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SCPI internationales : quels atouts fiscaux ?

Au départ majoritairement basé en France, et à Paris, le marché des SCIP essaime désormais à l’international. Mais faut-il le privilégier ? Éléments de réponse.

scpi

Il y a encore dix ans, rares étaient les SCPI qui investissaient hors de France. Le terrain de chasse de ces fonds de la pierre papier se cantonnaient quasi-exclusivement à Paris, à la région parisienne et aux métropoles régionales. D’ailleurs, la question d’élargir le spectre géographique des patrimoines des SCPI à d’autres pays ne se posait pratiquement pas pour les gérants, tant les opportunités étaient nombreuses dans l’Hexagone. Mais avec la baisse progressive de la rentabilité des actifs, conséquence directe de la baisse des taux, et avec la volonté de plus en prégnante des investisseurs de diversifier les risques, la tendance a radicalement changé.

En témoignent les derniers chiffres relatifs aux investissements des SCPI de rendement : en 2020, les emplettes de ces véhicules ont d’abord ciblé l’étranger, à hauteur de 40 %, puis l’Ile-de-France (38 %, avec 11 % à Paris) et enfin les régions (22 %), selon l’Association des sociétés de placement immobilier (Aspim.) Si bien qu’à présent les actifs internationaux représentent un cinquième du patrimoine des SCPI, contre quelques pourcents une décennie plus tôt.

Une imposition allégée par rapport aux SCPI françaises

Comment expliquer cet appétit soudain des SCPI pour les actifs étrangers ? Et pourquoi de nouvelles SCPI internationales sont créées chaque année, à l’image de Cœur d’Europe de Sogenial ou Sofidy Europe Invest de Sofidy en 2021 ? Un élément de réponse est à chercher du côté du traitement fiscal dont elles bénéficient, plus favorable que pour les SCPI investies en France. Car la taxation des loyers internationaux se fait essentiellement dans le pays d’origine, au niveau de la SCPI. Et ce à un taux toujours plus clément à l’étranger qu’en France. En Allemagne, par exemple, ce taux d’imposition est fixé à 15,825%.

 Bien sûr, les revenus étrangers sont aussi imposables pour l’associé, de façon à assurer la progressivité de l’impôt sur le revenu (IR). Cependant, un mécanisme correcteur (crédit d’impôt ou taux effectif, voir détail ci-dessous) vient neutraliser en grande partie cette taxation, ce qui se traduit in fine par une addition fiscale moins salée pour l’épargnant. Sans compter que ces revenus de source internationale échappent aux prélèvements sociaux de 17,2 %. De quoi faire une sacrée différence à l’arrivée.

Par comparaison, l’imposition des revenus immobiliers français se fait uniquement au niveau de l’associé, selon le barème de l’IR. Pour les contribuables les plus ponctionnés, la taxation peut ainsi s’élever à 45%, à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux. Soit un taux confiscatoire de 62,2% !

Cas n°1 : le crédit d’impôt

Dans la méthode du crédit d’impôt, appliquée par l’administration française pour les revenus issus de nombreux pays comme l’Allemagne, l’Espagne, l’Italie, l’Autriche, la Lettonie, on ajoute les revenus étrangers aux salaires et revenus français, permettant de déterminer une tranche marginale d’imposition (TMI) et un taux moyen. C’est sur la base de ce dernier taux qu’est calculé le crédit d’impôt venant réduire le « frottement » fiscal de cette imposition globale.

Prenons l’exemple d’un contribuable qui touche 1 000 euros de revenus locatifs bruts d’origine allemande. La SCPI s’acquitte outre-Rhin d’un impôt de 158,25 euros (taux de 15,825 %). De son côté, l’associé déclare 1 000 euros en France, moins les intérêts d’emprunt et les charges d’assurance (100 euros dans notre exemple), soit 900 euros. Si la TMI qui en résulte est de 30 % et que le taux moyen d’imposition sur l’ensemble des revenus est de 18 %, l’investisseur devra au fisc français : impôt théorique – crédit d’impôt = (900 x 30 %) – (900 x 18 %) = 270 – 162 = 108 euros. Soit une imposition globale de 266,25 euros en incluant les 158,25 euros d’imposition directe de la SCPI en Allemagne, correspondant à un taux de 29,58%.

A titre de comparaison, pour des revenus de même nature mais de source française, l’imposition aurait été de : (900 x 30 %) + (900 x 17,2% de prélèvements sociaux) = 424,8 euros. Soit un taux de 47,2%.

Cas n°2 : le taux effectif

Utilisé pour le calcul de l’imposition des revenus fonciers issus des SCPI investissant en Belgique, au Portugal, en Finlande, en Irlande, aux Pays-Bas, en Pologne et en Slovaquie, le mécanisme du taux effectif global aboutit au même résultat que le crédit d’impôt, par un cheminement différent. Ce qui change : les revenus étrangers ne sont pas pris en compte dans la détermination du revenu imposable en France mais ajoutés fictivement pour calculer un taux d’imposition « virtuel ». Dans un deuxième temps, ce taux est appliqué sur l’ensemble des revenus (français et étrangers).

Reprenons notre exemple précédent en retenant comme hypothèse des revenus globaux de source française de 60 000 euros et 900 euros de loyers de source belge. Avec un taux fictif d’imposition de 18 %, le contribuable serait redevable d’un impôt de 10 962 euros, contre 10 854 euros si les revenus belges n’étaient pas pris en compte. On retrouve bien par soustraction les 108 euros d’impôt payé en France par l’associé au titre de ces revenus internationaux.

Un écart de rendement déterminant


Nous aurions pu multiplier à l’envi les cas de figure en variant les taux, de façon à égrainer toutes les configurations fiscales. On aboutirait à la conclusion suivante : à rendement brut égal, la SCPI internationale présente un taux de distribution net de fiscalité généralement bien supérieur à celui d’une SCPI française. A fortiori quand la TMI est supérieure ou égale à 30%. En guise d’illustration, on soulignera qu’un investisseur imposé sur la base d’une tranche marginale de 41% avec un taux moyen de 37%, et investissant sur une SCPI allemande générant un rendement de 4,60%, bénéficiera d’un TDVM net de fiscalité française de 4,42%. Or s’il avait misé sur une SCPI investie en France, la performance nette s’élèverait uniquement à 1,92% (voir tableau ci-dessous).


Taux d’imposition réel *Impôts à payer en France **Exemple pour un rendement de 4,60%
SCPI investie en Allemagne41 % – 37 % = 4 %36 euros4,42%
SCPI investie en France41 % + 17,2 % = 58,2%523,80 euros1,92% net
Source : Paref Gestion
* Exemple avec un contribuable imposé avec une tranche marginale de 41% et un taux moyen de 37% ; ** sur la base d’un dividende annuel de 900 euros

Il y a donc un intérêt évident à privilégier les SCPI internationales pour les investisseurs fortement imposés, les autres solutions possibles étant d’investir en assurance vie ou d’utiliser le démembrement temporaire (acquisition de parts en nue-propriété).

SCPI Internationales : de bons élèves


Miser sur des SCPI étrangères permet en outre de profiter du dynamisme économique des pays européens, avec des actifs souvent plus rentables que la moyenne des immeubles français. Corum Origin, Corum XL, Corum Eurion, Novapierre Allemagne, Eurovalys… : toutes ces SCPI Internationales (liste non exhaustive) affichent des TDVM supérieurs à ceux du marché, avant impact de la fiscalité. Mais attention, le risque peut être aussi plus élevé que pour les SCPI françaises « bon père de famille », notamment lorsque les investissements sont réalisés dans des pays d’Europe de l’Est ou en Europe du Sud. Conclusion : on veillera à intégrer des supports investis à l’international dans un portefeuille de SCPI, sans les surpondérer.