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« Gare à ces 3 idées reçues lors de la sélection d’une SCPI ! »

Par Raphaël Oziel fondateur du site www.boutiquedesplacements et spécialiste des SCPI.

Raphaël Oziel, fondateur du site www.boutiquedesplacements.

Idée reçue n°1 : « Il ne faut pas regarder que le rendement de la SCPI »

Au contraire c’est primordial, c’est celui qui vous rémunère mais surtout derrière chaque performance, il y a une explication. Vous devez comprendre « les recettes » de la SCPI pour réaliser sa performance. Stratégie d’investissement, emplacement, taille des actifs, mais aussi la « stratégie de gestion » de la SCPI.

Mon conseil : vous devez regarder quel est le rendement issu uniquement des loyers collectés. De plus en plus de SCPI revendent des biens immobiliers et reversent la plus-value éventuelle sous forme de loyers additionnels. Mais que se passe-t-il quand on a vendu les meilleurs actifs ? Ne vous laissez pas aveugler, restez attentif au rendement pur !

Idée reçue n°2 : « Il faut choisir une SCPI avec un taux d’occupation (TOF) élevé »

Une SCPI qui a un taux d’occupation de 100%, super ? Si vous y regardez de plus près ce sont souvent des SCPI très récentes, et c’est bien normal, puisque les SCPI achètent des biens immobiliers déjà loués. Une SCPI qui a 20 ou 30 ans d’existence connait mécaniquement plus de turn-over, et donc affiche un TOF plus bas. Il ne faut pas disqualifier ou sélectionner une SCPI sur ce seul critère.

Généralement le taux d’occupation des SCPI est très bon (90% en moyenne). De plus si tout n’est pas loué, la SCPI pourra peut-être améliorer son rendement lors de relocations. Si tous les biens sont loués à 100%, il sera plus compliqué d’améliorer la performance du fond.

Idée reçue n°3 : « une SCPI ancienne est plus sûre qu’une SCPI récente »

Effectivement, une SCPI ancienne bénéficiera d’un historique rassurant et d’une taille du fonds permettant une dilution du risque locatif plus certaine.

Néanmoins, elle aura peut-être aussi ses inconvénients : une stratégie moins « fine » par rapport à des SCPI plus récentes investies sur des classes d’actifs attractives (santé, crèches, logistique urbaine) ou investies dans des zones géographiques permettant une fiscalité plus douce (SCPI européennes). Un parc immobilier vieillissant avec probablement des travaux à réaliser.

Restez focus sur la stratégie de la SCPI ! Si les prix de l’immobilier baissent, une SCPI « récente » sera plus défensive qu’une SCPI plus ancienne qui verra ses valeurs d’expertise diminuer.