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Misez sur l’immobilier responsable

En louant solidaire ou en misant sur des SCPI labellisées ISR, l’épargnant pourra conjuguer valeurs et rentabilité. Conseils.

pinel
Crédit : iStock.

Investir socialement responsable dans l’immobilier tout en dégageant une rentabilité satisfaisante, c’est possible ! Pour ce faire, il suffit de louer solidaire en utilisant les solutions prévues à cet effet : le « Cosse ancien » ou « l’usufruit locatif social », dont nous détaillons les caractéristiques ci-après. Largement méconnus, ces dispositifs redorent le blason de la location aux foyers modestes, synonyme dans l’esprit de beaucoup de Français d’impayés et de mésaventures, et apportent une réponse au problème du mal logement en France. Autre piste sérieuse pour verdir votre patrimoine immobilier : les SCPI labellisés ISR. Plébiscités par un nombre croissant d’épargnants, ces véhicules déploient de nombreux efforts sur les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance. Au service d’une performance durable.


Louer solidaire : des avantages fiscaux à la clé


Créé pour inciter les propriétaires du parc privé à louer aux mêmes conditions que dans le social, le dispositif Cosse (ou « Cosse ancien ») donne accès à une déduction forfaitaire pouvant aller jusqu’à 85 % des revenus bruts, après signature d’une convention avec l’Anah. Un avantage fiscal non négligeable, d’autant que cette déduction ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales.
La rentabilité d’un logement nu donné en location en Cosse est bien sûr plus faible que pour une location classique, du moins en brut. En cause, les plafonds de loyers. Ceux-ci sont fixés chaque année avec une adaptation au niveau local. En logement intermédiaire, les loyers maximaux sont identiques à ceux du Pinel. Mais pour les locations en social et très social, ils sont inférieurs de 15 à 45 %. « Pour évaluer la rentabilité nette d’une location en Cosse, un savant calcul est à réaliser en fonction de la zone et de la tranche marginale d’imposition du propriétaire bailleur, précise Kurt Vural, directeur général de Selexium. Pour des personnes lourdement imposées, le dispositif fait souvent sens, notamment en périphérie des grandes métropoles (zone B1). »
Notre conseil : établissez un bail avec un établissement intermédiaire (dispositif Solibail ou Louez solidaire, par exemple). Vous maximiserez l’abattement fiscal, tout en bénéficiant de garanties solides. « C’est une bonne formule pour des propriétaires-bailleurs qui cherchent la tranquillité : ils bénéficient d’une rentabilité nette convenable, boostée par la réduction d’impôt, et échappent aux aléas d’une location classique », commente Philippe Buyens, directeur général du réseau Capifrance.

En marge de la Loi Cosse, une autre solution, financièrement intéressante, offre la possibilité d’investir avec une dimension solidaire : l’Usufruit locatif social (ULS). Principal avantage : la décote à l’achat, qui peut atteindre 50 %. Concrètement, l’investisseur acquiert auprès d’un promoteur la nue-propriété d’un logement neuf, tandis que l’usufruit est confié à un bailleur social pour une durée de quinze à vingt ans. « Pendant la période de démembrement temporaire, l’investisseur ne paie pas la taxe foncière et le bien ne rentre pas dans l’assiette de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI), rapporte Kurt Vural. Cerise sur le gâteau, les intérêts d’emprunt sont déductibles ». Certes, l’investisseur ne touche aucun loyer. Mais, il enregistrera, à la reconstitution de la pleine propriété, un gain mécanique, cristallisant un taux de rendement net annuel supérieur à 3 % par an, hors revalorisation du bien sur le marché.  Des opérateurs spécialisés comme Perl, filiale de Nexity, ou encore Nue Pro Select, proposent régulièrement des programmes en ULS, dans des emplacements de choix.

Pierre papier : les atouts des SCPI labellisées ISR


La mayonnaise commence à prendre pour le label ISR immobilier. « Déjà douze fonds immobiliers ont obtenu cette distinction depuis son lancement en octobre 2020, dont huit Sociétés de placement immobilier (SCPI), se félicite Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com. Et elles génèrent une collecte supérieure à la moyenne du marché. » En chiffres, ces SCPI labellisées ISR ont drainé 281 millions d’euros d’épargne au premier trimestre de l’année, soit 16,7 % de la collecte totale des SCPI sur la même période, alors que leur poids représentait 12,57 % de la capitalisation des SCPI de rendement au 31 mars dernier. Il est vrai que les performances de ces fonds se démarquent : « en moyenne, leur rendement annualisé s’est élevé à 5,12 % sur les trois premiers mois de 2021, soit environ un point de plus que le marché », confirme Jonathan Dhiver. Preuve s’il en est qu’intégrer des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans une stratégie de gestion n’est pas antinomique avec un taux de distribution élevé. Jean-Christophe Antoine, président de la société de gestion Atland Voisin, dont la SCPI phare Epargne Pierre a obtenu récemment le label ISR, abonde en ce sens : « la performance à long terme d’une SCPI découle de sa capacité à bien piloter son patrimoine et de la relation avec les locataires. Or la démarche ISR permet justement de s’en donner les moyens. Elle rejoint donc pleinement les intérêts des associés, qui y trouvent aussi une réponse à leur aspiration : comprendre l’impact de leurs décisions ». Pour les huit SCPI sélectionnées, l’obtention du label n’est qu’une étape, puisqu’elles doivent désormais atteindre les objectifs ESG qu’elles se sont chacune fixées. Elles sont d’ailleurs attendues au tournant sur un point précis : leur capacité à devancer l’évolution de la réglementation écologique, en particulier le décret tertiaire qui impose, aux propriétaires d’immobilier d’entreprise, de réduire leurs consommations d’énergie finale d’au moins 40 % d’ici 2030. « La démarche ISR participe à l’attractivité du parc d’une SCPI, à l’opposé d’un opportunisme vert », résume Jonathan Dhiver. De quoi privilégier, lors d’un investissement dans la pierre papier, les SCPI labellisées et celles qui déploient une stratégie vertueuse en matière d’ISR.

Les 8 SCPI labellisées ISR

NEO (Novaxia Investissement), valeur de la part/souscription minimum : 180 €/180 € ; catégorie : diversifiée ; TDVM 2020 : 6%

Fair Invest (Norma Capital), valeur de la part/souscription minimum : 200 €/1 000 € ; catégorie : diversifiée ; TDVM 2020 : 4,51%

PFO2 (Perial AM), valeur de la part/souscription minimum : 196 € / 5 880 € ; catégorie : bureaux ; TDVM 2020 : 4,50%

LF Grand Paris Patrimoine (La Française), valeur de la part/souscription minimum : 310 € / 3 000 € ; catégorie : bureaux ; TDVM 2020 : 4,41%

Pierre Capitale (Swiss Life AM), valeur de la part/souscription minimum : 200 € / 5 000 € ; catégorie : diversifiée ; TDVM 2020 : 4,05%

Primopierre (Primonial REIM), valeur de la part/souscription minimum : 208 € / 2 080 € ; catégorie : bureaux ; TDVM 2020 : 5,04%

Iroko Zen (Iroko), valeur de la part/souscription minimum : 200 € / 5000 € ; catégorie : diversifiée ; TDVM 2020 : NS

Epargne Pierre (ATLAND Voisin), valeur de la part/souscription minimum : 205 € / 2 050 € ; catégorie : diversifiée ; TDVM 2020 : 5,36%


Le TDVM ou taux de distribution sur valeur de marché est le rapport entre le dividende versé au titre de l’année n (en pleine jouissance) et le prix moyen de la part au titre de l’année n.