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Fiscalité des SCPI : comment bien déclarer vos revenus

Que vous déteniez un portefeuille étoffé de SCPI ou que vous possédiez simplement quelques parts, mieux vaut ne pas se tromper lors de la déclaration d’impôts. Suivez le guide.

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Crédit : iStock.

Déclarer les revenus tirés des SCPI comporte quelques subtilités que tout épargnant doit absolument connaître. Deux régimes s’offrent à l’investisseur, et il ne faut pas se tromper ! « Il s’agit pour l’investisseur de choisir, en connaissance de cause, le régime fiscal – micro-foncier ou réel – le plus favorable, et d’éviter des erreurs préjudiciables à la rentabilité nette de ce placement », détaille Raphaël Oziel, fondateur de La Boutique des placements.

Transparence fiscale : les SCPI ne paient pas d’impôt

Pour bien comprendre la fiscalité des SCPI, commençons par les règles générales. Au même titre qu’un investissement immobilier en direct, ces fonds de la pierre papier sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, du moins lorsque les produits d’exploitation proviennent des loyers encaissés. Autre précision : les SCPI sont fiscalement transparentes. Ce qui signifie qu’elles ne sont pas taxées directement. Ce sont ses associés qui doivent s’acquitter de cette obligation à travers l’impôt sur le revenu progressif et les prélèvements sociaux.

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Il faut d’ailleurs comprendre que ce ne sont pas les dividendes perçus que les associés déclarent mais bel et bien leur quote-part des revenus de la SCPI, ventilée par catégories (voir ci-dessous). Ceux-ci peuvent parfois différer légèrement des revenus distribués, en cas de mise en réserve ou de distribution de plus-values. Quoi qu’il en soit, toutes les informations pour bien remplir la déclaration sont transmises aux porteurs de parts par la société de gestion, dans l’Imprimé fiscal unique (IFU).

Distinguer gains financiers et revenus fonciers

Les cases à remplir dans la déclaration d’impôts sont assez nombreuses. Et ce, pour la bonne raison que les revenus des SCPI sont de trois types : immobiliers, financiers et relatifs aux gains (plus-values de cession). En principe, les revenus fonciers, correspondants aux loyers recouvrés, sont prépondérants. Ils sont à reporter sur l’imprimé 2042 ainsi que sur le formulaire 2044. Les revenus financiers, issus des placements réalisés par la SCPI pour faire fructifier sa trésorerie, sont à reporter sur l’imprimé 2042, dans la catégorie des valeurs et capitaux mobiliers. Ils relèvent par défaut du prélèvement forfaitaire unique. Ils sont donc taxés à l’impôt sur le revenu au taux de 12,8%, sans abattement, et aux prélèvements sociaux de 17,2%, soit un total de 30%.

En principe, les cases concernées par ces revenus financiers (2TR et 2BH pour les produits de placements à taux fixe, 2CK pour le prélèvement forfaitaire non-libératoire) sont préremplies, grâce aux informations transmises au fisc par les sociétés de gestion. Idem pour les plus-values de cession des actifs, indiquées dans la case 3VG de cette déclaration 2042.

Régime réel ou micro-foncier : des différences de traitement

Venons-en au vif du sujet : les revenus immobiliers de la SCPI. Plusieurs cases sont à renseigner, avec une différence de traitement selon si le régime fiscal choisi est le micro-foncier ou le réel.

Si le régime choisi est celui du micro-foncier, c’est la case 4BE de l’imprimé 2042 qu’il faut enrichir en indiquant les revenus bruts. Un abattement de 30 % (évaluation forfaitaire de vos charges) sera appliqué pour déterminer votre revenu imposable. Ne le déduisez pas, il sera calculé automatiquement.

L’exercice se complique si les revenus sont déclarés au réel. Dans ce cas, il faudra indiquer les revenus fonciers nets dans la case 4BA et enrichir le formulaire 2044, à la page 1, paragraphe 110.

Quatre lignes seront à remplir :
– les revenus fonciers bruts (ligne 111)
– les frais et charges (ligne 112)
– les intérêts d’emprunt (ligne 113)
– les revenus fonciers nets (ligne 114), qui correspond à la différence entre la ligne 111 et les lignes 112 et 113.

Ces éléments sont mentionnés dans chaque IFU transmis aux associés.

Point important : les intérêts d’un crédit bancaire souscrit pour acheter les parts de SCPI, ainsi que les frais attachés (assurance emprunteur, frais de dossier, etc.), sont déductibles. Ces charges déductibles doivent être ajoutées dans la case 113, en plus des intérêts d’emprunt payés par la SCPI pour ses propres investisseurs. Le relevé d’intérêts bancaires de l’établissement de crédit fournira les informations chiffrées à reporter dans le formulaire 2044.

A noter : le choix pour le réel ou le micro-foncier est irrévocable pendant trois ans.

Le micro-foncier, pour plus de confort

Grâce à son abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers bruts, le régime micro-foncier simplifie grandement la vie de l’épargnant. La déclaration est rapide, tout comme le calcul de l’imposition qui dépendra de la Tranche marginale d’imposition (TMI) : le taux sera équivalent à celui de la TMI auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2%). Soit, pour la tranche la plus élevée (45%), un taux d’imposition presque confiscatoire de 62,2%. Précisons que trois conditions doivent être remplies pour pouvoir prétendre au régime du micro-foncier :

  • le cumul des revenus fonciers annuels ne doit pas dépasser 15 000 euros ;
  • l’investisseur doit percevoir d’autres revenus fonciers (provenant de l’immobilier locatif « nu » et hors dispositifs avec avantage fiscal) ;
  • l’épargnant ne doit pas détenir de biens immobiliers ou de parts de SCPI dont le revenu bénéficie déjà d’un régime fiscal avantageux (Pinel, Robien, Malraux, etc.).

Le réel, à privilégier dans la plupart des cas

Plus complexe, le régime réel, adopté par défaut dans tous les autres cas, ou sur décision de l’épargnant, permet généralement d’optimiser le poids de la fiscalité d’un investisseur. « Les charges réelles sont souvent plus élevées que les 30% retenus dans le micro-foncier », éclaire Raphaël Oziel. Et de prendre l’exemple d’une cliente détentrice d’un portefeuille de SCPI (Cœur de Régions, Cœur de Ville et Kyaneos Pierre) dont les revenus fonciers bruts s’élèvent à 12 182,51 euros, dont 480 euros générés par la location d’une cave.

La tranche marginale d’imposition (TMI) de cette personne est de 30%. En optant pour le micro-foncier, la base imposable sera de 8527,75 euros (revenus fonciers bruts moins l’abattement de 30%). L’impôt à régler s’élèvera à 4 025,10 euros (8 527,75 x 47,2%).

En revanche, si cette épargnante opte pour le régime réel, et compte tenu d’un montant de charges déductibles de 4 802,54 euros, l’impôt théorique atteindra 3 483,34 euros, sur la base de revenus fonciers nets de 7379,97 euros (7379,97 x 47,2% = 3 483,34). L’écart d’imposition entre les deux régimes est de 541,76 euros, ce qui n’est pas neutre.

« Dans certains cas, il est même possible de faire du déficit foncier déductible, dans la limite de 10 700 euros par an, précise Raphaël Oziel. Mais si les intérêts d’emprunt sont supérieurs aux loyers bruts, le différentiel ne peut pas créer du déficit foncier déductible mais uniquement être utilisé en report pour les revenus fonciers des dix prochaines années. »

Revenus brutsCharges (dont intérêts d’emprunt)Revenus netsImpôt payé (TMI : 30%)
Réel12 182,51 €4 802,54 €7 379,97 €3 483,34 €
Micro-foncier12 182,51 €3 654,76 €8 527,75 €4 025,10 €

SCPI internationale : une imposition directe réduite

Les règles énoncées précédemment s’appliquent de plein droit aux revenus des SCPI françaises ou aux revenus français des SCPI. Pour les revenus provenant d’actifs situés à l’international, le traitement dépendra des conventions signées entre le pays concerné et la France. Quoi qu’il en soit, c’est la SCPI qui règle l’impôt, dans le pays d’origine des revenus, pour le compte des associés.

Dans certains pays comme l’Allemagne, une fiscalité résiduelle sera à régler par l’associé (sans prélèvements sociaux), après comptabilisation d’un crédit d’impôt alors que, dans d’autres pays comme les Pays-Bas, c’est une exonération totale qui s’appliquera, même si ces revenus participeront au calcul du taux effectif, en alourdissant la fiscalité globale. Dans les deux cas, la pression fiscale sur ces revenus de source étrangère sera plus faible que sur les revenus de source française.