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« Iroko ZEN est un modèle unique dans l’univers des SCPI »

Gautier Delabrousse-Mayoux, CEO et co-fondateur d’Iroko, revient sur la singularité d’Iroko Zen dans le paysage des SCPI.

Gautier Delabrousse-Mayoux

Quelle est la raison d’être d’Iroko, la société de gestion que vous avez co-fondé ?

Gautier Delabrousse-Mayoux : Iroko est né en 2019 d’une idée simple : rendre accessibles des solutions d’épargne performantes au plus grand nombre. Cette ambition s’ancre dans l’expérience personnelle des quatre fondateurs, dont moi-même. Entrepreneurs, nous avons été confrontés à la problématique de placer notre patrimoine, après la vente de notre première aventure entrepreneuriale, une agence de marketing digital. Investir dans l’immobilier d’entreprise, une classe d’actifs très résiliente, s’est imposé comme la meilleure des solutions, mais aucun produit existant ne nous séduisait pleinement, compte tenu des frais élevés et des stratégies très « bureaux » qui étaient pratiquées. Nous avons donc créé notre propre foncière, axée sur les entrepôts autour de Paris afin de capitaliser sur l’essor du e-commerce, avant de revendre cette société. Fort de ce coup d’essai réussi dans la pierre, nous avons décidé avec mes associés Charles Duclert, Olivier van den Broek et Louis Duclert de fonder Iroko et d’aller chercher un agrément auprès de l’Autorité des Marchés Financiers obtenu en juin 2020, en vue de faire des appels publics à l’épargne. Quelques mois plus tard, nous lancions Iroko ZEN.

Difficile de s’imposer sur le marché des SCPI face aux poids lourds de la finance et de l’immobilier…

G. D.-M. : C’est exact. Cependant notre SCPI, ouverte en novembre 2020, propose un modèle différent de celui habituellement développé par les sociétés de gestion. Aucune commission de souscription ne vient frapper les nouveaux associés (contre 10% en moyenne sur le marché). De quoi être vraiment compétitif par rapport à un investissement locatif en direct. De plus, en matière de frais, Iroko ZEN déploie un modèle transparent et qui garantit l’alignement d’intérêt entre les gérants-fondateurs et les investisseurs, grâce à leur caractère variable : la commission sur les loyers recouvrés est de 12% ; à la revente d’un actif, Iroko ne perçoit une commission que si une plus-value est dégagée : 5% de ce gain. Pour ne rien gâcher, le parcours de souscription proposé aux investisseurs est 100% digital, permettant un accès facile à Iroko ZEN.

Quelle est la politique d’investissement que vous déployez ?

G. D.-M. : Iroko ZEN est une SCPI diversifiée en bureaux, en commerce et en entrepôts.  Par ailleurs, nous souhaitons avoir une gestion dynamique de nos actifs afin de conserver un parc récent. Cela constitue une autre façon de nous démarquer, alors que les patrimoines de SCPI sontprincipalement constitués d’immeubles de bureaux avec des parcs plutôt vieillissants. Autre singularité d’Iroko ZEN : la taille des actifs visés. Sur les biens de 1 à 5 millions d’euros, il existe beaucoup moins de concurrence que sur des actifs de 10, 15 ou 30 millions d’euros. Avec cette philosophie et une grande sélectivité en matière d’emplacements et de locataires, nous parvenons à sécuriser des taux de rendement moyens supérieurs à 6.5% lors des transactions que nous concluons. En matière d’allocation, nous comptons maintenir une prépondérance de la logistique – les entrepôts et locaux d’activité représenteront à terme 35 à 40% de notre parc, contre 66% aujourd’hui –, tout en diversifiant notre portefeuille vers d’autres classes d’actifs : bureaux, commerces, santé, etc. Enfin, nous visons à élargir l’empreinte géographique de notre SCPI vers l’Union Européenne. L’acquisition d’un commerce de bouche à Barcelone est d’ailleurs en cours de finalisation. Ce sera notre première opération à l’international.

Vous venez d’obtenir le label ISR. Quelle est la portée de cette annonce ?

G. D.-M. :
Dès l’origine, la SCPI Iroko ZEN a inscrit la démarche ESG (Environnement, Social et Gouvernance) au cœur de son développement. Nous avons choisi le nom de la SCPI « ZEN » pour « Zéro Émission Nette » : c’est le leitmotiv qui nous anime et notre objectif à long terme. Certes, au regard de la physionomie des actifs achetés, notre portefeuille immobilier affiche une empreinte carbone déjà relativement faible. Mais nous travaillons à sa réduction notamment via l’amélioration des performances énergétiques, au travers de leviers simples comme l’optimisation du chauffage dans nos bâtiments, le changement des éclairages énergivores ou l’installation de panneaux photovoltaïques pour produire notre propre électricité. Pour financer ces efforts, nous proposons un dispositif innovant : dès lors que notre objectif de distribution aux associés sera rempli chaque année (5,5%), nous réinvestiront 20% de cet excédent dans des actions d’amélioration du parc, en plus des investissements initialement prévus à chaque acquisition. Pour éviter tout affichage marketing abusif, nous nous engageons à rendre compte de ces améliorations en dévoilant régulièrement des résultats chiffrés. Le label ISR n’est pas une fin en soi mais un outil de pilotage de notre politique d’investissement.

Pouvez-vous partager les objectifs d’Iroko ZEN ?

G. D.-M. : Vis-à-vis de nos associés, notre ambition est de délivrer chaque année un taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 5,5%, nets de frais de gestion. En 2021, notre première année d’exercice pleine, nous devrions être au-delà, autour de 6,5%/7% (objectif non garanti, NDLR). Mais la performance d’Iroko ZEN se mesurera aussi à l’aune de notre capacité à faire augmenter la valeur des parts. Au global, nous visons un TRI de 7% sur sept ans, l’horizon minimum de temps recommandé pour un investissement dans notre SCPI. Commercialement, nous tablons sur une collecte de 100 millions d’euros d’ici 2024. Nous structurons petit à petit notre collecte et avons reçu un très bon accueil des conseillers en gestion de patrimoine. Par ailleurs, nous bénéficierons de l’aide de notre actionnaire Eurazeo notamment pour notre référencement en assurance vie. Nous espérons être référencé avant la fin de l’année chez un assureur