Se connecter S’abonner

EXCLU : SCPI, un changement de calcul des rendements dans les tuyaux !

Selon nos informations, le TDVM, indicateur de performance, pourrait disparaître prochainement de la communication officielle des SCPI pour être remplacé par un marqueur plus simple. Décryptage.

scpi

Exit le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), place au « taux de distribution » ? Selon nos informations, à l’occasion de son dernier colloque, l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) a planché avec des acteurs du secteur sur une réforme de la présentation des performances pour les SCPI. Entre autres propositions d’évolutions structurelles, parmi les principales pistes de réflexion de l’organisation professionnelle figure la suppression du controversé TDVM. Un outil de mesure du rendement jugé complexe et surtout peu lisible par le grand public. Et ce alors que l’immense majorité des épargnants n’est pas familière du jargon de la pierre papier. Ainsi, selon nos sources, cet indicateur serait remplacé par le concept plus court de taux de distribution. Une notion qui a le mérite d’être plus claire dans l’esprit des investisseurs.

Vers une méthode de calcul simplifiée 

Au-delà du simple changement de terminologie, l’Aspim ferait évoluer la méthode de calcul de ce taux de distribution, ce qui est tout aussi important. Pour mémoire, le TDVM est mesuré aujourd’hui de la manière suivante : dividendes bruts de toute fiscalité de l’année n divisés par le prix de la part moyen sur l’année n. Avec le taux de distribution, c’est une version simplifiée (et plus flatteuse) de la performance qui serait retenue : dividendes bruts de fiscalité de l’année n sur prix de souscription au 1er janvier de l’année n.

Prenons l’exemple d’un véhicule ayant versé un dividende de 5 euros l’an dernier, dont le prix de souscription se situait à 100 euros au 1er janvier 2020 puis à 110 euros à la fin de cette même année. Le TDVM 2020 ferait ressortir une rentabilité de : 5 divisé par 105 (moyenne de 100 et 110 euros), soit 4,76%. Avec la nouvelle méthode, le rendement affiché passerait à 5% (5 euros divisé par 100 euros).

D’autres changements de taille sont aussi au programme. Et l’un d’entre eux, validé par le groupe de travail, pourrait changer la donne pour les SCPI nouvelles. Un véhicule créé en cours d’année calendaire ne pourrait pas communiquer sur un taux de distribution annualisé. Il leur faudrait donc attendre l’année suivante afin de pouvoir le faire. Par ailleurs, un indicateur supplémentaire de performance verrait le jour : le « rendement global immobilier ». Son objectif : aligner la présentation de la performance annuelle d’une SCPI sur celle d’autres placements, comme les OPCI grand public. Ce nouvel « indicateur de performance globale » serait composé de l’addition du taux de distribution et de l’évolution de la valeur de réalisation des SCPI.

Précision sur les SCPI Internationales 

Si l’Aspim est bien décidée à enterrer le TDVM, de façon à démocratiser davantage le placement en SCPI, elle tient aussi à (re)préciser la façon dont doit être présenté le rendement pour les SCPI investies partiellement ou en totalité à l’international, de plus en plus nombreuses avec le lancement cet été de Sofidy Europe Invest et Sogenial Cœur d’Europe.

Aujourd’hui, deux écoles existent : certaines SCPI affichent une présentation nette de fiscalité étrangère (celle retenue par la plupart), quand d’autres optent pour une communication brute de fiscalité étrangère. Cela étant entendu que ces SCPI internationales sont imposées directement, pour leurs loyers hors de France, dans le pays d’où proviennent ces revenus… contrairement aux SCPI 100% françaises qui sont fiscalement transparentes. Désormais, ces SCPI devront communiquer sur un rendement brut de fiscalité. Conséquence pratique : des véhicules investis en Europe comme Pierval Santé, Neo ou Eurovalys, qui mettaient en avant des performances nettes, pourraient remonter dans les classements.

Un prérequis : le feu vert de l’AMF

L’entrée en application de cette réforme reste bien sûr conditionnée à l’autorisation de l’Autorité des marchés financiers (AMF). « Les travaux sont toujours à l’Aspim et n’ont pas encore été envoyés au gendarme des marchés, lourdeur administrative oblige », rapporte une source proche du dossier. Difficile donc d’imaginer une entrée en vigueur effective de ces mesures avant la fin de l’année, voire avant 2022.