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Les Grands Prix des SCPI 2022

Retrouvez nos Grands Prix des SCPI 2022.

I / Bien sélectionner une SCPI

Produit de diversification par excellence, réputé performant et résilient, la pierre papier n’en comporte pas moins certains risques qu’il convient ici de rappeler. Ni le rendement ni le capital ne sont garantis. Pis, la liquidité de placement peut faire défaut. En période de crise, les demandes de retrait ont en effet tendance à s’envoler tandis que la collecte marque le pas. Pour éviter cet écueil, misez prioritairement sur les SCPI à l’activité commerciale animée et soyez sélectifs. Surtout, évitez de choisir les produits en fonction du seul taux de distribution, un marqueur de performance dont la régularité n’est pas assurée s’il est bâti sur des fondations fragiles. Pour ce faire, ne négligez pas d’étudier les indicateurs secondaires, y compris extra-financiers : ils renseignent sur la solidité du produit analysé et sa stratégie. Pris dans leur globalité, ils permettent de jauger la capacité de la SCPI à créer de la valeur sur longue période.

Les indicateurs financiers

Les rapports annuels et bulletins trimestrielles fournissent toute une batterie de ratios financiers qui éclairent sur les performances des SCPI et leur santé réelle. Voici ceux à étudier en priorité.

Taux de distribution

Calculé en divisant le dividende annuel versé par le prix de souscription au 1er janvier de l’année considérée, cet indicateur donne une idée assez précise de la performance d’une SCPI sur un exercice. Attention toutefois à l’origine des revenus distribués. Ceux-ci proviennent généralement des loyers encaissés. Mais ils peuvent aussi être issus d’éléments exceptionnels (recours aux réserves, distribution de plus-values). Dans un souci de transparence, l’organisation professionnelle Aspim préconise aux SCPI de mentionner la part, en pourcentage, des revenus non récurrents de la distribution. De quoi éclairer sur la pérennité du rendement affiché, même si certains fonds à la stratégie opportuniste parviennent à générer des plus-values régulièrement. Rappelons enfin que le taux de distribution est basé sur les dividendes bruts. La fiscalité peut grignoter une part significative de la performance. Seules exceptions : les SCPI internationales, qui ne sont pas assujetties aux prélèvements sociaux, et dont la fiscalité est allégée par rapport à une SCPI investie en France, grâce aux conventions fiscales qui permettent d’éviter la double imposition.

Performance globale

On l’oublie trop souvent : la revalorisation du patrimoine constitue un vecteur essentiel de performance pour les associés de SCPI. Nouvel indicateur publié par les SCPI, le rendement global immobilier (RGI) intègre ce paramètre en ajoutant, au taux de distribution, la variation de la valeur de réalisation (correspondant à la valeur d’expertise des actifs). En 2021, le RGI moyen du marché s’est élevé à 5,85%, incluant un taux de distribution de 4,49% et une augmentation de la valeur de réalisation de 1,36%, selon l’Aspim. D’aucuns objecteront que cet indicateur de performance globale est trompeur puisqu’il ne mesure pas ce que l’épargnant touche réellement. Raison pour laquelle ils lui préfèrent une autre formule, calculée en additionnant, au taux de distribution, l’évolution de la valeur du prix de souscription. C’est plus concret. Pour détecter les SCPI susceptibles de donner un coup de pouce au prix de la part, il est intéressant de mesurer l’écart entre le prix de souscription et la valeur reconstitution d’une SCPI (valeur de réalisation plus frais que le gérant devrait dépenser pour reconstituer le patrimoine à l’identique). Si cet écart est proche de 10%, limite maximale autorisée, on parle de décote : la SCPI doit logiquement revaloriser le prix de souscription à plus ou moins long terme.

Taux de rendement interne

Si le RGI fournit une estimation de la création de valeur annuelle pour l’associé (voir point précédent), le Taux de rendement interne (TRI) mesure de son côté la rentabilité annualisée d’une SCPI, sur une période donnée (généralement 3 ans, 5 ans ou 10 ans). Il est calculé à partir des flux financiers perçus par l’investisseur et des frais supportés, notamment la commission de souscription. Nous vous ferons grâce de formules mathématiques indigestes mais sachez que le TRI est un indicateur assez fiable pour mesurer le rendement financier d’un produit à partir des performances passées. Il peut se retrouver dans le rapport annuel, dès lors que la SCPI a au moins 5 ans d’existence, et souvent même dans les bulletins trimestriels. Comme la méthode de calcul est, en principe, identique d’une SCPI à une autre, le TRI est précieux pour établir des comparaisons entre produits. Voire avec d’autres placements. Sur 10 ans, le TRI moyen des SCPI s’élève ainsi à 5%, supérieur à celui des logements en France (4,8%), aux obligations et à l’assurance vie (2% chacun), mais inférieur à celui des actions (12,4%), selon l’IEIF.

Taux d’occupation financier

Assez proche du taux d’occupation classique, qui mesure la vacance physique, le taux d’occupation financier permet de savoir si les actifs d’une SCPI sont loués, s’ils sont en attente de locataire ou encore s’ils vont être vendus, notamment. Dans la nouvelle méthode de calcul du Taux d’occupation financier (TOF), en application depuis le 1er janvier 2022, seuls les locaux non occupés en recherche de locataires sont considérés comme vacants. A l’inverse, les locaux en franchise de loyer ou mis à disposition d’un futur locataire sont considérés comme occupés dans la nouvelle mouture du TOF. Idem pour ceux vacants sous promesse de vente ou en restructuration. Dans les différents documents financiers transmis aux associés, les SCPI mentionnent cet indicateur, en précisant la ventilation de cette occupation financière. Le TOF doit être analysé de manière dynamique, sur plusieurs années. Une amélioration régulière souligne la capacité de la SCPI à créer de la valeur. S’il est durablement bas, cela peut refléter une difficulté à relouer les actifs, ce qui un scénario très dangereux.

Report à nouveau

En principe, les SCPI ne distribuent pas tous leurs bénéfices aux associés. Elles affectent une partie du résultat net à une réserve appelée comptablement le Report à nouveau (RAN). Il s’agit d’un « coussin » financier qui permettra notamment à la SCPI de continuer à assurer la stabilité du niveau de distribution à ses porteurs de parts. Cette réserve distribuable peut en effet être employée afin de compléter la distribution en cas d’évènements imprévus ou de pertes temporaires de revenus, à l’occasion d’une vacance consécutive au congé d’un locataire ou lorsque des franchises de loyers sont accordées à des locataires, par exemple. Le RAN est généralement exprimé en euros, rapporté au nombre de parts. Ce qui permet notamment d’apprécier, à une date donnée, à combien de mois de distribution correspond le stock de report à nouveau. Lorsque le RAN équivaut au moins à un trimestre de distribution, on est en présence d’une SCPI offrant des garanties de distribution pérenne.

Taux d’endettement

Comment déterminer si la stratégie d’investissement d’une SCPI est risquée ou « bon père de famille » ? Au-delà de l’analyse de la typologie, de l’emplacement et de la qualité des actifs, un bon moyen consiste à identifier comment les acquisitions ont été financées. Si uniquement des fonds propres ont été utilisés, pas de problème : les associés ne supportent pas de risque de perte en capital supérieur à leur investissement. Mais dans le cas où le fonds a eu recours à des financements bancaires, cela est potentiellement dangereux, compte tenu de la présence de créanciers. Attention, il ne s’agit pas ici de dénigrer l’endettement : l’effet de levier de l’emprunt permet d’ailleurs aux SCPI de booster leurs performances. C’est ce qui permet à certaines d’entre elles d’afficher des taux de distribution de 6% ou plus. Mais si le ratio d’endettement « Loan-to-value » (dettes comparées à la valeur des actifs) est supérieur à 35%, le risque intrinsèque devient très élevé. Autant le savoir pour investir en connaissance de cause.

Les indicateurs extra-financiers

Plus subjectifs ou moins facilement mesurables que les indicateurs financiers, les critères extra-financiers n’en sont pas moins cruciaux. Car ils renseignent sur la durabilité de la distribution des dividendes et des performances d’une SCPI.

Dispersion du patrimoine

Ce concept permet d’appréhender le risque de dégradation des indicateurs de gestion d’une SCPI. Plus le patrimoine du fonds analysé est diversifié, tant en termes de typologies d’actifs (bureaux, commerces, entrepôts, santé…), de baux ou de géographies, et plus la notion de mutualisation des risques devient concrète. Il est d’ailleurs intéressant de noter que les SCPI « diversifiées » réalisent généralement de meilleures performances que les SCPI de bureaux ou de commerce. Au deuxième trimestre 2022, les premières ont généré un taux de distribution annualisé de 5,20%, quand les dernières ont produit des performances de 3,92% et 4,28% respectivement. Seules les SCPI investies en logistique et locaux d’activités ont fait mieux, à 5,42%. Pour obtenir une bonne dispersion du patrimoine, certaines SCPI investissent dans des actifs de petite taille (5 à 15 millions d’euros, voire moins). Ce qui présente un autre avantage : ils s’avèrent généralement plus rentables que les gros immeubles, où la concurrence à l’achat est supérieure.

Efficience thermique des actifs

Il y a quelques années, et surtout avant l’apparition du label ISR en l’an 2020, rares étaient les fonds immobiliers qui intégraient la lutte contre les émissions de gaz à effet de serre et la réduction de la consommation énergétique des bâtiments dans leurs priorités stratégiques. Encore moins celles qui en faisaient un argument pour les épargnants. Une exception : la SCPI PFO2 (de Perial Asset Management) qui mettait le développement durable au cœur de sa stratégie de gestion. Ce produit est logiquement sur le podium de notre Grand prix de la durabilité (voir page X). Les temps ont beaucoup changé et rares sont les gérants qui font désormais l’impasse sur la question environnementale. Pour deux raisons. Réglementaire, d’abord, alors que le décret tertiaire contraint les fonds immobiliers à presser le pas en la matière : la consommation énergétique des bâtiments devra être réduite de 40% d’ici 2030, et de 60% en 2050. Economique enfin, alors que les locataires sont devenus beaucoup plus regardants sur l’efficience thermique, crise énergétique oblige. Conséquence pratique : avant d’investir dans une SCPI, mieux vaut s’assurer que son parc d’actifs n’est pas en état d’obsolescence avancé.  

Gouvernance

Sous ce terme fourre-tout se cache une part importante de la valeur d’une SCPI. Et pour cause. La qualité (et la diversité) des équipes de gestion d’un fonds détermine la capacité du fonds à délivrer de solides performances sur la durée. Cela a été mis en exergue en 2020, lorsque la pandémie a mis à mal subitement la solvabilité de nombreuses entreprises. Grâce aux liens tissés avec leurs locataires, les meilleures sociétés de gestion ont vite pu négocier avec leurs locataires et optimiser le taux de recouvrement des loyers, pour revenir plus rapidement que les autres à une situation normale.
La Gouvernance, correspondant au « G » des critères ESG, fait aussi écho à l’éthique des affaires, aux secteurs d’activités des locataires, à la gestion de la chaine de sous-traitance et d’approvisionnement. Ils renvoient également aux engagements avec les différentes parties prenantes, dont les associés. Notez en tous cas qu’une forte rotation des équipes dans une société de gestion n’est généralement pas bon signe.

Liquidité des parts

Même si la SCPI est un placement de long terme, avec une durée de détention conseillée de huit ans, il convient dès le début de penser à une revente éventuelle, en raison des circonstances de la vie qui peuvent conduire à des arbitrages patrimoniaux. Raison pour laquelle nous déconseillons à nos lecteurs de s’aventurer sur les produits à capital fixe, par nature peu liquides. Quant aux SCPI à capital variable, la liquidité n’est pas non plus toujours évidente. Pour que les demandes de retraits puissent être honorées par la société de gestion, il faut en effet que la collecte soit d’un montant au moins équivalent aux cessions. C’est le cas des grandes capitalisations (plus d’un milliard d’encours) et des SCPI sur des thématiques en vogue comme la santé ou la logistique Pour éviter d’investir dans un fonds potentiellement illiquide, mieux vaut donc s’assurer qu’il n’y a pas de parts en attente de cession et que la dynamique sur la collecte ne repose pas que sur un effet de mode. Précision utile : dans le cadre d’un investissement en SCPI dans le cadre de l’assurance vie, la question ne se pose pas : c’est l’assureur qui assure la liquidité des parts.

Label ISR : deux ans déjà ! Le 23 octobre 2020, le label investissement socialement responsable (ISR) faisait son apparition dans l’univers des fonds immobiliers. Une avancée majeure puisque, pour la première fois, cette étiquette permettait de flécher l’épargne des Français vers des produits immobiliers « verts ». Gardons-nous cependant de tout angélisme. Car le label ISR présente aussi des failles. Le choix des grilles d’évaluation est laissé à la discrétion des propres sociétés de gestion, ce qui ne permet pas d’établir de comparaisons entre produits. En outre, une SCPI dont le patrimoine est vétuste peut parfaitement être labellisée, à la condition qu’elle accomplisse des progrès. Malgré tout, le label ISR rencontre a rencontré un franc succès. Au 30 juin 2022, trente SCPI étaient estampillées ISR. Elles pesaient 33,7 milliards d’euros de capitalisation, soit 42% du marché. Elles trustaient simultanément 52% de la collecte du premier semestre, ce qui en dit long sur l’attractivité du label auprès des investisseurs.

Partie II / Podiums

Les meilleures SCPI de chaque typologie d’actifs

Diversifiées/spécialisées

Corum Origin, un parcours exemplaire

Des objectifs de rendement ambitieux mais systématiquement tenus depuis 2012, année de sa création, et des performances largement supérieures à la moyenne de marché : telle est la marque de fabrique de cette SCPI incontournable, qui a délivré un taux de distribution de 7,02% en 2021. La stratégie de ce fonds passe par une grande diversité des actifs, tant en termes de typologies (bureaux, commerces, locaux d’activité, logistique, santé, hôtellerie) que de géographies, avec une exposition internationale de 95%.

Note : 15,99/20

Bureaux

PF Grand Paris, un pionnier en bonne santé

Créée en 1966, PF Grand Paris est la plus ancienne SCPI encore active sur le marché, avec un positionnement sur l’immobilier tertiaire du Grand Paris, principalement en bureaux. A noter que ce fonds a accompli une importante rationalisation de son parc immobilier depuis dix ans, lorsqu’il a absorbé La Participation Foncière 2. Ce travail de l’ombre a vite porté ses fruits. Si bien que le prix de la part est passée de 412 euros en 2015 à 544 euros aujourd’hui. Cerise sur le gâteau, la SCPI a obtenu le label ISR en début d’année.  

Note : 12,99/20

Commerces

Cristal Rente, un portefeuille bien équilibré

Commerces alimentaires, surfaces de bricolage, jardineries, restaurants, concessions, cabinets médicaux… Ce fonds mise sur des thématiques et formats variés, à travers un portefeuille d’environ 150 actifs différents. L’exposition géographique se répartit entre l’Ile-de-France, pour un quart du patrimoine, et les régions, pour le reste. Quant aux performances du fonds, elles sont de haut vol, avec un taux de distribution qui évolue bon an mal an autour de 5%.

Note : 13,07/20

Les meilleures SCPI par catégorie

Le Grand Prix de la performance financière

1) Cœur de Régions, agile et sélectif

Avec un taux de distribution annuel supérieur à 6% depuis sa création en 2018, cette SCPI se classe régulièrement dans le haut du panier du marché. Sa botte secrète ? Une grande sélectivité des actifs achetés, plutôt de petite taille, de typologies diverses (bureaux, commerces, locaux d’activité) et loués à des locataires solides. La politique d’investissement est axée sur les régions françaises et les actifs présentant un objectif de rendement stabilisé et de valorisation à long terme.

Note : 18,89/20

2) Corum Origin, cap sur l’international

Déjà victorieux dans la catégorie « Meilleure SCPI diversifiée/Spécialisée », le navire amiral de Corum affiche un taux de rendement interne de 6,60% sur 10 ans. Une belle performance qui s’appuie autant sur des niveaux de distribution élevés que sur des revalorisations régulières du prix de la part. L’exposition internationale exceptionnelle du véhicule, avec une présence dans 13 pays européens, permet aux associés de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

Note : 18,73/20

3) Kyaneos Pierre, un modèle éprouvé

Lauréat de ce prix l’an dernier, cette SCPI atypique, orientée vers les actifs résidentiels, a dû ralentir ponctuellement la collecte pour mener sereinement son plan d’investissement. Les associés ne s’en plaindront pas puisque le taux de distribution a frôlé les 6% en 2021, après un rendement de 6,10% en 2020. Le modèle de Kyaneos Pierre est vertueux : la SCPI achète des immeubles d’habitation décotés dans les villes moyennes, actifs qu’elle rénove pour créer de la valeur.

Note : 17,99/20

Le Grand Prix de la solidité financière

1) Novapierre Allemagne 2, sur les traces de son ainée

Deuxième millésime de la SCPI Novapierre Allemagne, cette SCPI continue sa montée en puissance en prenant soin de ne pas dégrader ses indicateurs de gestion. Le rendement a doublé l’an dernier, tandis que le nombre d’actifs en portefeuille a triplé entre le 31 décembre 2020 et le 30 juin 2022, de trois à neuf unités, entre centre commerciaux, surfaces alimentaires, de bricolage et retail parks. Symptomatique de la bonne santé de ce fonds, le TOF frôle les 100%.

Note : 14,92/20

2) Pierval Santé

Devenu en quelques années un poids lourd du marché des SCPI avec plus de 2 milliards d’euros de capitalisation, cette SCPI de santé se distingue notamment par son fort ancrage international (71% de son patrimoine à l’étranger) et la très forte durée résiduelle des baux signés avec ses locataires : 17,15 années, en moyenne. Prudent, le fonds a recours modestement à l’endettement et présente très peu de vacance locative. Le taux de distribution atteint 5,33%.

Note : 14,19/20

3) Actipierre Europe

La diversification est le point fort de cette SCPI : elle comptait au 31 décembre 2021 environ 500 locataires constituées majoritairement d’enseignes nationales ou internationales de renom, répartis sur 158 sites et dans cinq pays, incluant la France (Paris, Ile-de-France et province), l’Allemagne, la Belgique, l’Espagne et les Pays-Bas. La typologie des actifs se concentre sur les centres commerciaux, les commerces de pied d’immeuble et les bureaux. Le taux de distribution prévisionnel pour 2022 est de 4,15%.

Note : 14,12/20

Le Grand Prix de la durabilité

1) Fair Invest, un fonds responsable et engagé

Cette jeune SCPI se distingue par son éthique. Fair Invest favorise les activités socialement utiles, avec une répartition thématique des actifs ventilée entre la santé, le bien-être, l’éducation et l’environnement. Et aucun bail n’est signé avec une entreprise ou une organisation exerçant des activités liées à la pétrochimie, à l’exploitation des matières fossiles, au tabac, à l’alcool, à la spéculation financière, aux jeux de hasard, à l’exploitation des forêts et des animaux.

Note : 66/100

2) PF Grand Paris, cap sur la biodiversité

Récemment labellisée ISR, cette SCPI profite de l’expertise de Perial AM en matière d’amélioration des performances énergétiques des bâtiments. PF Grand Paris accomplit aussi un travail sur les espaces extérieurs de ses immeubles, lesquels favorisent la biodiversité urbaine. Une grille d’évaluation a été définie en collaboration avec une équipe d’écologues experts : c’est le coefficient socio-écologique par surface qui permet de mesurer les progrès réalisés chaque année.

Note : 63/100

3) PFO2 et Kyaneos Denormandie, pionniers de la durabilité

La légitimité de ces deux fonds à intégrer ce podium (troisièmes ex-aequo) ne fait aucun doute. Dès sa création en 2009, PFO2 a fait de l’environnement une part essentielle de sa gestion. Pour chaque actif en portefeuille, un programme d’optimisation est déroulé. Avec une stratégie de travaux très ambitieuse, Kyaneos Denormandie contribue pour sa part à la transition écologique du parc résidentiel ancien, tout en permettant aux associés de profiter de l’avantage fiscal Denormandie.

Note : 61/100