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Immobilier : vers un recul des transactions en 2021

Baisse de l’offre et de la demande de logements, recul du nombre de transactions, diminution des prix dans les grands centres urbains… L’année 2021 s’annonce difficile sur le plan immobilier, notamment pour les propriétaires de biens énergivores, fortement incités à faire des travaux s’ils veulent continuer à louer à l’avenir.

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Une année 2021 placée sous le signe de la prudence. C’est la conclusion que l’on peut tirer des tendances de marché évoquées par les professionnels de l’immobilier. La Fnaim anticipe une nouvelle baisse du nombre de biens vendus cette année. De 980.000 transactions en 2020, nous passerions à 900.000 en 2021. « La solvabilité des ménages va être déterminante, affirme Loïc Cantin, président adjoint de la fédération. Nous voyons en ce moment que les particuliers conservent leur bien et que l’offre se raréfie tout comme la demande ».

Face à une situation économique dégradée, la place du crédit immobilier s’annonce essentielle pour soutenir les acheteurs. « L’assouplissement des conditions d’octroi du crédit, autorisé mi-décembre par le Haut Conseil de Stabilité Financière, est une bonne nouvelle pour le secteur et un signal positif envoyé aux Français », rapporte-t-on chez Century 21. Mais le président de la Fnaim, Jean Marc Torrollion, semble moins optimiste. « Le risque est que les inquiétudes liées à la crise sanitaire fassent passer au second plan la conjoncture particulièrement favorable pour emprunter malgré des taux bas ».

Des prix stables en 2021


Pour ce qui est des prix, s’ils ont augmenté de 4 % à l’échelle nationale en 2020, ils devraient se stabiliser en 2021. Et pourraient même reculer dans les grands centres urbains. L’attrait des citadins pour les villes moyennes et le milieu rural en serait en partie la cause : « 2020 a été l’année de la revanche pour les communes rurales, devenues la coqueluche des ménages urbains cherchant à fuir le confinement. La campagne et les petites localités ont commencé à enrayer leur baisse de prix, alors que leur dégringolade, constante depuis dix ans, s’opérait à un rythme plus soutenu », selon la fédération.

Mais la réalité est plus contrastée qu’il n’y parait, selon la présidente du réseau Orpi, Christine Fumagalli : « On observe, à la marge pour l’instant, que des biens achetés par des citadins dans des zones plus rurales à l’issue du premier confinement sont de nouveau mis en vente aujourd’hui. D’où l’importance de se projeter sur le long terme avant d’acheter ».

L’urgence de la rénovation pour les bailleurs

L’année 2021 s’annonce donc comme une année pivot pour le marché et pour les propriétaires bailleurs, notamment ceux qui possèdent un ou des logements énergivores. Entre l’interdiction, depuis le 1er janvier de l’année, de relever le loyer d’un bien classé F ou G entre deux locataires, le diagnostic de performance énergétique (DPE) rendu opposable au 1er juillet 2021 et l’interdiction, dès 2023, de mettre en location un bien dont la consommation énergétique dépasse les 450 kWh par m² an puis tous les logements étiquetés F ou G en 2028, l’inquiétude est grande. « C’est 1,7 million de logements qui pourraient ne plus être loués en 2028 si la mesure est appliquée. Ce serait une catastrophe car l’État n’a pas les moyens de combler ce vide », prévient Jean Marc Torrollion.

Pour la Fnaim, mieux vaut inciter les bailleurs à faire des travaux en doublant le plafond des déficits fonciers imputables sur le revenu si le montant du chantier est composé, pour 40% de montant de travaux, d’économie d’énergie. Autre idée, celle d’affecter une part des fonds du Livret A au financement de la rénovation énergétique, avec une part majoritaire pour le logement privé ou encore de prévoir la déductibilité des travaux de rénovation des revenus fonciers en provenance de locaux professionnels ou commerciaux. « Nous préconisons également la création d’un nouvel instrument : la « vente en l’état futur de rénovation ». Elle serait assortie d’une réorientation sur le Denormandie dans l’ancien, pour les logements classés F ou G afin que le bailleur profite d’avantages fiscaux s’il fait des travaux ». Des mesures qui seront prochainement déposées sur la table du gouvernement.