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« SCPI de rendement … mode d’emploi »

Les sociétés civiles de placement immobilier collectent l’épargne des investisseurs afin d’acquérir des biens immobiliers dont la location génère un rendement régulier aux épargnants. Leur fonctionnement. Par Clément Renault, cofondateur de Louve Invest.

Clément Renault, cofondateur de Louve Invest.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dites “de rendement” ont pour objectif spécifique de générer des loyers élevés. Parmi ces véhicules, on retrouve les SCPI commerciales, dont le patrimoine est composé de plus de 70% de commerces, des SCPI bureaux qui investissent dans de l’immobilier d’entreprise et des SCPI de santé, spécialisées dans les structures médicalisées. Il est aussi possible d’y inclure certaines SCPI résidentielles.

SCPI de rendement, comment ça marche ?

Le fonctionnement de la SCPI de rendement est différent de la SCPI fiscale ou de capitalisation. Elles proposent le versement d’un rendement élevé et régulier aux investisseurs après un délai de carence d’environ 3 mois en moyenne, après quoi, les loyers perçus sont distribués trimestriellement au prorata des parts détenues par
l’investisseur.

Il existe deux types de SCPI de rendement :

● Les SCPI de rendement à capital variable dont la vente des parts est possible en
permanence.
● Les SCPI de rendement à capital fixe dont la vente des parts est plafonnée, mais
peut être révisée lorsque le plafond est atteint.

Les différentes stratégies d’investissement des SCPI de rendement

Pour maintenir un rendement toujours plus attractif, les SCPI de rendement s’appuient sur des stratégies d’acquisition qui évoluent avec le contexte économique :

● La stratégie mono-produit qui repose sur une dynamique d’acquisition focalisée
sur une typologie de bien unique.
● La stratégie de diversification sectorielle caractérisée par la diversification des
types d’investissements.
● La stratégie de recentrage régional dont les investissements sont limités à une
région géographique spécifique.
● La stratégie de diversification géographique qui mise sur une répartition
équilibrée des biens entre différentes régions afin de compenser les potentielles
baisses d’attractivité d’un territoire.
● La stratégie d’ouverture à l’étranger afin de capitaliser sur la rentabilité et la
fiscalité spécifique de certains pays.

D’excellentes performances

En 2021, le taux de rendement moyen des SCPI de rendement se situait entre 4,5 % et 7,10 %. Pour calculer ce taux, il suffit de diviser le dividende brut annuel (avant fiscalité et prélèvement libératoire) par le prix d’acquisition d’une part au 1er janvier de l’année Preuves de leurs excellentes performances, en 2021, l’ensemble de ces SCPI enregistrait un
taux de distribution de 4,45% en moyenne. Investir dans des SCPI de rendement permet de sécuriser un rendement presque toujours supérieur à celui du marché.

La stabilité offerte par le bail commercial

Par rapport à un bail d’habitation résidentiel, le bail commercial offre de nombreux
avantages non négligeables qui permettent une stabilité des revenus locatifs :

● Il est généralement de longue durée.
● L’étude du dossier des locataires et bien plus fiables que celle des particuliers : capacités financières plus importantes, meilleure solvabilité, moins de retards ou défauts de paiement de loyers…
● D’un point de vue juridique, les clauses du bail commercial sont bilatérales, ce qui permet aux SCPI de rendement de privilégier des clauses comme la non-indexation des loyers sur l’Indice de référence des loyers (IRL).

La flexibilité des placements

Selon la forme du capital de la SCPI de rendement, qu’elle soit à capital fixe ou variable, l’épargnant est libre d’acquérir de nouvelles parts si il le souhaite ou à contrario, de les revendre sans s’infliger le fardeau des lourdeurs administratives.

Si l’investissement en SCPI de rendement est particulièrement accessible, s’adressant à aussi bien au profil débutant qu’expert, il est important de garder à l’esprit que l’investissement n’est pas sans risque ! Les performances passées ne sont en rien une garantie des performances futures.