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SCPI : des incertitudes sur les rendements

Situation sanitaire oblige, les taux de distribution des SCPI ont brillé par leur « hétérogénéité » sur les trois premiers mois de 2021, selon l’Aspim. De quoi inciter à la prudence.

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Le silence est souvent plus éloquent qu’un long discours. Ainsi en va-t-il du dernier bulletin trimestriel de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), plus laconique qu’à l’accoutumée, y compris sur les perspectives des SCPI. Officiellement, l’organisation table, pour 2021, sur une stabilité du taux de distribution de ces fonds de la pierre papier par rapport aux 4,40% délivrés l’an dernier. Mais ce pronostic est formulé au conditionnel. Plus précisément, il est assujetti à l’évolution de la situation sanitaire et à la reprise de l’activité des locataires après la levée des différentes restrictions en Europe. « Les perspectives de performance en 2021 restent intimement liées à la croissance économique et dépendront également de la fin des restrictions qui pénalisent toujours les locataires des secteurs du commerce, de la restauration et du tourisme », précise Jean-Marc Coly, président de l’Aspim.

Les SCPI font le grand écart

Contrairement à ses habitudes, l’organisation professionnelle, qui fédère les gestionnaires de fonds en immobilier, s’est aussi gardée de communiquer de chiffres sur le rendement annualisé des SCPI au premier trimestre 2021. Par souci de ne pas effrayer les investisseurs en mentionnant une performance en baisse et sous le niveau symbolique des 4%, comme l’avait précédemment fait France SCPI ? Cela n’est pas impossible. Même si l’Aspim s’en défend en indiquant que « la grande hétérogénéité dans les niveaux d’acomptes versés au premier trimestre 2020 ne permet pas de comparer l’évolution du taux de distribution d’une année sur l’autre ». Dit autrement, les acomptes rabougris des SCPI en difficulté – car positionnées sur les secteurs d’activité touchée de plein fouet par l’épidémie – pourrait plomber la moyenne du marché. Et ce, alors que la plupart des SCPI font preuve de résilience.

La collecte poursuit son redressement

Pour le reste, l’Aspim fait état d’éléments plutôt encourageants sur la santé du marché des SCPI. Ces véhicules ont par exemple collecté 1,68 milliard d’euros au premier trimestre 2021, un montant en hausse de 6,1 % par rapport au dernier trimestre 2020. L’amélioration progressive des souscriptions se confirme après les hausses déjà observées aux troisième et quatrième trimestres 2020 (respectivement + 17 % et + 54 %).

Toutefois, sur un an, la collecte du premier trimestre 2021 reste inférieure de 35 % à celle du premier trimestre 2020, impacté par la crise sanitaire à partir de la fin du mois de mars. Quand aux ventes de parts, elle reste marginale. Au premier trimestre de l’année en cours, le taux de rotation des parts rapporté à la capitalisation s’est élevé à 0,43 % contre 0,41% un an plus tôt. Et la valeur des parts restant en attente de cession au 31 mars 2021 représentait 0,16 % de la capitalisation totale.

La valeur des parts en baisse

Un facteur devrait toutefois interroger les épargnants : l’évolution de la valeur des parts. Cette dernière a évolué dans le rouge sur le trimestre écoulé : de 0,18%, selon l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France. C’est assez rare pour être souligné alors que, sur les dix dernières années, seul le millésime 2012 avait enregistré une performance négative. Il convient toutefois de faire un distinguo entre les SCPI à capital variable, qui enregistre une stabilité de la valeur des parts et les SCPI à capital fixe, dont les prix de confrontation sur le marché secondaire enregistrent une baisse de 2% en moyenne.