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Angers, un marché en mode rattrapage

Angers reste abordable, pour le moment du moins. La ville réussit le pari de l’équilibre entre douceur de vie et dynamisme économique.

Angers
Angers

Régulièrement en tête des palmarès des communes françaises où il fait bon vivre, Angers réussit en effet le pari de l’équilibre entre douceur de vie et dynamisme économique. Première ville verte de France, selon l’Union nationale des entreprises du paysage, cité d’art et d’histoire, elle est le troisième bassin d’emplois du Grand Ouest, avec des filières d’excellence, notamment dans le végétal, le numérique et l’industrie électronique ou encore la santé et la biotechnologie. C’est aussi une ville universitaire complète. Les jeunes actifs et les étudiants affluent, les jeunes retraités y reviennent. En 2020, l’explosion du télétravail, avec la crise sanitaire, a même fait émerger une nouvelle clientèle : celle des Franciliens, décidés à franchir le pas d’une vie en province. Angers n’est qu’à une heure
et trente minutes de la gare Montparnasse.

L’immobilier encore abordable

Par chance, l’immobilier y est encore abordable, mais pour combien de temps ? Car sous l’effet d’une demande très forte et d’une offre insuffisante, les prix flambent. Il résulte des chiffres délivrés par la chambre des notaires que, sur un an, le prix médian des appartements anciens à Angers a progressé de 22,5 % pour s’établir, à la fin de novembre 2020, à 2 450 euros le mètre carré, tous secteurs confondus. Celui des maisons s’est valorisé de 12,5 %, pour un prix médian de 270 000 euros.

Ces données sont à relativiser, selon leur surface et leur localisation, bien sûr. « Désormais certains biens, surtout les petites superficies, se vendent à plus de 4 000 euros le mètre carré », commente Frédérique Hay-Thillier, notaire. Sur la période, certains quartiers, et pas nécessairement les plus cotés, ont connu, pour l’ensemble des biens, une hausse de 25 %, par exemple à Roseraie-Orgemont, voire supérieure : 28 % à Monplaisir, 30 % à Lafayette-Eblé et Saint-Serge, 33 % à Belle-Beille et 35 % à Justices, avec des prix qui restent plus attractifs que dans le centre. Depuis, les valeurs ne cessent d’augmenter. Pour Anthony Bernard, président de la Fnaim Anjou-Maine, « le marché est en cours de rattrapage, Angers étant restée pendant longtemps beaucoup moins chère que ses homologues. Il est extrêmement dynamique, tendu sur tous les fronts : location, achat, vente, ancien et neuf. Nous avons autant de vendeurs que par le passé, mais toujours plus d’acquéreurs, qu’ils soient angevins ou extérieurs ».

La maison de ville, le bien le plus prisé

Pour les acheteurs en quête d’une résidence principale, la maison de ville avec trois ou quatre chambres est le bien le plus prisé, poursuit Anthony Bernard : « Le produit existe, mais les ventes se réalisent en 24 ou 48 heures. La marge de négociation est très faible, voire inexistante. » Laurent Bouly, gérant de l’agence Nestenn, en témoigne : « Récemment, nous avons vendu une maison dans le quartier Ronsard-Pasteur pour 400 000 euros. En une journée, nous avons eu huit visites et quatre offres au prix. » Il faut compter entre 350 000 et 400 000 euros pour 100-120 mètres carrés, et entre 400 000 et 500 000 euros pour une surface de 150 mètres carrés, avec 200 mètres carrés de jardin.

Compte tenu de la rareté de l’offre, les acquéreurs acceptent volontiers de se décentrer vers les quartiers plus éloignés comme Justices, Madeleine, Roseraie-Orgemont, ou encore Monplaisir où l’arrivée du tramway en 2022 devrait encore booster les prix. « Il n’y a pas vraiment de secteurs où ils ne veulent pas aller », confirment unanimement les professionnels.

Indicateurs clés sur Angers :

-Prix au m2 médian : 2 450 € (Source : chambre des notaires, appartements anciens, 30-11-2020)

-Loyer au m2 moyen : 10,90 € (Source : Clameur, données 2019)

-Rendement locatif : 5,33 %

En ce qui concerne les appartements, l’attractivité du centre-ville historique, en particulier de La Doutre, ne se dément pas. Selon les notaires, le prix médian est de 180 000 euros pour un trois-pièces, de 239 000 euros pour un quatre-pièces et de 330 000 euros pour un cinq-pièces. Les quartiers recherchés que sont Saint-Serge, Ney, La Fayette-Eblé et les environs de la gare, également centraux, peuvent atteindre des valeurs identiques, même si leurs prix médians sont quelque peu inférieurs.

Le marché de l’investissement est en plein essor. Avec plus de 43 000 étudiants à loger chaque année, représentant 14 % de la population totale de la ville, les investisseurs sont assurés de trouver très rapidement un locataire. La demande est très forte et l’offre n’y répond pas suffisamment. D’après le groupe SeLoger, c’est d’ailleurs à Angers que les deux-pièces se louent le plus rapidement en France, avec seulement un temps mort de deux jours d’un occupant à l’autre pour un meublé, et trois jours pour un logement vide. Il faut compter un minimum de 80 000 euros pour un studio, qui sera loué entre 350 et 450 euros par mois.

« Il y a encore quelques années, le studio se vendait entre 50 000 et 60 000 euros. La rentabilité brute espérée aujourd’hui est de 5 %, alors qu’elle était bien supérieure avant. L’attrait d’une nouvelle génération d’investisseurs pour les meublés en centre-ville qu’ils achètent en vue de les louer sur Airbnb a fait flamber les prix », explique Laurent Bouly. Désormais 30 % des acheteurs sont des investisseurs.