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Immobilier : Marseille, une cité de contrastes

Focus sur le marché immobilier marseillais, une ville aux prix disparates mais dont certains secteurs sont très convoités.

Immobilier
Crédit: iStock.

Deuxième ville de France en nombre d’habitants après Paris, Marseille apparaît bonne dernière dans le palmarès des prix des dix grandes villes de France établi par la Fnaim. Un bien immobilier s’y vend en moyenne
2 470 euros le mètre carré, contre 4 658 euros à Bordeaux, 4 293 euros à Lyon ou 3 415 euros à Lille. Pour Didier Bertrand, président de la Fnaim Aix-Marseille-Provence, cette sagesse du marché a une explication : « Le pouvoir d’achat est plus faible à Marseille qu’ailleurs et la métropole n’a pas encore déployé toutes ses prérogatives en matière de service au citoyen, comme ont pu le faire Rennes, Nantes ou Toulouse, par exemple, pour les transports, la sécurité, la propreté. Le fonctionnement de ces services s’améliore à Marseille mais il n’est pas encore optimal. »

Des secteurs très disparates

Mais attention, si les prix à Marseille semblent particulièrement accessibles dans l’ensemble, ils sont en réalité très disparates. Il existe une fracture entre les quartiers nord, où le prix médian est inférieur à 1 500 euros le mètre carré, et les quartiers sud, aux valeurs nettement supérieures. « En 2020, les prix de vente se sont échelonnés de 1 070 euros le mètre carré pour le quartier du Canet, dans le 14e arrondissement, à 4 170 euros à Endoume, dans le 7e », indique Agnès Banoun, chargée de la communication à la chambre des notaires des Bouches-du-Rhône.

Et au sein du même arrondissement, les écarts sont importants d’un quartier à l’autre : « Dans le 1er arrondissement, par exemple, vous avez le quartier Noailles à 1 960 euros le mètre carré, alors qu’à Opéra, la valeur médiane est de 2 920 euros. Dans le 13e, cette fois, le quartier La Rose est à 1 670 euros le mètre carré et Château-Gombert, à 2 700 euros », poursuit la notaire. Le marché est subtil.

Marseille recense officiellement 111 quartiers. Les valeurs sûres sont constituées par le centre-ville, autour du Vieux-Port, le bord de mer, côté ouest, soit les 1er, 6e, 7e et 8e arrondissements. Pour ces deux derniers, dans les quartiers Bompard, Le Pharo, Le Roucas-Blanc, La Plage, Bonneveine, La Pointe Rouge, Montredon, Les Goudes, les biens sont tellement recherchés que les prix franchissent souvent la barre des 6 000 euros le mètre carré, et même plus quand l’appartement bénéficie d’un balcon ou d’une terrasse avec vue sur la grande bleue ou s’il s’agit d’une maison, aussi petite soit-elle. Depuis la crise sanitaire, la demande de ce type de bien est exponentielle, rarement satisfaite pour des raisons d’offre et de budget. Les familles doivent donc accepter de se décentrer et explorer les 9e, 10e, 11e et 12e arrondissements, voire, le 16e et son très agréable quartier de L’Estaque.

L’effet « Euroméditerranée » se fait sentir

Dans un autre registre, le 2e arrondissement et désormais une partie du 3e font partie des valeurs montantes. Ils correspondent au périmètre d’Euroméditerranée, troisième plus grand quartier d’affaires français. Engagée il y a trente ans, cette opération de restructuration, qui a bouleversé le quartier de La Joliette, entame sa phase 2. Son déploiement continuera de valoriser l’immobilier existant. Les quartiers Belle-de-Mai et Saint-Lazare ont déjà vu leurs prix progresser. C’est le cas aussi du 5e arrondissement, autre valeur montante. Proche du centre-ville, connecté à « Euromed » par le tramway, il est prisé des jeunes familles de cadres pour son esprit village et la présence des commerces de bouche. « Depuis un an, il faut compter au minimum 200 000 euros pour un F3 et 240 000 euros pour un F4 », indique Jean-Mathieu Gallo, dirigeant de Buddy’s Immobilier.

Si les investisseurs, quant à eux, se concentrent sur les quartiers étudiants que sont La Canebière (1er), La Timone (10e) et Luminy (9e), ils profitent des besoins de location dans toute la ville. Selon le secteur, les tarifs vont de 100 000 à 150 000 euros pour un studio qui se louera entre 450 et 550 euros brut mensuels, et de 130 000 à 150 000 euros pour un deux- pièces dont le loyer variera de 550 à 650 euros brut mensuels.

Garder à l’esprit un éventuel changement de tendance

« Marseille souffre d’un déséquilibre entre l’offre, insuffisante, et la demande, forte. Cette tension a provoqué une nette augmentation des prix en 2020. En ce début de 2021, la donne n’a pas changé », déclare Cyril Cartagena, président de l’Observatoire immobilier de Provence (OIP). Selon les notaires, les prix des appartements anciens ont progressé de 9,8 % en un an (au 31 octobre 2020), tout secteur confondu. Le dernier Baromètre LPI-SeLoger, arrêté au 31 décembre, enregistre plus de 9 % sur un an dans
les arrondissements les plus cotés : 1er, 2e, 4e, 6e, 8e et 9e.

Toutefois, il se peut que le marché ait amorcé un nouveau cycle. Ce même baromètre relève une baisse de 1,3 % sur les trois derniers mois quand la Fnaim affirme, elle, que les prix, au 31 décembre 2020, sont stables (+ 1,8 % en un an). Par prudence, mieux vaut garder à l’esprit que le vent risque de tourner en 2021, à Marseille comme dans toutes les grandes métropoles. Un élément favorable en cas de projet d’achat, mais à prendre en considération pour une revente.