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SCPI : pourquoi les performances ne vont pas décevoir en 2021

Immunisé contre l’inflation et peu impacté par la pandémie de Covid-19, la pierre papier devrait servir des rendements en phase avec les attentes des épargnants cette année. Et en 2022 aussi…

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Crédit: iStock.

Diagnostic encourageant pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Après avoir surmonté sans trop de casse un millésime 2020 éprouvant par bien des aspects, ces produits de rendement ont entamé l’année 2021 de la meilleure des manières, c’est-à-dire en renouant avec la régularité insolente qui les caractérisait habituellement. A fin septembre, ces véhicules arborent un taux de distribution sur valeur de marché moyen de 4,2 % en rythme annualisé, selon France SCPI. De quoi crédibiliser l’hypothèse, retenue à ce stade par la plateforme, d’un TDVM moyen de 4,4 % en 2021 pour le marché des SCPI de rendement, stable d’une année sur l’autre ! Et cela pour la bonne raison que les gérants de ces fonds opèrent généralement un rattrapage sur la distribution en fin d’année, dès lors que la visibilité sur le recouvrement des loyers leur permet de lâcher la bride sur les dividendes.

Rendement : resserrement des écarts

Grande nouveauté du troisième trimestre, la disparité des rendements qui prévalait entre SCPI au paroxysme de la pandémie ainsi que sur la première moitié de 2021 commence à s’estomper. Ce qui signifie en clair que les véhicules qui ont essuyé les plâtres de la crise en raison de leur positionnement sur l’hôtellerie ou le commerce, pansent leurs plaies et bénéficient de la reprise d’activité de leurs clients. Une tendance bien visible du côté des SCPI de commerce, dont le TDVM annualisé à fin septembre est proche de la moyenne du marché, à 4,16 %. Quant aux SCPI spécialisées dans l’hôtellerie, elles délivrent une performance toujours un peu terne (mais en amélioration), à 2,02%, selon France SCPI. Ce qui est à mettre en perspective avec le contexte sanitaire, peu propice aux déplacements, notamment internationaux.



S’agissant du commerce, certaines sociétés de gestion sont de nouveau à la manœuvre pour acquérir les plus beaux actifs, notamment les murs situés au cœur des grandes agglomérations : « nous achetons de nouveau des commerces, confirme Olivier Loussouarn, directeur des investissements de Sofidy, qui gère notamment la SCPI Immorente, l’une des plus grosses du marché avec une capitalisation supérieur à 3,6 milliards d’euros. C’est, nous semble-t-il, le bon moment pour revenir sur cette typologie d’actifs, en particulier les commerces de centre-ville, sachant que la concurrence est moindre que sur des thématiques à la mode, pour des taux de rendement plus attractifs. »

SCPI diversifiées et spécialisées, un train d’avance

Quelles sont les gagnants de la crise ? Incontestablement les SCPI diversifiées, qui affichent un TDVM annualisé de 4,86%, contre 4,12% pour les SCPI de bureaux, selon France SCPI. Dans ce classement par catégorie, on n’oubliera pas de mentionner la performance de très haut vol des véhicules spécialisés dans le résidentiel et la logistique (plus de 6% en moyenne pour ces produits), deux niches de marché qui ont aussi le vent en poupe sur la collecte, tout comme celles spécialisées dans la santé, lesquelles ont attiré un quart des flux nets des SCPI au troisième trimestre, ressortis à 1,6 milliard d’euros, en léger retrait par rapport aux deux premiers trimestres de 2021, mais en hausse de 60% par rapport à la même période de 2020.

Un avenir radieux pour la pierre papier ?

Ce tour d’horizon des performances des SCPI ne serait pas complet sans un coup de projecteur sur 2022. Une certitude : la dynamique de reprise économique (prévision de croissance de 4% du PIB dans l’Hexagone, selon la Banque de France) agira comme un catalyseur pour les performances des SCPI, a fortiori pour les fonds immobiliers spécialisés dans l’hôtellerie qui bénéficieront du retour progressif de la clientèle d’affaire et des touristes.

La principale inconnue pour les SCPI concerne le taux d’occupation des bureaux, alors qu’un marché à deux vitesses se dessine sur ce segment avec une très bonne dynamique pour les actifs situés à Paris ainsi que dans les grandes agglomérations régionales et européennes, combinée à un passage à vide sur les grands ensembles de bureaux situés en Ile-de-France (La Défense, Vélizy, etc.), compte tenu de la réduction des surfaces engagé par de grandes entreprises. Cette nuance étant faite, les TDVM de l’ensemble des SCPI profiteront sans doute de l’inflation, grâce aux clauses d’indexation des loyers sur les prix à la consommation. Une remontée des rendements apparaît dès lors prévisible.