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Rendements des SCPI : l’indicateur de « performance globale » trompeur ?

La société de gestion estime que la nouvelle modalité de calcul de performance des SCPI, actée par la profession « manque de clarté et risque même de tromper les épargnants ». Explications.

SCPI

Sous l’égide de l’Aspim, le monde de la pierre-papier s’est doté début 2022 de nouvelles modalités de calcul de performance des SCPI. Mais si la volonté d’harmonisation entre les fonds a été mise en avant, l’un des nouveaux indicateurs instaurés, la performance globale, serait en réalité contre-productif. Nous vous faisons part de nos doutes quant à cette approche, Corum L’Epargne le fait à son tour, non sans arguments à l’appui. La société de gestion avait choisi de ne pas communiquer ses chiffres selon cet indicateur qui « manque de clarté et risque même de tromper les épargnants ».

Intention louable

L’intention initiale de la profession était pourtant « louable, commence Corum : harmoniser les pratiques des SCPI sur la présentation de leurs performances et de différents ratios, afin d’accroître la transparence et d’améliorer la comparaison des fonds entre eux ».

A priori, il y a du bon dans la nouvelle méthodologie actée par la Place. Ainsi, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) a été remplacé par le taux de distribution (TD). Une notion « plus simple à comprendre » selon le groupe, dans la mesure où elle harmonise le calcul avec au dénominateur un prix de référence retenu au 1er janvier pour toutes les SCPI.

Cette méthodologie, la société de gestion la juge aussi « plus équitable », car elle retient au numérateur un dividende brut, calculé avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, « seule manière de comparer les SCPI investies en France et celles investies à l’étranger ».

Un indicateur qui ne « reflète absolument pas la réalité de ce que perçoit l’épargnant »

Mais ces qualités, on ne retrouve pas, poursuit la société de gestion, dans la notion de performance globale. Celle-ci additionne en effet le TD et la variation de la valeur réalisation, laquelle correspond à la valeur des immeubles de la SCPI, fournie chaque année par des experts indépendants. « Un concept peu propice donc pour gagner en clarté ».

Mais il y a pire, car pour Corum la performance globale « ne reflète absolument pas la réalité de ce que perçoit l’épargnant ». Explication : l’investisseur détenant des parts de SCPI touche son dividende potentiel, distribué chaque mois ou chaque trimestre, auquel s’ajoutent d’éventuelles plus-values issues des ventes d’immeubles, mais aussi la possible augmentation du prix de la part de sa SCPI (qu’il encaissera au moment de revendre ses parts), rappelle la société de gestion.

Or la performance globale ne tient pas compte de cette potentielle revalorisation du prix de part. « Elle exclut donc toute une partie de la performance que perçoit l’épargnant, déplore le groupe. Le nouvel indicateur se cantonne à cette fameuse valeur de réalisation du patrimoine, dont l’épargnant n’a que faire. Pourquoi ? Parce qu’il n’en voit généralement pas la couleur (à moins que le gérant n’augmente le prix de part) : même si le patrimoine de la SCPI se valorise, le gérant peut parfaitement décider de ne pas augmenter le prix de part ».

In fine, ce nouvel indicateur tient compte de la valorisation du patrimoine même si celle-ci n’est pas répercutée dans le prix de part. « La performance globale est décorrélée de ce que touche l’épargnant », conclut-on chez Corum.