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SCPI Vs crowdfunding immobilier : quel placement choisir ?

Rendement, sécurité, liquidité, accessibilité, fiscalité :  combat en cinq rounds pour départager ces deux placements.

corum
Back view of two businessmen – caucasian and afro american – standing outdoor and looking at city scape.

Apparu dans le paysage il y a un peu moins d’une décennie et encadré réglementairement depuis 2014, le financement participatif – aussi appelé crowdfunding – immobilier, a rapidement trouvé son public. Au point de devenir, dans l’esprit de plus en plus d’épargnants, une alternative attractive à la pierre papier. Pour autant, ce produit peut-il réellement concurrencer voire supplanter à terme les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ? Doit-on au contraire en limiter son usage dans un patrimoine, voire s’en détourner ? Pour répondre à ces questions et à bien d’autres, nous avons passé au crible le crowdfunding immobilier et la SCPI, au travers d’un match en cinq sets. De quoi éclairer sur les atouts et les risques de ces deux véhicules d’épargnes au sous-jacent commun, à savoir l’immobilier.

1 – Performance financière : crowdfunding 1 – SCPI 0

Il n’y a pas photo ! En matière de retour sur investissement, le crowdfunding immobilier l’emporte haut-la-main face aux SCPI. Au premier semestre 2021, le rendement moyen de ces produits s’est élevé à 9,2%*, selon le baromètre du crowdfunding immobilier réalisé par la plateforme Fundimmo et l’agrégateur de projets HelloCrowdfunding. Exceptionnel dans l’environnement de taux bas actuel. C’est plus de deux fois plus que le taux de distribution moyenne des SCPI, qui dépasse légèrement 4%* actuellement, à peine impactée par la crise, avec cependant des disparités en fonction des typologies d’actifs détenues par ces fonds de la pierre papier. Sur la première moitié de 2021, les acomptes versés ont ainsi fait ressortir une rémunération de 2,1% (sur six mois), en ligne avec la performance du deuxième semestre de l’année dernière. Il faut ajouter à cela la revalorisation des parts qui atteint bon an mal an 1% environ. Pas de quoi faire de l’ombre toutefois au crowdfunding qui, rappelons-le, est un placement obligataire de court terme (entre 12 et 36 mois en général) dédié au financement d’un projet de promotion immobilière ou d’une opération de marchand de biens.

2 – Sécurité : crowdfunding 1 – SCPI 1

Sans surprise, le risque attaché au crowdfunding immobilier est inversement proportionnel à son rendement, en l’occurrence élevé voire très élevé. A l’inverse, celui inhérent à l’achat de parts de SCPI est modéré, généralement noté 3 sur l’échelle de l’AMF qui comporte 7 niveaux de graduations. Utilisée à bon escient, la SCPI pourra convenir à une gestion « bon père de famille », à condition de bien choisir le(s) support(s) et d’opérer une diversification grâce à la constitution d’un portefeuille. Car le risque de perte en capital est bien réel. Éviter de mettre tous les œufs dans le même panier est une logique qui doit également prévaloir dans le crowdfunding. « Miser sur un échantillon de projets financés par crowdfunding permettra de limiter la casse en cas de problème sur un projet », rapporte Karl Toussaint du Wast, co-fondateur de Netinvestissement, une des rares marketplaces de placements qui accompagne les épargnants sur les deux types de véhicules. « Attention à ne pas être obnubilé par le rendement promis, il faut s’attacher avant tout à la qualité du projet immobilier développé, conseille-t-il. Se faire accompagner par un professionnel ne sera pas superflu pour limiter les déconvenues. » Et de rappeler que la SCPI repose sur des actifs bien réels : « même durant la seconde guerre mondiale, la valeur de l’immobilier n’a pas été nulle ».

3 – Liquidité : crowdfunding 1 – SCPI 2

De manière contre-intuitive, la SCPI l’emporte aussi sur le critère de la liquidité. Et ce pour la raison simple que le seul moment où l’on récupère ses billes dans le crowdfunding, c’est lorsque le projet est totalement achevé et les lots commercialisés. En cas de retard du projet, situation assez fréquente, l’investisseur est coincé même si contractuellement il bénéficiera d’un bonus de rémunération. A l’inverse, dans la SCPI, il est possible de revendre ses parts à tout moment en s’adressant à la société de gestion. Attention, cette remarque s’applique aux seules SCPI à capital variable. La plupart du temps, la collecte permettra d’absorber les flux de retraits, dans un délai raisonnable (30 à 45 jours). Dans de rares cas en revanche, le nombre de vendeurs peut rester durablement supérieur au nombre d’acheteurs d’une SCPI, entraînant un blocage des fonds, quand bien même la société de gestion aurait prévu un fonds de remboursement.

4 – Accessibilité : crowdfunding 2 – SCPI 3

Investir en crowdfunding immobilier, c’est d’une simplicité enfantine ou presque, et très abordable. Il suffit de s’inscrire sur une plateforme – il en existe un grand nombre (Wiseed, Anaxago, Fundimmo, Baltis, Upstone, Koregraf, Immocratie…) – et de disposer d’une somme minimale de 1 000 euros, voire moins sur certaines plateformes. « Le crowdfunding est un produit très démocratique », confirme Alexandre Toussaint, co-fondateur de Baltis, une plateforme de crowdfunding qui s’est diversifiée depuis peu sur la pierre papier. Pour ce professionnel, investir dans des parts de SCPI n’a rien de sorcier non plus : « le minimum de souscription est variable d’un produit à un autre : il est compris presque toujours entre mille et dix mille euros. Et le parcours de souscription est désormais digitalisé ». La principale différence entre les deux placements se situe au niveau des frais d’entrée : ils sont inexistants dans le crowdfunding et peuvent grimper à 12% pour les SCPI. Ceci expliquant cela, l’horizon d’investissement conseillé dans ces véhicules de la pierre papier est de 8 ou 10 ans. Certaines SCPI (Iroko Zen, Néo) ont cependant innové récemment en proposant une souscription sans frais d’entrée. Match nul, donc, sur l’accessibilité entre les deux placements, incomparablement plus abordables que l’immobilier en direct.

5 – Fiscalité : crowdfunding 3 – SCPI 3

Côté impôts, le match tourne à l’avantage du crowdfunding. Les revenus tirés de ce placement bénéficient d’une fiscalité allégée puisqu’ils sont soit taxés au prélèvement forfaitaire unique (PFU) – aussi appelée « flat tax » – de 30%, dont 17 ,2% de prélèvements sociaux, soit taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR). Et les pertes peuvent être imputées sur les bénéfices futurs. Mieux encore, il est possible d’utiliser l’enveloppe fiscale du PEA-PME pour réduire encore l’imposition. La fiscalité qui s’applique est alors de 17 ,2%. En revanche, les dividendes des SCPI sont soumis au barème de l’IR, ce qui peut porter le taux d’imposition à 62,2% pour les contribuables aux revenus les plus élevés. Heureusement, quelques alternatives existent pour échapper à cette pression fiscale. Citons pêle-mêle l’achat de parts dans le cadre d’un contrat d’assurance vie , l’investissement en nue-propriété ainsi que l’acquisition de parts par le biais d’une société civile immobilière (SCI) à l’Impôt sur les sociétés, créée spécifiquement pour cela. A noter également que les SCPI investies à l’international obéissent à des règles fiscales spécifiques, plus favorables aux associés que l’imposition des SCPI 100% françaises.

Verdict : ce combat se solde sans vainqueur net, même si une victoire aux points peut être attribuée aux SCPI si l’on se base sur le couple performance globale sur risque et une autre au crowdfunding sur le terrain du retour sur investissement net de fiscalité. « Les deux placements sont complémentaires », estime Alexandre Toussaint. Notre avis : le crowdfunding permet des retours incomparables sur le court terme. Utile pour faire fructifier une trésorerie dont on n’a pas besoin. Quant à la SCPI, elle s’avérera précieuse pour des épargnants qui recherchent un complément de revenus régulier ou à se constituer un patrimoine sur la durée, de manière relativement sécurisée. « Mieux vaut ne pas investir plus de 10 à 20% d’un patrimoine sur le crowdfunding. Et au maximum 30 à 40% pour les SCPI », préconise Karl Toussaint du Wast.  »

*Brut de fiscalité