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SCPI : vers une hausse des performances… en trompe l’œil

Censé faciliter les comparaisons entre SCPI et apporter plus de clarté aux investisseurs, le changement de présentation des indicateurs de rendement se traduira dans les faits par un gonflement artificiel des performances des SCPI. Explications.

SCPI




C’est la grande nouveauté du moment dans l’univers des sociétés civile de placement immobilier (SCPI). Depuis le 1er janvier 2022, les sociétés de gestion de ces fonds immobiliers se sont engagées à publier les indicateurs de leurs SCPI en utilisant une nouvelle méthodologie, définie après des mois de travaux en orchestrés par l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), qui réunit le gros du bataillon de ces « asset managers » de la pierre papier. Seuls quelques « irréductibles », qui n’adhérent pas à l’association, se réservent le droit de ne pas suivre ces préconisations. C’est le cas de Corum L’Epargne, qui gère trois SCPI, et qui n’entend pas modifier ses pratiques.

Une petite révolution marketing pour les SCPI

Que change la réforme de l’Aspim pour les investisseurs des SCPI concernées ? Et bien, beaucoup de choses. Car au-delà de l’effet cosmétique produit par les nouvelles appellations de certains indicateurs clés, ce sont des méthodes de calcul entièrement revues qui sont désormais en place. L’affichage des performances des SCPI s’en trouve modifié. Avec le risque, pour les investisseurs non-initiés aux subtilités de cette petite révolution, de tirer de conclusions erronées sur l’évolution du rendement de ces véhicules.

Pourtant, de l’avis d’une majorité de professionnels de la pierre papier, cette nouvelle méthodologie va dans le bon sens puisqu’elle clarifie et uniformise des pratiques au sein des SCPI qui, jusqu’ici, brillaient par une certaine disparité et complexité. Mais refermons cette parenthèse en forme de jugement de valeur et concentrons-nous sur le fond de cette réforme.

Taux de distribution : un indicateur simple et lisible

Jusqu’au dernier trimestre 2021, le rendement basé sur les dividendes versés aux associés était mesuré par le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM). Il se calculait en divisant les dividendes bruts versé au titre de l’année n par le prix acquéreur moyen de l’année n (prix des parts acquéreur constatés sur les marchés primaire et/ou secondaire, et pondérés par le nombre de parts acquise pendant les échanges). Il en résultait un indicateur assez peu compréhensible pour le grand public.

Désormais, c’est le taux de distribution (TD) qui le remplace. Il suffit pour le calculer d’additionner les dividendes bruts d’impôts français et étrangers versés par la SCPI en année n et de diviser cette somme par le prix de la part au 1er janvier de l’année n. « L’essentiel à retenir avec ce TD, c’est qu’il uniformise la comparaison des SCPI entre elles, lance Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com.

Car nombre de ces véhicules se tournent désormais au-delà des seules frontières françaises. « Les dividendes perçus par une SCPI investissant en France sont bruts d’impôts français, explique ce professionnel. Cependant, de plus en plus de SCPI investissent à l’étranger. Dans cette situation, la société de gestion paye l’impôt local pour le compte de l’associé et distribue un dividende net d’impôt. Nous comparions des dividendes nets d’impôts étrangers avec des dividendes bruts d’impôt en France. Aujourd’hui, nous comparons des choses comparables : des dividendes bruts d’impôts, qu’ils soient étrangers ou français. »

Performance globale : une approche immobilière plutôt que financière

Mais la réforme de l’ASPIM modifie aussi la notion même de performance globale. Elle était mesurée auparavant comme suit : TDVM + la Variation du prix moyen (VPM). Aujourd’hui, le rendement global se définit ainsi : TD + Variation de la valeur de réalisation par part (VVR). Ce dernier indicateur équivaut à a valeur vénale du patrimoine (ou actif net réévalué) par part. Et celle-ci dépend de l’état du marché immobilier, et donc de la conjoncture économique, plutôt que d’une décision du fonds. Car un gérant peut revaloriser le prix de la part sans que la valeur du patrimoine n’ait évolué, par exemple. Bref, le nouveau rendement global ne reflète plus la performance financière pour l’investisseur mais uniquement la performance globale immobilière. Une différence de taille.

Historiques comparés : des écarts sensibles sur une décennie

Pour bien appréhender l’impact de ce changement d’approche, Rock-n-Data, plateforme professionnelle dédiée à l’information de l’épargne immobilière et marque de MeilleureSCPI.com, a établi un comparatif entre la méthode qui prévalait depuis 2012 à la nouvelle méthodologie Aspim. Côté distribution, le TD ressort supérieur de 5 points au TDVM sur la période 2012-2020 (4,62 % contre 4,57 %), avec malgré tout une période, entre 2012 et 2014, où le TDVM ressortait supérieur au TD. Le constat est différent pour la performance globale. Cet indicateur, dans son ancienne version, bat le nouveau : 5,72 % contre 5,55 %. Et cela, en raison de la volatilité du marché immobilier. En 2020, par exemple, la VVR moyenne du marché des SCPI a été négative (- 1,15 %), érodant le rendement global à 2,86 %… Là où la performance globale « ancienne version » pointe à 5,28 %, en incluant une VPM de + 1,08 %.

Conclusion : une augmentation du rendement à l’horizon

Comme illustré par les statistiques de Rock-n-Data, les deux méthodologies produisent des résultats différents, en fonction du contexte de marché. Pour faire simple, la méthode Aspim est globalement plus flatteuse pour le rendement, surtout dans les années fastes. En extrapolant à 2022 et au-delà, on peut donc s’attendre à un gonflement de la performance affichée, notamment au niveau de la distribution, compte tenu de l’amélioration des taux de recouvrement des loyers en cours chez certaines SCPI – en gros, celles évoluant sur des secteurs touchés par la crise comme le commerce ou le tourisme. Autant le savoir et donc, ne pas tirer de conclusion hâtive lorsque les premiers rapports trimestriels, semestriels et annuels, livreront leur verdict.