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« SCPI : est-il préférable de les acheter « en direct » ou dans un contrat d’assurance vie ? »

Dans un contexte de taux bas et de marchés financiers chahutés, investir dans l’immobilier offre une opportunité de diversifier votre patrimoine. La SCPI permet d’accéder facilement au marché immobilier. En direct ou à l’intérieur d’un contrat d’assurance vie, quel mode de détention privilégier ? Par Stellane Cohen, présidente d’Altaprofits.

Stellane Cohen, présidente d’Altaprofits

Vous êtes intéressé par l’immobilier car ce placement est durable et offre la possibilité de percevoir des revenus réguliers. Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) fournissent des raisons supplémentaires de vous y intéresser. En achetant des parts de SCPI, vous devenez propriétaire d’un parc immobilier diversifié (tant sectoriellement que géographiquement) sans avoir les contraintes de la gestion locative, prises en charge par les sociétés de gestion. Autre avantage, vous n’avez pas besoin de mobiliser des sommes importantes pour commencer à vous constituer un patrimoine immobilier, quelques centaines d’euros suffisent. Les loyers versés seront établis au prorata de vos parts.

En direct

Pour acquérir des SCPI, la première possibilité qui s’offre à vous est de les acheter en direct, auprès de la société de gestion ou d’un intermédiaire (banque, courtier, plateforme en ligne…). Le bénéfice le plus concret de ce mode de souscription est celui de la liberté de choix : vous sélectionnez vous-même les SCPI parmi les 200 présentes sur le marché. Ce qui vous ouvre la possibilité de vous constituer un solide patrimoine dans l’immobilier de bureaux, de commerces, de la logistique, que vous pouvez diversifier en faisant entrer en jeu le critère géographique (villes, régions, Europe…), en prenant soin de vérifier la capitalisation de ces SCPI, leur taux d’occupation, leur rendement… Un conseiller en gestion de patrimoine saura vous accompagner dans la composition de votre portefeuille, et vous rappeler les contraintes de cet actif. En effet cet investissement se conçoit à long terme, sur une durée recommandée de 10 ans. Dans le cadre d’une souscription en direct, il offre une liquidité limitée, la société de gestion n’est pas tenue de racheter vos parts. Vous pouvez donc être amené à patienter plusieurs semaines avant de disposer de votre capital.

Votre réflexion doit aussi prendre en compte la fiscalité : dans le cadre d’une détention en direct, les loyers sont considérés comme des revenus fonciers. Ils seront donc imposés au taux de votre tranche marginale d’imposition, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Vous devez aussi prendre en compte que les parts de SCPI entrent dans le patrimoine soumis à l’IFI. 

Si vous souhaitez réduire la pression fiscale, vous avez la possibilité d’acheter des parts de SCPI à crédit, vous pourrez ainsi déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers. Ou si vous ne recherchez pas à percevoir des loyers dans l’immédiat, mais plutôt à un horizon de 10 ou 15 ans, vous pouvez choisir une acquisition en démembrement temporaire. L’avantage est double :  le prix d’acquisition est moins élevé et cet achat n’a aucun impact sur votre imposition tant que vous ne percevez pas de loyers.   

Au sein d’un contrat d’assurance vie

Quel est l’intérêt pour vous de choisir ce mode de détention ? Le plus évident est celui de bénéficier du cadre fiscal avantageux de l’assurance vie : tant que vous n’effectuez pas de rachat, aucune fiscalité n’est appliquée aux revenus dégagés par les SCPI. Si vous décidez de procéder à un rachat avant les 8 ans de votre contrat, les gains générés seront soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,20 % de prélèvements sociaux). Au-delà du 8ème anniversaire, vous bénéficiez d’une fiscalité optimale grâce à un abattement de 4.600 euros sur les gains retirés (9.200 euros pour un couple), et cela chaque année.

Le choix de l’assurance vie se justifie également dans une optique de transmission. Vos parts de SCPI entrent dans l’enveloppe du contrat, le capital sera transmis aux bénéficiaires sans passer par l’actif successoral.

L’assurance vie offre également plus de souplesse, puisque la liquidité des parts de SCPI est garantie par l’assureur. Vous bénéficiez par ailleurs de prix plus bas que par l’achat en direct, et le délai de jouissance est réduit puisque vous n’attendez pas 6 mois pour percevoir les premiers revenus.

Toutefois, l’achat de SCPI n’est pas sans contraintes. Le choix est plus limité que lors de l’achat en direct, puisque vous ne pouvez investir que dans les SCPI sélectionnées par votre assureur. Nous vous conseillons aussi d’être vigilant sur des frais de gestion qui peuvent s’ajouter à ceux des SCPI ou encore à certains contrats qui prévoient un partage des revenus avec l’assureur, tous ces facteurs venant réduire les rendements.

Conclusion : Les SCPI répondent à de nombreux objectifs, comme celui de se constituer un patrimoine, prévoir des revenus complémentaires pour votre retraite ou pour financer les études de vos enfants. Le choix de souscrire en direct ou via votre assurance vie doit se faire en fonction de votre stratégie patrimoniale. Si vous estimez ne pas avoir les connaissances nécessaires, faites appel à l’expertise d’un conseiller en gestion du patrimoine, qui saura vous accompagner et vous guider selon votre profil investisseur. Car, même si la pierre papier est un actif résiliant, les revenus dépendent de l’évolution du marché immobilier et il existe un risque de perte en capital.