps*

Nom de la SCPIun an5 ans8 ans10 ans
FICOMMERCE5,48%24,41%42,93%59,67%
AESTIAM PIERRE RENDEMENT5,69%27,17%53,85%77,01%
PATRIMMO COMMERCE4,61%27,65%42,97%VND
PIERRE PLUS4,10%24,99%40,66%55,04%
rentabilité brute moyenne pondérée4,97%26,06%45,07%47,56%
VND = Valeur Non Disponible pour le calcul

SCPI diversifiées : une grande régularité

Mutualiser les risques locatifs, au travers la diversification des zones géographiques, des formats et et des secteurs d’activité adressés : tel est le secret de la pérennité des performances des SCPI. Dans le cas des SCPI diversifiées, cette mutualisation est inscrite dans l’ADN des fonds, ce qui explique la grande homogénéité des performances brutes sur 10 ans dans cette catégorie, comprises entre 52,01% et 58,27%, Immorente de Sofidy arrivant en tête. Sur des durées plus courtes, l’ordre est modifié avec Corum Origin qui tire son épingle du jeu sur 5 ans avec une rentabilité de 35,44%, tandis que Génépierre crève les plafonds sur 8 ans avec un retour pour ses associées de 79,46%.

Rentabilité brute passée des plus grosses SCPI diversifiées selon l’horizon de temps*

Nom de la SCPIun an5 ans8 ans10 ans
CORUM ORIGIN6,00%35,44%59,78%VND
EFIMMO 14,80%27,27%45,74%56,92%
GENEPIERRE4,99%23,53%79,46%52,01%
IMMORENTE4,42%26,86%43,84%58,27%
rentabilité brute moyenne pondérée5,04%28,20%57,13%42,28%
VND = Valeur Non Disponible pour le calcul

SCPI thématiques : une résilience à confirmer

Dernière catégorie à passer sous le grill de Deeptinvest, les SCPI spécialisées ont le vent en poupe auprès des investisseurs. Pour autant, il est difficile de les juger sous l’angle de la rentabilité brute passée. Et pour cause, ces véhicules sont de création assez récente. Sur 5 ans, les rentabilités de Pierval Santé d’Euryale AM, Aestiam Cap’Hebergimmo d’Aestiam et Primovie de Primonial Reim sont dans un mouchoir de poche : entre 25,48% et 30,87%, cette dernière performance revenant à Primovie. « Du fait de l’historique récent de ces SCPI, le volet plus-values est très limité », précise d’ailleurs Marc Sartori.

Rentabilité brute passée des plus grosses SCPI spécialisées selon l’horizon de temps*

Nom de la SCPIun an5 ans8 ans10 ans
ATREAM HOTELS4,75%VNDVNDVND
AESTIAM CAP’HEBERGIMMO4,71%30,53%VNDVND
PIERVAL SANTE5,05%25,48%VNDVND
PRIMOVIE4,51%30,87%42,35%VND
rentabilité brute moyenne pondérée4,76%21,67%10,52%VND
VND = Valeur Non Disponible pour le calcul

*Calculs réalisés en positionnant un investissement équivalent en parts de 15.000 euros sur le fonds sélectionné