Immobilier : « Nous assistons à un rééquilibrage entre offre et demande »

Pourquoi le marché immobilier français a-t-il aussi bien résisté en 2020 ? Quels changements a entraîné la crise sanitaire dans le comportement des acheteurs ? Que peut-on attendre au niveau des prix et des volumes de transactions au cours des prochains mois ? Nos experts issus des grands réseaux d’agences et de la promotion immobilière réunis autour de cette table ronde dressent un panorama complet du marché et de ses subtilités.

Si la folle hausse des prix semble interrompue, ils n’entrevoient pas pour autant une rechute majeure au regard de la faiblesse persistante des taux d’intérêt qui reste un catalyseur puissant. Les Français continuent par ailleurs de plébisciter la pierre tant pour se loger que pour investir.

Jusqu’à présent, les prix de l’immobilier ont bien résisté à la crise, ainsi qu’à la baisse du nombre de transactions. Comment l’expliquez-vous ?

Laurent Vimont, président de Century 21. Le marché a été étonnamment résilient en 2020. Malgré 25 % de temps d’activité en moins, les volumes n’ont baissé que de 5 à 10 %. On a pensé à tort que certains projets seraient ajournés après l’arrêt survenu à la mi-mars, mais dès le 11 mai, ils ont été immédiatement réactivés. Juin et juillet ont été deux mois records pour les ventes de notre réseau. Il y a eu un phénomène de rattrapage, mais je crois que ce sont surtout les taux très bas qui ont facilité la décision d’achat. 
En 2017, le pourcentage d’investisseurs chez nos acheteurs était de 17 %. Il est monté à 27 % en 2020. 

La pierre est redevenue un « lingot d’or » répondant à trois inquiétudes : les retraites, les fluctuations de la Bourse et l’absence totale de rendement de l’argent liquide. J’ajoute que les mesures mises en place par le Gouvernement à travers le chômage partiel et les prêts garantis par l’Etat (PGE) ont aussi permis au marché de bien résister. Nous n’avons pas assisté à une explosion du chômage et des impayés. L’accès au crédit est resté possible car les salaires ont été maintenus sauf dans quelques secteurs bien particuliers. 

William Truchy, directeur général directions commerciales, marketing, communication et qualité Kaufman & Broad. Dans le neuf, le marché a été plus complexe. La difficulté principale aura surtout été la baisse de l’offre, en moyenne de 12 %, et celle des mises en vente, de 40 %, dues au report des élections municipales et au changement de nombreuses équipes. Nous constatons, en revanche, que la clientèle est toujours présente, investisseurs ou primo-accédants, même si ces derniers ont subi le durcissement des conditions d’octroi de crédit des banques, l’assouplissement n’étant intervenu qu’en décembre 2020.

Les investisseurs ont plébiscité les résidences gérées, de type résidences étudiantes. Les taux d’écoulement sont très positifs, mais il faut reconnaître que mettre à disposition une offre suffisante reste encore compliqué à ce stade. A noter que dès que nous ouvrons des projets à la commercialisation, nous voyons que les acheteurs sont au rendez-vous, y compris sur les produits haut de gamme.

Sébastien Kuperfis, directeur exécutif du groupe Junot. Sur le marché parisien du luxe aussi, la hausse des prix a été compensée par la baisse des taux d’intérêt qui permet de préserver le pouvoir d’achat. Nous avons constaté une hausse de 28 % du nombre d’acheteurs dans une optique d’investissement à Paris, essentiellement des petites surfaces type deux-pièces. En général, les volumes dans notre réseau ont progressé de 4 % tandis que la hausse en valeur a été de 15 % grâce à des ventes très haut de gamme, entre 10 et 40 millions d’euros l’unité, auprès d’acquéreurs français. La demande internationale a baissé compte tenu de l’impossibilité pour les étrangers de se rendre à Paris.

Parallèlement, la demande diminue avec 40 % de visites en moins sur notre portail, ce qui traduit un rééquilibrage du marché. Malgré cela, les prix des appartements que nous avons vendus ont continué d’augmenter en 2020, jusqu’à 12 % dans l’Est de la capitale. Cela concerne évidemment le segment du luxe. 

Jean-Marc Torrollion, président de Bien’ici et de la Fnaim. J’ai été très surpris par les volumes de transactions. j’attendais 850 000 transactions dans l’année après le premier confinement et il y en a eu 1,02 million. C’est la deuxième meilleure année au niveau historique. Il est clair que les taux d’intérêt ont été moteurs et l’assouplissement des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) en fin d’année a fait du bien. L’investissement locatif traditionnel (location nue en résidence principale) est ressorti gagnant de cette période contrairement au Airbnb ou à l’immobilier commercial. Le logement conserve une valeur affective : il est tangible et transmissible et cela se traduit dans la demande d’investissement. 

Richard Tzipine, directeur général de Barnes. Jusqu’à la fin de février 2020, le marché était en surchauffe et l’on pouvait vendre presque n’importe quoi à des prix hallucinants. La crise sanitaire a eu pour conséquence d’assainir le marché du haut de gamme. L’activité n’a pas repris de la même façon après le premier confinement. La demande s’est rationalisée tandis que les vendeurs ont anticipé leur décision de peur que les prix baissent. Les fondamentaux sont redevenus plus sains.

Globalement, notre activité a baissé de 12 % car la clientèle étrangère n’a été qu’en partie remplacée par les acheteurs français. Notamment des expatriés qui viennent de Londres, d’Asie et des Etats-Unis. Concernant les prix, il y a deux marchés haut de gamme à Paris. Les biens de grande qualité continuent de se vendre à des valeurs très élevées. Par contre, pour les biens de moyenne qualité, comme les rez-de-chaussée, les appartements peu éclairés ou moins bien placés, on observe désormais des rabais de 10 % environ.

Olivier de Chabot, directeur général du Groupe Mercure. En 2020, c’est l’humain qui a primé ! Les gens ont découvert que le luxe, c’était avant tout d’avoir de l’espace, du calme, une vie saine… Nous avons assisté à un phénomène sociétal : quel sens vais-je donner à ma vie ? Nous avons observé des achats limite compulsifs. Nous n’avons pas connu de hausses de prix mais avons constaté une disparition de la négociation sur les biens haut de gamme. Le marché est redevenu plus mature. 

Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents. Le marché a effectivement fait preuve d’une résilience remarquable. Pour preuve, le nombre de transactions, qui s’est établi à 1,02 million en 2020, au-dessus de la volumétrie de 2018 et en baisse limitée de 4 % sur un an. Les prix ont aussi très bien résisté. De mars 2020 à mars 2021, l’indice des prix immobiliers (IPI) de Meilleurs Agents affiche une progression de 2 % en France. L’écrasante majorité des grandes villes enregistre une hausse annuelle, à l’exception notable de Paris (- 1,8 %) et Bordeaux (- 0,3 %).

Mais le pic haussier est derrière nous. Un indicateur illustre ce changement de paradigme : l’indice de tension immobilière (ITI), qui mesure le nombre d’acheteurs par rapport au nombre de vendeurs, est retombé à moins de 10 % dans la plupart des grandes villes, alors qu’il se situait à plus de 20 % il y a un an dans beaucoup d’entre elles, et même au-delà de 30 % à Strasbourg et Lille. Nous assistons à un rééquilibrage entre l’offre et la demande.

Quelles évolutions sont les plus marquantes en termes de biens recherchés ? Assiste-t-on à un ralentissement dans les grandes villes et un regain du marché rural ? Le phénomène des résidences semi-principales vous paraît-il durable ?

Laurent Vimont. Nous observons un rattrapage dans des villes oubliées, où les prix étaient bas. Les arbitrages entre l’hypercentre des grandes villes et la banlieue ou la campagne ont bien eu lieu, mais ce phénomène a toujours existé, dans une moindre mesure il est vrai. Il n’y a pas eu d’exode rural, mais nous assistons clairement à une gentrification voulue de la part de personnes qui préfèrent parcourir quelques kilomètres de plus pour mieux se loger, et cela est valable aussi bien à Paris qu’à Lyon ou à Bordeaux.

Le temps de transport reste un critère décisif car la crise sanitaire a fait prendre conscience aux ménages de la valeur du temps consacré à la famille. Les requêtes de recherche de maisons sur notre site Internet ont certes augmenté de 146 % au premier semestre 2020, mais le nombre de ventes constatées au deuxième semestre dans notre réseau ne se sont accrues que de 14 %. Les intentions ne sont donc pas des actions car beaucoup de ménages reculent après avoir évalué les conséquences d’une délocalisation en termes de temps de transport, de changement d’écoles, etc.

Jean-Marc Torrollion. La résidence secondaire a incontestablement eu la cote au deuxième semestre 2020. Dans le Beaujolais, en Auvergne ou les Cévennes par exemple, certaines résidences peu prisées se sont très bien vendues. Les Français ont intégré une modification durable du concept de loisir et de la réunion familiale de demain. Il n’y a certes que 3,5 millions 
de résidences secondaires en France sur 37 millions de logements, mais le phénomène est intéressant. 

Richard Tzipine. Je prendrais l’exemple du quartier du Marais à Paris, où 25 % de nos vendeurs ont décidé de rejoindre les banlieues aisées ou les régions. A Deauville, en Normandie, nos ventes ont explosé avec un regain d’intérêt d’une clientèle plus jeune qui y installe sa famille et conserve un pied-à-terre dans la capitale pour travailler. C’est le phénomène de la résidence semi-secondaire.

Olivier de Chabot. Nous avons observé trois tendances l’an dernier : un transfert de Paris vers la province, un transfert de la province vers la province et de l’hypercentre des villes vers les agglomérations. Il y a aussi une attirance pour toute la façade Atlantique et le Grand Sud-Ouest. Dans le milieu rural, notre stock est plus tendu car, outre la performance du Groupe Mercure, certains propriétaires ont redécouvert la vraie valeur de leur bien jusqu’à parfois les retirer du marché.

Pour la première fois en dix ans, nous avons noté que les prix de la campagne se sont inversés par rapport à la ville. Les villes moyennes ont tiré leur épingle du jeu à condition d’être dans la sphère d’influence des grandes métropoles pour profiter de leurs infrastructures et activités culturelles.

Sébastien Kuperfis. Tout ce qui fait l’attractivité de Paris a disparu avec les confinements, notamment la vie culturelle, les restaurants, l’emploi. Il n’est donc pas surprenant de voir des personnes partir en province ou chercher une résidence secondaire. Toutefois, ce mouvement concerne surtout les catégories socio-professionnelles les plus élevées et je pense qu’il n’est pas appelé à durer. Sur le marché parisien, néanmoins, le stock de biens a augmenté de 128 %, en particulier les petites surfaces, en raison d’une demande affaiblie par l’absence des étudiants.

Thomas Lefebvre. Avec la crise, les envies des acheteurs ont évolué vers des logements plus spacieux et des environnements plus verts. Mais il existe un gouffre entres les rêves et la réalité. Se loger à proximité des bassins d’emplois reste une préoccupation clé pour les Français, en dépit du télétravail. Il est peu probable que les grandes villes perdent leur pouvoir d’attraction au profit des plus petites. 

Je crois davantage à un mouvement centripète au sein des grandes agglomérations : des centres-villes vers la banlieue. S’agissant des villes moyennes, certaines pourraient effectivement récupérer la demande des ménages urbains souhaitant améliorer leur quotidien. Ce sont, pour l’essentiel, celles qui sont le mieux connectées aux grandes villes. Je pense à Angers, Orléans ou Reims.

Quelle est la situation dans le neuf ? La politique du logement est-elle adaptée ?

William Truchy. Nous sommes optimistes sur la résistance du marché sous réserve de la mise en commercialisation de nouveaux programmes et de la libération des permis de construire, bloqués parfois depuis plusieurs mois. Nos équipes sont aux côtés des municipalités pour aider à fluidifier ces accords. Les ventes de logements neufs devraient logiquement marquer une reprise à partir du deuxième semestre 2021 avec une offre plus abondante.

Nous restons, par contre, en attente de précisions sur la nouvelle réglementation environnementale, avec une mise en place décalée au 1er janvier 2022, ainsi que sur les dispositifs fiscaux à terme, tels que le Pinel, revu et corrigé pour les prochaines années. Nous attendons du Gouvernement de la pérennité dans les accompagnements et une vraie vision sur le neuf, qui est complémentaire de l’ancien et, de plus, créateur d’emplois. Force est de constater que la France a encore un déficit de près de 200 000 logements neufs par an.

Quels pourront être les effets de l’assouplissement de l’accès au crédit par le HCSF et l’inflation ? Faut-il, par ailleurs, redouter une hausse des loyers impayés ?

Olivier de Chabot. De nombreux ménages ont emprunté par le passé plus de 100 % du montant de leur investissement et sur des durées de trente ans, ce qui était une grosse erreur, surtout au regard de la durée moyenne de détention d’un bien qui est de sept ans. Nous revenons à la raison avec des règles prudentielles de la part des banques qui vont exiger un plus gros apport, de l’ordre de 15 %. Elles vont aussi regarder le secteur d’activité de l’emprunteur et le bassin d’emploi dans lequel il se trouve. Hormis quelques cas particuliers, l’accès au crédit reste assez facile.

Laurent Vimont. La baisse des taux a une conséquence sous-estimée : elle augmente le nombre de personnes solvables. Aujourd’hui, avec un revenu moyen de 2 100 euros pour un couple, il est possible de rembourser 700 euros de crédit par mois, ce qui représente 130 000 euros de financement, soit l’équivalent d’un prix de vente moyen dans de nombreuses régions françaises sur vingt ans avec un apport personnel. Celui-ci est désormais rendu possible par le niveau d’épargne forcée lié à la crise.

Sébastien Kuperfis. Le système de financement est assez favorable dans la mesure où il permet d’emprunter à taux fixe sur de longues périodes. Beaucoup se disent que c’est le moment de profiter de taux d’intérêt très bas pour sécuriser le montant de leurs remboursements, quoi qu’il arrive par la suite au niveau des taux. En cas d’inflation, ils auraient une belle occasion de s’enrichir. Ceci étant, les prix de l’immobilier sont totalement corrélés aujourd’hui au niveau des taux d’intérêt. Si ces derniers augmentent, les prix se corrigeront dans la même proportion. Ce driver est pour moi plus important que le chômage ou la crise sanitaire. Or personne n’a intérêt à ce que les taux augmentent. 

Thomas Lefebvre. Au-delà de l’accès au crédit, qui était relativement aisé 
même avant le revirement du Haut Conseil de stabilité financière, je note que les conditions des emprunts sont extrêmement avantageuses en ce début d’année. C’est un facteur de soutien pour le marché. Pour les bons profils, il est possible d’emprunter à un taux nominal de 0,8 % sur vingt ans, c’est exceptionnel ! Plus qu’une remontée des taux, je redoute celle du chômage. 

Jean-Marc Torrollion. Concernant les impayés, je ne crois pas à une recrudescence massive. On observe une baisse du surendettement en France car les ménages n’ont pas été incités à consommer. Le chômage n’a pas augmenté outre mesure. Enfin, le parc privé locatif est soumis à des règles prudentielles qui obéissent à des fondamentaux sains. Un point de vigilance toutefois : pour certaines résidences de services, les signatures des sociétés gestionnaires n’ont pas été honorées. 

Comment envisagez-vous 2021 en termes de volumes et de prix ?

Thomas Lefebvre. Le scénario le plus probable est celui d’une évolution des prix entre – 1 % et +1 % dans beaucoup de villes. A aucun moment nous pensons à un crash. L’activité devrait baisser tout en restant haut perchée, à un peu plus de 900 000 ventes, aidée par les taux de crédit toujours très bas et le niveau d’épargne des ménages (en augmentation de 200 milliards d’euros en 2020), qui peuvent accroître leur apport personnel.

La vraie interrogation est économique : qu’adviendra-t-il lorsque les mesures de soutien aux entreprises disparaîtront ? Les villes dynamiques et au tissu économique le plus solide, comme Strasbourg, Lille, Nantes et Rennes, seront probablement gagnantes dans cette phase de stabilisation du marché.

Jean-Marc Torrollion. A la Fnaim, 66 % de nos adhérents considèrent qu’il y a une baisse de l’offre et 40 % évoquent une diminution de la demande. A partir de là, l’équilibre du marché ne se fera pas sur une baisse des prix mais sur un tassement des volumes lié à un problème d’offre. Une question se pose sur les biens classés F et G en matière de consommation énergétique. Il y a un vrai enjeu sur la rénovation des 4,8 millions de biens concernés et il faudra intégrer ce facteur dans nos perspectives de ventes. Globalement, je reste très confiant sur le maintien d’une bonne dynamique du marché immobilier.

Laurent Vimont. A Paris, nous sommes passés d’un marché de frénésie à un marché de raison, mais je n’anticipe pas de baisse significative. Sur l’ensemble de la France et sur les deux premiers mois de 2021, nos ventes progressent de 8 % par rapport à la même période de 2020 qui était pourtant sur une base très élevée. La dynamique du marché est surprenante car les acheteurs et les projets d’achat sont en progression. Les acquéreurs se disent qu’il faut profiter de l’argent pas cher et investissent dans l’immobilier, et ils y sont d’autant plus incités qu’ils ne peuvent plus consommer autant qu’avant.

Richard Tzipine. Il y a deux marchés. A Paris, l’offre et la demande se normalisent et, sur certains segments, les prix peuvent baisser un peu, alors qu’en région, l’offre s’est raréfiée face à une demande forte qui milite en faveur d’une poursuite de la hausse des valeurs. L’activité du début d’année dans notre réseau est en tout cas très bonne avec une hausse de 10 % de nos ventes sur les mois de janvier et février. L’accélération des campagnes de vaccination devrait renforcer la confiance des ménages et leur capacité à mener à bien leur projet immobilier. Je ne vois pas ce qui pourrait freiner le marché.

Olivier de Chabot. Nous croyons beaucoup au marché urbain en province dans des villes comme Nantes. Je pense que 2021 devrait rester une bonne année mais je suis prudent pour 2022, une année d’élection présidentielle, traditionnellement peu favorable au marché immobilier. Une attention particulière sera portée à la politique du « quoi qu’il en coûte » du Gouvernement ! Allons-nous vers des hausses d’impôts ? Comment va évoluer la fiscalité du foncier bâti ? Je ne m’attends pas pour autant à une baisse significative des prix de l’immobilier surtout sur un secteur qui présente des enjeux économiques et sociaux aussi importants en France.

Sébastien Kuperfis. Au regard des offres acceptées, nous devrions déjà réaliser sur les quatre premiers mois de cette année les trois quarts du chiffre d’affaires enregistré en 2020. Les volumes dans le haut de gamme à Paris devraient être bons. Quant aux prix, ils ne baissent que de 2,6 % sur un an, ce qui reste négligeable compte tenu de la hausse de ces dernières années.

William Truchy.  Il n’y a aucune raison structurelle, économique ou concurrentielle pour que les prix du neuf baissent cette année, notamment au regard du coût élevé du foncier, des coûts des travaux avec la hausse des cours des matières premières, comme l’acier. Les marchés des grandes villes et des agglomérations moyennes sont et vont rester dynamiques avec une forte demande des investisseurs institutionnels et le désir toujours marqué des Français à devenir propriétaires de leur résidence.