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SCPI : sera-t-il bientôt plus facile d’en sortir ?

Les professionnels du secteur travaillent sur le système de la liquidité des fonds ouverts immobiliers, au-delà de la réflexion autour des rendements et de la fiscalité des SCPI investies à l’international.

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Mieux Vivre Votre Argent vous l’annonçait il y a quelques jours : le monde de la SCPI pourrait bientôt se « relooker ». Des groupes de travail composés d’acteurs du secteur œuvrent avec l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) sur une uniformisation de la méthodologie de la communication sur les rendements, et de la fiscalité des véhicules exposés à l’international. Ils planchent aussi sur une nouvelle définition du taux d’occupation financier (« TOF »), indicateur mesurant la santé d’une SCPI. Celui-ci est calculé par la division du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué, selon l’Aspim. Il s’agirait, afin de tenir compte des difficultés rencontrées par certains véhicules durant la crise sanitaire, de réintégrer les locaux sous franchise de loyer et les locaux mis à disposition du futur locataire dans ce même taux d’occupation. De même, ce nouveau TOF tiendrait compte des locaux en restructuration pour cause de travaux.

Mais ce ne sont pas les seuls éléments susceptibles de bouger dans les mois à venir. Autre pan important – si ce n’est essentiel – en question : comment améliorer la liquidité des SCPI. En clair, la possibilité de pouvoir revendre ses parts aisément. Une problématique pas nouvelle pour ce placement réputé relativement « illiquide » comparé à d’autres actifs. Mais qui prend tout son relief en ces temps de crise. En comparaison, l’organisme de placement civil immobilier (OPCI), autre placement phare de la pierre-papier qui séduit les assureurs, comprend 60 % d’immeubles mais une poche de 40% d’actifs financiers davantage cessibles.

Pour rappel, il existe deux grandes familles de SCPI : celles à capital fixe et celles à capital variable. A la différence d’une SCPI à capital fixe, la SCPI à capital variable peut réaliser à tout moment un rachat de parts à un associé qui souhaiterait se retirer. Le fonds est dit « ouvert ». Les parts de SCPI à capital fixe, « fermées », s’échangent quant à elles sur le marché secondaire à l’image des actions.

SCPI à capital variable

Ce sont les SCPI à capital variable qui sont au cœur du sujet, car si l’on peut en sortir en théorie à tout moment, la variation du capital reste plafonnée par un minima et un plafond fixé par la société de gestion, rappelle la plateforme SCPI-8.com. « Les régulateurs européens se préoccupent de la liquidité des fonds immobiliers ouverts, compte tenu de la crise sanitaire et de la possible remontée des taux d’intérêts », explique une source partie prenante à ces réflexions. L’idée serait donc de pouvoir sortir plus facilement de ces fonds, qui n’ont pas de liquidité intrinsèque, en l’absence d’obligation réglementaire.

Le constat reste globalement rassurant : « depuis les années 1990, on voit que le modèle est robuste. Le taux de rotation ne dépasse pas les 2% par an », soit beaucoup moins que dans le marché immobilier d’entreprise, qui lui est plutôt au-delà de 6% selon cette même source. Pour autant, le système « peut être amélioré » selon cet expert.

Les pistes à l’étude

Selon nos informations, les solutions proposées sont avant tout d’ordre « techniques ». Elles porteraient sur la possibilité d’alléger la procédure de convocation de l’assemblée générale d’associés en cas de coup dur, « lourde » à l’heure actuelle. La société de gestion pourrait être habilitée à prendre des mesures d’urgence par elle-même, comme la suspension de demandes de rachats, sans convoquer pour cela d’AG. Autre proposition : faciliter les retraits compensés, qui deviendraient plus souples. Un système de rétro-compensation pourrait être mis en place, permettant à la société de gestion de « piocher » dans les éventuels excédents de collecte antérieurs, à savoir de l’argent pas encore réinvesti. Il s’agirait donc de « remonter dans le temps » pour satisfaire les demandes. Autant de propositions qui, si elles sont validées par les acteurs du secteur, pourraient trouver un écho favorable auprès de l’Autorité des marchés financiers (AMF) et de son équivalent à l’échelle européenne (ESMA), dans un souci d’harmonisation des fonds européens.