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A Toulouse, des hausses historiques en hypercentre

Selon les notaires, en un an, le prix des appartements anciens a progressé de 8,4 % pour s’établir, à la fin de juin, à 2 900 euros par mètre carré, tous secteurs confondus ; celui des maisons, de 8,8 %, pour un prix moyen de 369 500 euros.

Immobilier
©iStockPhoto

Le marché de l’immobilier toulousain semble bel et bien avoir traversé la crise sanitaire sans dommages et, ce, malgré les difficultés économiques dans l’aéronautique. « Après le confinement du printemps, le redémarrage a été très dynamique. Nous avons assisté à une explosion de la demande – de l’ordre de 25 % – et du nombre des transactions. Il s’est ensuivi une augmentation sensible des prix, dans un contexte de pénurie d’offres. Aujourd’hui, la situation est toujours identique, à Toulouse intra-muros et en première couronne », déclare François Moerlen, président délégué de la Fnaim, agent immobilier à Toulouse. Selon les notaires, en un an, le prix des appartements anciens a progressé de 8,4 % pour s’établir, à la fin de juin, à 2 900 euros par mètre carré, tous secteurs confondus ; celui des maisons, de 8,8 %, pour un prix moyen de 369 500 euros.

Marché à deux vitesses

Ces chiffres, qui représentent certes une tendance, ne reflètent guère la réalité vue de près. En effet, le marché immobilier est à deux vitesses selon les zones géographiques observées, nous explique Frédéric Giral, notaire, délégué de l’Institut notarial de droit immobilier. « La fourchette de prix est très large : de 1 100 euros le mètre carré pour les secteurs les plus excentrés à plus de 5 000 euros le mètre carré – soit bien au-dessus du prix médian – pour l’hypercentre et ses premiers faubourgs. Les premiers augmentent modérément, alors que les seconds connaissent des hausses historiques»

Depuis un an, la progression est supérieure à 10 % dans près de vingt quartiers avec, par exemple, + 17,4 % à Montaudran-Lespinet, + 16,8 % à Arnaud-Bernard, +16,2 % à Compans et + 15,2 % aux Chalets. Depuis la rentrée, les prix auraient cependant cessé d’augmenter, comme dans toutes les grandes métropoles françaises, si l’on en croit le baromètre du site Meilleurs Agents, qui avance – 0,3 % sur le mois de septembre. Une nouvelle tendance que ne semblent pas avoir relevée les professionnels sur place, encore étourdis par l’incroyable évolution des valeurs du marché. Dans les quartiers historiques (Capitole, Carmes, Saint-Etienne, Saint-Georges…), la barre des 6 000 euros le mètre carré est désormais fréquemment franchie, quand ce n’est pas plus. Luc Vives, à la tête de l’agence Orpi Toulouse Immobilier, dans le centre, en témoigne : « Les produits de luxe dans les secteurs privilégiés explosent avec une hausse à deux chiffres des prix. Ils ne sont même pas mis sur le marché qu’ils sont déjà vendus. J’ai l’exemple d’un studio de 18 mètre carrés rue Compans qui est récemment parti à 149 000 euros, en une demi-journée. Soit 8 200 euros le mètre carré ! »

125 000 à 135 000 euros pour un studio en hypercentre

Un tarif exceptionnel. En règle générale, il faut compter entre 125 000 et 135 000 euros pour un studio en hypercentre. Les investisseurs, ici, recherchent la valorisation de leur capital plutôt que le rendement locatif. Pour trouver plus abordable ou atteindre une meilleure rentabilité, ils doivent se tourner vers les quartiers de première couronne du centre-ville : Côte-Pavée, Croix-de-Pierre, Fer-à-cheval, Minimes, Pont des Demoiselles, Ponts-Jumeaux, Rangueil et Saint-Cyprien, cotés entre 3 500 et 4 000 euros le mètre carré. Les plus téméraires peuvent s’aventurer vers les quartiers moins favorisés, notamment Lalande et Mirail-Université, au nord, et Saint-Simon, à l’ouest, où les biens se négocient à partir de 2 000 euros le mètre carré. Quel que soit le secteur, les investisseurs profiteront d’une demande locative forte puisque Toulouse compte plus de 132 000 étudiants, disséminés partout sur le territoire grâce à un bon maillage de transports en commun.

La pression est également montée cet été sur le marché de la maison destinée à la résidence principale. L’offre est là, mais la demande est forte, surtout depuis le confinement. Au Busca (sud-est) et à la Côte-Pavée-Guilhémery (est), traditionnellement prisés pour ce type de bien, les prix dépassent 6 000 euros le mètre carré pour le premier, 5 000 euros pour le second. « Dernièrement, une maison en piteux état que nous avions estimée à 550 000 euros a été vendue 680 000 euros en une journée par l’un de nos concurrents. Le produit était très rare, mais il y avait de gros travaux à réaliser », raconte Yannick Jonquières, de l’agence Era Côte-Pavée.

Dans le très apprécié quartier des Minimes, au nord, les prix sont plus accessibles, entre 4 000 et 5 000 euros le mètre carré. On y trouve de belles toulousaines en briques roses, de 100 à 180 mètres carrés. « Les jeunes familles les rénovent avec soin et en font de véritables petits bijoux, très tendance. Récemment, nous avons vendu une maison de 180 mètres carrés sur une parcelle de 319 mètres carrés à 730 000 euros » , témoigne Aurélie de Latour, chez Guy Hoquet. Pech David, au sud-est, ou Lymayrac, à l’est, sont eux aussi recherchés des familles pour leur proximité avec une zone verte. Le ticket d’entrée est de 500 000 euros, tout de même.