Se connecter S’abonner

Label ISR immobilier : les promesses d’un placement « responsable » sont-elles tenues ?

Si le label ISR immobilier doit rassurer l’épargnant sur la dimension éthique de son placement dans la pierre, il s’avère encore très fragile sur le plan environnemental.

assurances vie
Crédit: iStock.

C’est la catégorie de fonds immobiliers qui a le vent en poupe ces dernières années. Les SCPI labellisées ISR (investissement socialement responsable) se sont imposées depuis leur lancement en 2020 sur le marché. Près de 3 milliards d’euros ont été investis dans ces sociétés de gestion en 2021, soit 30 % de la collecte totale du marché. Le label permet aux épargnants d’identifier rapidement un produit d’investissement pouvant concilier performance économique et engagement éthique.

Il est délivré aux sociétés de gestion qui tiennent compte des critères environnementaux, sociaux et de bonne gouvernance (ESG) des actifs dans leur stratégie de gestion. « Il existe deux méthodes de gestion pour ces fonds. D’un côté, les sociétés qui optent pour une stratégie « Best in progress », indique Jérémy Orféo, fondateur de Périance-conseil. Des améliorations régulières en termes de performance énergétique du bâtiment ou de gouvernance, sont apportées au patrimoine dans les trois ans. De l’autre, les sociétés qui s’engagent sur des placements « Best in class ». Les actifs répondent déjà aux objectifs que la SCPI s’est imposés ».

La différence entre les deux types de placements pour l’investisseur ? Le rendement, plus élevé pour les SCPI Best in progress que les SCPI Best in class. « Vous dépasserez rarement les 2,5 à 3 % en Best in class alors que le rendement peut grimper à 7 % en Best in progress », indique Jonathan Dhiver, fondateur de Meilleurscpi. Reste qu’en termes de sens et d’éthique, l’investisseur s’engage davantage sur une promesse que sur du concret.  

Les limites de l’ISR

Les épargnants doivent toutefois faire preuve de vigilance avant d’investir : « Il peut y avoir un peu de greenwashing avec ce label, car ce sont les sociétés de gestion elles-mêmes qui déterminent les objectifs du fonds en termes ESG. Il est donc difficile d’être à la fois juge et partie », précise Jonathan Dhiver. Déjà en décembre 2020, un rapport établi en décembre 2020, l’Inspection générale des finances (IGF) affirmait que le label ISR « fait à l’épargnant une promesse confuse. Il affiche une ambition d’impact social et environnemental mais ses exigences, fondées sur la notation ESG des émetteurs, ne sauraient garantir un fléchage effectif des financements vers des activités relevant d’un modèle économique durable ».

Le CESE propose d’ailleurs, dans un rapport publié en mars 2021, d’instaurer une classification claire, sous la forme d’une taxonomie, au label ISR afin de lutter contre le greenwashing. « Nous savons qu’un groupe de travail s’est constitué au ministère de l’Économie afin d’améliorer le label ISR pour en faire un label à étoile ou à branche, avec des thématiques assumées », explique Victor Breillot, responsable RSE de la SCPI Néo, de Novaxia, spécialisée dans le recyclage urbain.

« Cela donnerait une meilleure visibilité sur la stratégie du fonds. Par exemple, notre patrimoine se compose principalement des bureaux, d’hôtels ou des petits sites d’activité à améliorer au fur et à mesure dans le temps », ajoute-t-il. La société est auditée tous les trois ans sur l’avancée dans l’atteinte des objectifs qu’elle s’est fixée. D’autres fonds, comme la Foncière des Praticiens, misent davantage sur la santé en investissant essentiellement sur des lieux de soins (maison médicale, rééducation…) tout comme Fair Invest de Norma Capital qui, en la matière, se concentre sur les actifs Best in class.

Un label qui doit faire ses preuves


Le label doit, par ailleurs, faire ses preuves en terme de rendement. A ce jour, ils sont estimés à 4,43 % pour les SCPI labellisées ISR contre 4,45 % pour le reste du marché en 2021. « A long terme, les rendements et les performances financières des SCPI seront liés dans le cas de l’immobilier à leurs performances énergétiques », estime Jonathan Dhiver. « Les travaux réalisés sur les biens permettront une revalorisation du portefeuille d’actifs de la SCPI avec une prise de valeur ce qui apportera de la performance à la SCPI et donc finalement aux épargnants ». A ce jour, seules quatre SCPI sur dix labellisées ISR offrent à leurs investisseurs un taux de distribution supérieur à 5 % : Iroko Zen, Neo, Corum Eurion et ActivImmo).