Se connecter S’abonner

Acheter des parts de SCPI à crédit, mode d’emploi

Emprunter pour investir dans la pierre papier permet de faire jouer l’effet de levier financier et d’optimiser la fiscalité qui pèse sur ce placement. Mais comment obtenir un crédit ? Auprès de quelles banques ? Eclairage.

SPCI à crédit

Au moment où les craintes liées à l’inflation grandissent, menaçant d’appauvrir les épargnants qui jouent la sécurité à travers le Livret A et les placements sans risque, certaines parades s’imposent d’elles-mêmes. Un réflexe pertinent consiste à miser sur la pierre papier, un rempart naturel contre la hausse des prix, grâce à l’indexation automatique des loyers sur les prix à la consommation. Offrant une très bonne visibilité avec des taux de distribution qui devraient approcher 4,40 % en moyenne en 2021 – et sans doute autant ou plus en 2022 –, les SCPI ont ainsi toute leur place dans un patrimoine équilibré, au côté de l’immobilier physique.

L’effet de levier pour construire un patrimoine

Mais comment investir sur cette classe d’actifs : au comptant ? Par versements programmés ? En ayant recours à l’emprunt ? La réponse varie d’un profil d’investisseur à un autre. Pour ceux dont l’objectif prioritaire consiste à se construire un patrimoine, le recours au crédit immobilier constitue la solution à privilégier. Pour des raisons financières : le crédit permet d’augmenter la surface financière de l’investisseur qui y recourt. En étalant suffisamment la durée d’emprunt et en misant sur le temps long – la durée de détention conseillée d’une SCPI est au minimum de 8 à 10 ans –, cela démultipliera la performance.

« Dans le contexte de taux bas, l’achat de parts de SCPI à crédit reste un des rares montages qui permet, via le rendement des SCPI (supérieur au taux d’emprunt), de venir gommer une partie des mensualités et ainsi venir augmenter sa capacité d’épargne, c’est ce qu’on appelle l’effet de levier », commente Christophe Descohand, directeur général de la plateforme de distribution Moniwan. Autre avantage de l’achat de SCPI à crédit : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. De quoi permettre d’optimiser le volet fiscal de ce placement.

Un effort d’épargne modeste, grâce au rendement des SCPI

Pour éclairer sur l’effet de levier, prenons l’exemple d’un investisseur qui emprunte 100 000 euros sur 20 ans pour se constituer un portefeuille de SCPI générant un taux de distribution moyen annuel de 4,40 %. Sur la base d’un taux fixe de 2%, assurance comprise, la mensualité de remboursement s’élèvera à 463 euros. Simultanément, l’investisseur percevra 367 euros de revenus bruts mensuels (1 101 euros par trimestre, rythme auquel les SCPI distribuent leur dividendes). Il supportera un effort d’épargne de : 463 euros de mensualité – 367 euros de revenus = 96 euros. A la fin de l’opération, avec un effort d’épargne de 23 000 euros environ, l’épargnant aura financé 100 000 euros de SCPI, et continuera après le débouclage du crédit à percevoir des revenus.

Trouver le financement, pas simple en direct

Voilà pour la théorie. Mais en pratique, les banques se montrent rétives à l’idée de financer des parts de SCPI qui ne sont pas des « produits maison » ou qui ne sont pas proposés dans leur réseau. « Seuls les meilleurs profils, entretenant des relations de longue date avec leur banquier, parviennent à obtenir un crédit immobilier pour acheter les SCPI de leur choix », rapporte Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artémis Courtage.

Comme la plupart de ses confrères, ce courtier en crédit immobilier et assurance emprunteur trouve des solutions pour les clients qui se voient opposer un refus de la part de leur banque. Ils passent le plus souvent par des banques régionales, sachant que les critères et exigences de ces établissements (taux proposé, niveau apport demandé, prise en compte des revenus des SCPI, etc.) sont très variables d’un établissement à un autre. Et le degré de vigilance souvent élevé. « Les banques examinent le profil des emprunteurs, mais aussi la qualité des SCPI sur lesquelles il veut investir », souligne Ludovic Huzieux.

Des alternatives auprès des plateformes

Les investisseurs ont aussi la possibilité de s’adresser aux plateformes de distribution, lesquelles prennent une place de plus en plus importante dans la collecte des SCPI. « Trouver une offre de crédit sur-mesure pour nos clients – résidents comme expatriés -, grâce aux partenariats noués avec des banques spécialisées, fait partie de la valeur-ajoutée de notre offre », avance Raphaël Oziel, fondateur de la Boutique des placements.

En ce moment, le spécialiste propose des offres de financement pour trois types de profils client : celui qui souhaite un crédit « sec », c’est-à-dire sans ouverture de compte, sans placement auprès de la banque, sans assurance obligatoire de prêt. Celui-ci obtiendra alors « un taux d’environ 2% en moyenne sur 20 ans avec une liste précise de SCPI éligibles », selon la plateforme. Soit celui qui est prêt à « jouer le jeu » avec un placement en assurance vie au sein de la banque : « en contrepartie, il bénéficiera de l’accès à toutes les SCPI du marché même les plus récentes », ajoute Raphaël Oziel. Soit enfin, le client qui est prêt à domicilier son salaire et rapatrier son épargne : « il bénéficiera alors d’un taux équivalent à l’acquisition d’un logement soit environ 1% sur une durée de 20 ans », selon l’expert.


De son côté, Moniwan a noué un partenariat avec la banque en ligne Monabanq de façon à permettre à ses clients de trouver très rapidement et facilement une solution de financement. « Grâce à cet accord, l’achat de parts de SCPI à crédit se fait 100% en digital, 24h sur 24 et 7 jours sur 7, avec un accord de principe sous 48 heures, sans aucune demande de contrepartie », explique Christophe Descohand.

Une société de gestion lance sa solution dédiée

L’enjeu de l’achat à crédit est aussi bien cerné par les sociétés de gestion indépendantes, alors que l’arrêt des activités du Crédit Foncier il y a quelques années a mis un coût d’arrêt à cette pratique. C’est dans ce contexte qu’il faut interpréter l’annonce récente de Sofidy, qui a lancé Sofidy Financement, une solution qui permet à ses partenaires distributeurs d’accompagner leurs clients dans la recherche du prêt. « L’expertise historique de Sofidy en matière de gestion de SCPI et la solidité de son actionnaire principal, Tikehau Capital, ont permis à Sofidy Financement de nouer des partenariats avec de nombreuses banques nationales et régionales pour proposer des offres particulièrement adaptées à l’acquisition de parts de SCPI en pleine propriété ou en démembrement sur des durées pouvant aller jusqu’à 25 ans, avec ou sans apports, selon le profil de l’emprunteur (salariés, non-salariés, via SCI…) », décrypte Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy.