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Investir dans des SCPI internationales : le bon filon ?

Investir à bon escient dans un portefeuille de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) passe par une bonne diversification des risques.

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Investir à bon escient dans un portefeuille de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) passe par une bonne diversification des risques. Les fonds sélectionnés doivent être complémentaires, de façon à élargir autant que faire ce peu l’exposition, en termes de classes d’actifs (bureaux, commerce, logistique, santé, résidentiel…) et de typologies (taille des immeubles). Degré ultime de diversification : choisir des SCPI dont les patrimoines couvrent des géographies différentes, y compris à l’international.

Une offre de SCPI internationales qui s’étoffe

Bonne nouvelle pour les épargnants. Les fonds qui axent leurs investissements sur l’Europe sont de plus en plus nombreux. « Environ 15% du patrimoine des SCPI que nous analysons dans notre base de données est investi dans des actifs à l’étranger, pour une capitalisation de 9 milliards d’euros en valeur comptable, essentiellement en Allemagne qui concentre 43% de ce montant, souligne Marc Sartori, fondateur du cabinet d’analyse indépendant Deeptinvest. Et cette proportion ne cesse d’augmenter d’année en année ». En 2021, deux nouvelles SCPI axées sur l’immobilier tertiaire en Europe ont été lancées. Il s’agit de Sofidy Europe Invest de la société de gestion Sofidy et Cœur d’Europe de Sogenial Immobilier. Le succès a d’ailleurs en six mois d’existence. Le véhicule de Sofidy a attiré 50 millions de capitaux entre son lancement au deuxième trimestre 2021 et la fin de l’année dernière. La seconde a collecté plus de 10 millions d’euros.

La fiscalité, moteur de l’engouement pour ces produits

Pour les investisseurs, il existe un intérêt financier évident à miser sur les SCPI internationales : une fiscalité plus douce. En effet, les revenus fonciers sont taxés dans le pays d’origine, avec des accords binationaux qui évitent la double imposition des associés (mécanisme du crédit d’impôt ou du taux effectif, selon les pays). Les dividendes perçus bénéficient en outre d’une exonération des prélèvements sociaux (17,2%). Cela fait une sacrée différence à l’arrivée. « Le nouveau taux de distribution (TD), indicateur de performance qui remplace le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), met d’ailleurs en avant cet aspect », rappelle Marc Sartori.

Les SCPI internationales, championnes du rendement

L’étude du classement des meilleures SCPI du marché (sur le critère de la performance financière) démontre la suprématie des fonds investis hors de France. Sur la base des données de 2020, Deeptinvest évalue à 4,32% le TDVM de ces SCPI exposées partiellement ou totalement à l’international. Le rendement est de 4,19% pour le marché des SCPI dans son ensemble.

La société de gestion Corum, qui se distingue pour son patrimoine très internationalisé (y compris hors d’Europe) a ainsi classé ses trois SCPI (Origin, XL et Eurion) dans le haut du tableau. Les rendements bruts de fiscalité étrangère oscillent entre 5,66% et 10,40% (rendement annualisé de Corum Eurion). Rebelote en 2021, alors que ces trois fonds ont généré des performances comprises entre 5,84% et 7,03%, hors revalorisation des parts.

Des vertus et des risques spécifiques

Pour Marc Sartori, une exposition aux actifs internationaux permet aux gérants d’ouvrir le champ des possibles. « Cela démultiplie les opportunités d’achat, sachant que chaque pays offre des structures de marché différents, en termes de liquidité, de potentiel et de rentabilité ». Mais toute médaille a son revers. « L’exposition des SCPI aux pays européens les rend plus vulnérables à des risques spécifiques : géopolitiques (guerre, instabilité politique dans certains secteurs), environnementaux (certains pays sont très exposés au réchauffement climatique par leur façade maritime ou leur situation géographique), fiscaux et réglementaires », rapporte le fondateur de Deeptinvest. Autant le savoir, au moment où la guerre en Ukraine fait ressortir des risques géopolitiques dans des pays comme la Finlande, les pays baltes, la Pologne…